[31일 동안 동동동대문을 10조_꼭가보자] 3강 후기: 전투에서 지더라도 전쟁에서 이기면 된다.

진담님 강의에서 비규제 수도권인 구리/다산 투자에 대해서 살펴봤습니다. 이를 통해서 비규제 수도권의 투자의 특징과 투자전략을 배웠습니다. 인상 깊었던 점은 아래와 같습니다.

비규제 지역 지역의 특징

• 현재 가치 대비 가격을 판단할 때 전고점 기준이 아닌 현재 가격이 어느 정도인지 판단하자. 내가 지금 보는 지역보다 좋은 곳의 가격에 비교해보자. (구리보다 좋은 지역의 단지들은 전고점 뚫었다). 또한 투자를 위해선 전세가격의 흐름도 중요하다. 즉, 잘 받쳐주는지, 안정적으로 흘러가지는지, 이를 통해서 거주 만족도를 가늠해볼 수 있다.
• 투자가치의 기본은 주요 업무지구인 강남 (또는 압구정)까지 접근성이다. 가치가 유사할 경우, 서울수도권은 난개발이 기본값이라서 평지, 쾌적한 환경은 가치판단의 중요한 요소이다.
• 상급지에 비해 비교적 적은 투자금으로 괜찮은 수익을 기대할 수 있는 곳이고, 수도권의 큰 수요를 바탕으로 안정적인 전세 셋팅이 가능하며, 하락장에서도 과거 매수 매수가격 이하로 내려오지 않는다.
• 40% 이상이 90년대 구축. 구축도 투자 가능하며 사람들이 살고 싶어하는 구축아파트를 알아 두는 게 중요하다.

비규제 지역 내외 비교평가

• 투자의 속도를 올려야 하는 시기: (1) 상승장 후 하락장-좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격이 비슷해진다. (2) 상승장 중반부 이후-상승장의 끝으로 갈수록 가치에 따른 가격차가 명확해지고, 상승장의 중반부에서 후반부로 가면서 더 좋은 단지와 덜 좋은 단지가 서로 키맞추기를 하면서 상승한다.
• 지역 내는 지역 내 핵심 선호도 키워드(구리는 교통이 1순위)를 바탕으로 잃지 않는 비교평가를 하고, 지역 간은 지역 별 핵심 선호도 키워드를 적용해서 더 벌 수 있는 비교평가를 한다.
  • 전고점 맹신하지 말고 현재 입지 가치를 볼 것
  • 구축일 경우 아파트를 지우고 땅의 가치를 볼 것
  • 낮에도 밤에도 살기 좋은 곳이 더 나을 수 있음
• 300세대 미만, 비역세권+비균질+나홀로, 방 1개 단지들은 주의해야 한다.
• 강남 1시간 이내로 갈 수 있으면서 선호도가 있는 단지는 8년 주기로 전세가가 2배가 되었다.
• 지역간 비교 시, 급지별 특징을 바탕으로 상급지에서는 상품가치보다 입지가치를, 하급지에서는 입지가치보다 상품가치를 보고 비교평가 해야 한다. (입지가치의 기준: 압구정)
• 진담님의 비교평가 양식 활용해보기

투자에 대한 이해도, 투자 종목에 대한 이해도, 마지막으로 나 자신에 대한 이해도가 높아야 투자를 잘할 수 있다. 투자에 필요한 의사결정과 분별력은 나 스스로로부터 나와야 하고, 이런 의사결정과 분별력을 높이는데 독서가 중요한 축이다.

진담님, 긴 시간동안 강의해주셔서 감사합니다.