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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세 가지 길을 걷고 있는 삼도(三) 입니다.
지난 5월 9일, 많은 분들이 주목하셨던 날이죠.
양도세 중과 유예가 폐지되면서 시장에서는 우려가 나오기 시작했습니다. 집주인들이 세금 부담에 매물을 거둬들이는 매물 잠김 현상이 생기는 것 아니냐는 것이었죠. 실제로 26년 3월 8만 개였던 매물이 5월 6만 개로 줄었고, 이틀 만에 아파트 매물 3,000건이 잠겼습니다.
그러자 정부가 움직였습니다.
5월 12일, 토허제 내 세 낀 집 실거주 유예 대책 발표. 12월 31일 허가 건에 한해 입주를 유예해주는 내용입니다. 매물 잠김을 막기 위한 시장 안정 카드였습니다.
"이제 매물이 다시 늘어나겠구나."
정말 그럴까요? 오늘은 이 질문을 하나씩 따져보겠습니다.
(본 글은 월급쟁이부자들TV [구해줘월부] 5월 18일 영상 내용을 참고하여 작성했습니다.)
1. 비거주 1/2/3주택자, 매물 내놓을까요?
이번 대책의 핵심은 비거주 1주택자 예외입니다. 토허제 구역 내 세 낀 집을 가진 1주택자가 실거주 의무 없이 보유할 수 있게 된 거죠.
그런데 잠깐, 이 분들이 정말 매물을 내놓을까요?
비거주 1주택자
직장이나 교육 때문에 전세 살고, 본인 집은 세를 주고 있는 분들입니다. 원래 이사 올 수 있었다면 이미 왔을 겁니다. 실거주 유예를 받았다고 해서 갑자기 집을 팔 이유가 없습니다. 매물 출회 가능성 낮습니다.
비거주 2주택자
전세 한 채 주고 실거주 중인 분들입니다. 이 분들이 집을 팔려면 양도세를 20%나 더 내야 합니다. 세금 부담이 크니 쉽게 내놓기 어렵습니다. 매물 출회 가능성 낮습니다.
비거주 3주택자
양도세를 30%나 더 내야 합니다. 수천만 원, 경우에 따라 수억 원의 세금을 감수하면서까지 팔겠다는 분이 얼마나 될까요? 매물 출회 가능성 낮습니다.
정리하면, 이번 대책으로 비거주 1주택자 이상의 매물이 시장에 매물이 크게 늘어날 가능성은 높지 않습니다.
2. 그럼 어디서 기회를 찾을까요? 임대사업자 물건
매물이 줄어드는 시장에서 오히려 주목해야 할 물건이 있습니다.
바로 임대사업자 물건입니다.
임대사업 매물 출회 가능성
- 임대등록 말소 2026~2028년 까지 약 4만호
- 규제 지역 올해 12월 31일까지 허가신청 해야 하므로 출회 가능성 높음
- 실거주 의무, 양도세 중과 없음
즉, 일반 매물이 줄어드는 상황에서 임대사업자 물건은 오히려 메리트가 있는 틈새입니다. 실전 공략법은 간단합니다.
부동산에 가면 이렇게 물어보세요.
"혹시 말소된 임대사업자 물건 없나요? 나오면 연락 주세요."
말소된 임대사업자 물건은 의무 기간이 끝나 매도가 가능해진 물건입니다. 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 있고, 일반 투자자들이 잘 모르고 지나치는 경우도 많습니다.
3. 규제 뉴스를 볼 때, 이것만 보세요
규제가 나올 때마다 시장이 출렁입니다.
그런데 이제 뉴스를 볼 때 이 질문을 먼저 해야 합니다.
"이 규제로 유통되는 매물이 늘어나는가, 줄어드는가?"
매물이 늘어나면 시장 불안이 완화되고, 줄어들면 오히려 불안이 커집니다.
이번 대책은 매물을 늘리기 위한 정책이었지만, 실제로 각 주택 보유 상황을 따져보면 매물이 크게 늘어나기 어렵습니다. 더불어 지금 새로 짓거나 해서 유통 물량을 늘리기도 쉽지 않은 상황입니다.
앞으로 정책이 나오면 눈여겨볼 부분은
거래가 이전보다 쉬워지는 방향의 정책인지를 살펴보면 도움이 될 거 같습니다.
[구해줘월부] TV를 정리하며 생각난 점을 함께 글로 작성했습니다.
