안녕하세요. 시크릿브라더입니다.

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오늘 포스팅은 '부린이'를 위한 부동산 기초 강의입니다. 실제 정규반 15기 커리큘럼 중 한 챕터에 해당하는 내용으로 부린이가 반드시 알아야 할 기초 of 기초이니 부린이분들은 꼭 정독하셨으면 좋겠습니다.

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1. 입지 = 위치 + 상품성

입지의 사전적 정의는 다음과 같습니다.

인간이 경제 활동을 하기 위하여

선택하는 장소

사전적 정의에 의하면 입지는 장소 그 자체이기 때문에 [입지 = 위치]라고 해석할 수 있습니다. 여기서 중요한 입지의 특성이 나옵니다.

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위치에 관하여

1-1) 부동성

부동산은 들어서 옮길 수가 없습니다. 강남구를 들어서 그대로 노원구 위치에다 옮겨놓을 수 없다는 이야기입니다. 땅 위에 새로운 건물을 짓게 되면 신축 건물에 대한 건물값은 반영이 되겠지만 그 건물이 깔고 앉아 있는 땅의 가치는 변하지 않습니다. 이것이 똑같은 건축비를 주고 건물을 짓더라도 강남과 강북의 가격이 차이 나는 이유입니다.

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서울 강남&서초, 부산 해운대, 대구 수성, 대전 둔산이 아무리 낡아도 이곳의 가격을 역전하기 어려운 이유가 바로 '부동성'에 기초합니다.

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1-2) 부증성

부증성은 땅의 크기를 늘릴 수 없다는 말입니다.

강남이 아무리 좋다고 해서 강남 땅을 넓힐 수는 없습니다. 이미 강남에는 건물이 빼곡하게 들어와서 더 이상 지을 땅이 없죠. 반면 수도권 외곽을 나가면 새로 지을 땅이 수두룩 빽빽입니다. 우리가 사는 부동산(아파트, 빌라, 단독주택 등)은 집만 있으면 안 되고 거주 환경이 갖춰져야 합니다. 거주환경은 중심부부터 조성이 되고 수요가 받쳐줘야 이것을 확장할 수 있습니다. 이미 수요가 넘치는 중심부와 새로 수요를 유입해야 하는 외곽지의 환경이 같을 리 없습니다. 이것이 핵심지와 외곽지의 가격이 차이가 나는 이유이고 부동산에서 부증성이 중요한 이유입니다.

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부증성의 극복을 위해 필요한 것이 재재(재개발&재건축)입니다. 핵심지에 신축 아파트를 짓는 것이죠. 개인적으로 재재에 대한 규제를 풀어 핵심지에 입주 폭탄이 쏟아진다면 자연히 집값은 잡히리라 생각하는데, 이 역시 여러 이해관계가 얽혀있으니 쉽지는 않아보입니다.

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상품성에 관하여

과거 많은 사람들은 입지를 이야기할 때 '위치'만을 강조해서 말했습니다. [부동산은 첫째도 입지, 째도 입지, 셋째도 입지]라는 부동산 명언에서의 입지는 '위치'만을 이야기합니다. 그런데 시대가 바뀌고 라이프스타일이 바뀌면서 위치뿐만 아니라 '상품성' 또한 매우 중요한 요소가 되었습니다. 특히 이번 코로나를 거치며 집 내부에 대한 중요도가 높아졌죠. 이러한 트렌드를 반영하여 요즘 신축 아파트는 단지 내 커뮤시설을 포함해 조식 서비스 등 삶의 질을 높여줄 수 있는 많은 것을 제공하고 있습니다. 예전에는 같은 값이면 대다수가 입지가 좋은 구축을 선택했다면 이제는 입지가 조금 떨어지더라도 상품성이 좋은 신축을 선택하는 사람들이 늘어났다는 이야기입니다.

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많은 사람들이 [입지 vs 상품성]을 가지고 싸웁니다.

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'거주 가치' 측면에서는 정답이 없는 문제지만,

'투자 가치'로만 생각한다면 여전히 입지가 더 중요하다가는 게 저의 생각입니다.

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2. 입지의 구성요소

입지분석의 핵심은

'내가 살기 좋은 곳 or 내가 살고 싶은 곳'이 아니라,

'모두가 살기 좋은 곳 or 모두가 살고 싶은 곳'입니다.

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'내가 재택근무를 하기 때문에 외곽에 살아도 괜찮아' '나는 평택에 근무하니까 무조건 평택에 집을 사야지'

'우리 애가 놀이공원을 좋아하니 그 근처에 살아야지'

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많은 분들이 이런 생각으로 집을 매수합니다. 하지만 이는 잘못된 생각입니다. 위에서 말씀드린 입지의 핵심은 '내'가 아니라 '모두'이기 때문입니다.

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차 색상과 인테리어를 생각해 보시면 쉽습니다.

내가 핑크색을 좋아한다고 해서 핑크색 차를 사면 나중에 중고로 잘 팔릴까요? 중고차 시장에서 제일 잘나가는 색상은 흰색과 검은색입니다. 가장 무난하기 때문입니다. 만약 내가 포장마차 분위기를 내고 싶어 집 전체를 포장마차 분위기나게 꾸몄다고 생각해 보세요. 나중에 이 집이 잘 팔릴까요? 집도 마찬가지입니다.

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내가 필요로 하는 가치와 대다수의 사람이 필요로 하는 가치가 차이 날 수 있음을 인지해야 합니다. 그리고 선택을 할 때 내가 아닌 대다수를 기준으로 놓고 매수를 해야 합니다. 그래야 받아줄 사람이 있기 때문입니다. 받아줄 사람이 많아야 집값이 올라갑니다. 내가 아무리 만족하고 좋아도 받아줄 사람이 없으면 가격이 오를 수가 없습니다. 부동산도 결국 수요와 공급의 논리에 의해서 가격이 결정되는 것이니까요.

입지의 5대 요소​

일자리 / 교통 / 학군 / 상권&환경 /

그리고 상품성

# 일자리

재택근무가 많아지고 근무 환경이 변화하면서 과거에 비해 일자리 접근성의 중요성이 조금 덜 해지긴 했지만 여전히 가장 중요한 입지 요소는 [일자리]입니다.

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그 지역에서 제일 일자리가 많은 지역과 가까우면 가까울수록 좋습니다. 대부분의 사람들이 출퇴근 시간이 짧은 것을 선호하기 때문입니다. 그렇기 때문에 서울&수도권에서는 강남 / 여의도 / 시청(종로) 3대 일자리와 판교, 마곡 등의 집값이 비쌉니다. 일자리가 가깝기 때문입니다.

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대한민국의 일자리는 서울&수도권에만 있지 않죠.

지방에도 각 지역을 대표하는 일자리들이 있습니다. 다만 서울&수도권과 지방이 다른 것은 출퇴근 거리와 시간입니다. 그렇기 때문에 지방은 입지 가치에서 서울&수도권보다 일자리의 중요성이 높지 않습니다.

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# 교통

일자리와 세트메뉴로 봐도 좋습니다.

결국 교통의 핵심은 [일자리까지의 시간]이기 때문입니다. 핵심 일자리의 위치는 잘 바뀌지 않습니다. 위치를 옮기는 것 자체가 비용이고 이미 비싼 부동산을 깔고 앉아있는 기업들이 굳이 더 싼 땅으로 옮길 필요가 없기 때문입니다. 여기에 부동산의 부동성과 부증성때문에 아파트는 들어다 옮기거나 무한정 늘릴 수가 없습니다.

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그래서 [교통]이 굉장히 중요합니다.

특히 서울&수도권에서는 일자리 접근성보다 교통의 중요성이 더 부각됩니다. 핵심 일자리는 정해져있는데 그 주변 집값은 너무 비싸서 아무나 접근할 수 없기 때문입니다. 따라서 일자리까지의 교통망이 잘 뚫려있는 곳 혹은 앞으로 지하철이 개통될 호재가 있는 지역의 가격이 올라갑니다. 특히 핵심 일자리인 강남 / 여의도 / 시청(종로)와 직결되는 지역은 호재가 선반영되어 가격이 폭등하기도 합니다. 물론 이런 호재만 믿고 비싼 가격에 산 사람들은 언제나 후회를 하지만요.

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대중교통의 연결성만큼 도로교통망도 중요합니다. 자차로 출퇴근하는 인원도 많고 인프라와 상권이 잘 되어있는 곳까지 접근성도 중요하기 때문입니다. 주말에 어디 놀러 가려고 해도 내 집이 외곽에 있으면 어딜 가나 차도 막히고 가는 곳도 한정적입니다. 중심부로 들어올수록 동서남북 어디든 갈 수 있고 시간도 단축되기에 위치와 교통은 입지의 핵심 요소라고 볼 수 있습니다.

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# 학군

인구가 줄어들면서 아이들의 숫자도 적어지고 그만큼 학군의 중요도가 낮아지고 있다는 의견이 있는데, 일부는 공감하고 일부는 공감하지 못합니다.

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저는 학군이 굉장히 양극화가 될 것이라고 예상하고 있습니다. 전통적으로 학군이 좋았던 지역의 선호도는 지금보다 가치가 더 높아지고, 2~3등 정도의 학군 선호도를 보이는 지역은 지금보다 가치가 더 낮아질 것이라고 예상하고 있습니다.

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예를 들어 수도권의 학군 Top은 명실상부 분당입니다. 그 아래에 평촌과 오마(일산) 학군이 붙었죠. 과거에는 격차가 크지 않았으나 갈수록 격차가 심해지고 있습니다. 100위권 중, 고등학교의 숫자와 학원수를 보면 알 수 있는데 분당으로는 점점 더 공부 잘하는 학생들이 몰리는 반면 학군지라고 분류되는 평촌과 일산에서도 더 좋은 학군지로 이동하는 수요들이 나오고 있습니다. 평촌과 일산이 이 정도니 그 밑에 학군지들은 더 심하다는 이야기죠.

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지방도 마찬가지입니다.

부산의 센텀, 대구의 수성, 대전의 둔산, 광주의 봉선 학군을 제외하고 나머지 학군들은 그 힘이 점점 약해지고 있습니다.

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아이들이 줄어들어서 학군 자체의 힘이 약해지는 것처럼 보이지만 실상은 그 안에서 양극화가 일어나고 있는 것입니다. 자녀의 수가 줄어들면서 한 명에게 교육을 몰빵하게 되고, 의대를 보내기 위해 무조건 가장 좋은 학교와 학원을 보내려는 부모들이 늘어나면서 이러한 현상은 지속될 것으로 보입니다.

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# 상권&환경

인프라가 얼마나 잘 갖춰져있느냐는 거주 요건에서 굉장히 중요한 요소입니다. 아이가 아파서 병원을 가려고 하는데 병원이 3km 떨어져 있는 곳과 도보로 갈 수 있는 곳의 가격 차이가 당연히 날 수밖에 없습니다. 그래서 '슬세권' , '백세권' , '병세권' 등의 개념이 나온 것이죠.

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여기서 말하는 상권은 [선호 상권]과 [비선호 상권]으로 구분할 수가 있습니다.

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병원, 마트, 복합 쇼핑몰 등의 인프라가 잘 갖춰진 곳을 선호 상권으로 구분한다면, 비선호 상권은 유흥 술집들이나 모텔들이 많은 상권입니다. 누군가는 '나는 술을 좋아하니까 술집이 근처에 있으면 좋은데?'라고 반문할 수 있습니다. 이런 생각이 드셨다면 제가 위에서 말씀드린 입지분석의 핵심 (모두가 좋아하는 곳) 개념을 다시 한번 생각해 보시면 됩니다.

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과거에는 숲세권이나 산세권의 메리트가 지금과 같이 크지 않았으나 최근 '환경'에 대한 니즈도 굉장히 커졌습니다. 꼭 한강이 아니더라도 집 근처에 큰 공원이 있거나 하천 산책로가 있는 곳을 좋아합니다. 아이들과 그리고 반려견과 함께 산책하고 놀 수 있는 공간이 있고 없고의 차이가 집값에 많이 반영이 되고 있습니다.

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​# 상품성

위에서 언급했던 대로 과거에는 '위치'만을 중요하게 생각했습니다. 하지만 요즘은 위치가 좀 멀더라도 상품성이 좋으면 가격이 비쌉니다. 상품성에서 봐야 할 것은 [신축 + 대단지 + 브랜드]입니다.

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연식이 신축일수록

세대수가 대단지일수록

브랜드가 1군에 가까울수록

상품성이 좋아집니다.

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어떤 커뮤니티 시설을 갖추고 있느냐 (수영장이 있느냐 등)​

조식 서비스는 되느냐

이런 요소들이 집값에 영향을 미칩니다.

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다음 편에서는 서울&수도권과 지방에서 이 입지 요소들의 가치 반영이 어떤 차이를 보이는지 설명드리겠습니다.

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'서울이나 지방이나 어차피 입지의 구성 요소는 똑같은거 아닌가요?'라고 물으실 수 있지만 분명한 차이가 있기 때문에 1편을 읽으신 분들은 꼭 2편을 읽으셔야 합니다. 하나만 알고 둘은 모르는 우를 범하면 안 되니까요!

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오늘 포스팅이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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- 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사 -

" 시크릿브라더 "

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