안녕하세요 나눌수 있는 투자자가 되고싶은 베니지기 입니다.
몇달전 너바나님께서 열반스쿨 기초반에서 강의해주신 강의 자료입니다.
이것을 보며 뭘 느끼시나요?
사실 저는 강의 들을 때는 그런가보다. 그랬습니다.
근데 요즘 느끼고 있는 것은 임장시마다. 서울 수도권이 노후화 됨에 따라. 재건축 해야 하는 단지들이 많이 보이고,
결국 언젠가는 저런 단지도 투자해야 할수도 있구나 라는 생각을 하며.
알아야 할것들을 한번 정리 하는 시간을 갖어야 겠다는 생각을 했습니다.
오늘은 재건축 시리즈. 첫번째..
강의에서 용적률을 보라는 데. 용적율. 대지 지분율. 이게 뭐고, 보라고 하는 이유가 뭔지
에 대해서 한번 정리해 보는 시간을 갖어볼께요.
결론부터 말씀드리면. 재건축단지를 처음 볼때 용적률 대지지분을 보는 이유는
“이 단지가 재건축을 했을 때 사업성이 나올 수 있는 구조인가? ”를 보기 위해서 입니다.
재건축은 단순히 낡았다고 되는 것이 아니라,
다시 지었을 때 남는 게 있어야 진행될 수 있습니다.
✅ 용적률은 무엇이고 재건축단지에서 보는 이유는?
용적률은 쉽게 말하면,
땅 대비 건물이 얼마나 많이 지어져 있는지를 보는 숫자입니다.
예를 들어 같은 땅 1,000평이 있다고 해볼게요.
현재 용적률이 100%**라면,
그 땅 위에 총 1,000평 정도의 건물이 지어져 있다는 뜻입니다.
현재 용적률이 250%**라면,
그 땅 위에 총 2,500평 정도의 건물이 이미 지어져 있다는 뜻입니다.
근데재건축은 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 사업입니다.
그런데 이미 용적률이 높아서 땅 위에 건물이 빽빽하게 지어져 있다면, 새로 지어도 세대수를 크게 늘리기 어렵습니다.
반대로 현재 용적률이 낮다면,
새로 지을 때 더 높고 더 많이 지을 여지가 생깁니다.
그래서 재건축에서는 보통
현재 용적률이 낮을수록 사업성이 좋을 가능성이 있습니다.
왜냐하면 기존 조합원 집뿐만 아니라,
추가로 더 많은 세대를 지어서 일반분양을 할 수 있기 때문입니다.
이 일반분양 수익이 많아져야 조합원들의 추가분담금이 줄어들 수 있습니다
✅대지지분은 무엇이고 이것을 보는 이유는?
대지지분은 쉽게 말하면,
내 아파트 한 채가 가지고 있는 땅의 몫입니다.
아파트는 사실 건물만 사는 것 같지만, 사실 그 밑에 있는 땅의 일부도 함께 가지고 있습니다.
재건축은 결국 건물의 가치보다 땅의 가치가 중요해지는 투자입니다.
낡은 건물은 언젠가 철거되지만, 땅은 남기 때문입니다.
그래서 대지지분이 크다는 것은
내가 가진 땅의 몫이 많다는 뜻이고, 재건축 때 받을 수 있는 권리나 사업성 측면에서 유리할 가능성이 있습니다.
특히 같은 평형이라도 단지마다 대지지분이 다릅니다.
예를 들어 둘 다 24평 아파트인데,
A단지는 대지지분이 10평이고,
B단지는 대지지분이 18평이라면,
B단지가 땅의 몫을 더 많이 가지고 있는 것입니다.
재건축에서는 이 차이가 중요할 수 있습니다.
3. 둘을 같이 보는 이유
용적률과 대지지분은 따로 보는 것보다 같이 봐야 합니다.
용적률이 낮다 = 앞으로 더 지을 여지가 있다
대지지분이 크다 = 내가 가진 땅의 몫이 크다
이 두 가지가 좋으면 재건축 사업성이 좋아질 가능성이 있습니다.
예를 들어보겠습니다.
현재 500세대가 살고 있는 단지가 있습니다.
그런데 재건축 후 800세대를 지을 수 있다면, 늘어난 300세대를 일반분양할 수 있습니다.
이 일반분양 수익으로 공사비와 사업비를 충당하면,
조합원이 추가로 내야 할 분담금이 줄어들 수 있습니다.
반대로 현재 500세대인데, 재건축 후에도 550세대밖에 못 짓는다면 일반분양 물량이 적습니다.
그러면 사업비를 조합원들이 더 많이 부담해야 할 수 있습니다.
그래서 용적률과 대지지분은 결국
“새로 지었을 때 일반분양 물량이 얼마나 나올 수 있는가?”
“그 결과 조합원 분담금이 줄어들 수 있는가?”
를 보기 위한 핵심 기준입니다.
재건축단지는 낡은 집을 새로 짓는 것처럼 보이지만,
실제로는 땅 위에 새 사업을 다시 설계하는 것에 가깝습니다.
이때 땅이 넓고, 기존 건물이 낮게 지어져 있었다면
새로 더 많이 지을 수 있습니다.
그러면 팔 수 있는 새 집이 많아지고,
그 돈으로 공사비를 충당할 수 있습니다.
반대로 이미 땅 위에 건물이 꽉 차 있다면
새로 지어도 더 팔 수 있는 집이 별로 없습니다.
그러면 새 아파트를 받기 위해 조합원들이 돈을 더 많이 내야 할 수 있습니다.
그래서 결론은..?
재건축단지를 볼 때 용적률과 대지지분을 먼저 보는 이유는,
그 단지가 단순히 낡았는지가 아니라 새로 지었을 때 사업성이 나올 수 있는 구조인지를 보기 위해서였습니다.
용적률이 낮다는 것은 앞으로 더 지을 여지가 있다는 뜻이고,
대지지분이 크다는 것은 내가 가진 땅의 몫이 크다는 뜻입니다.
재건축은 결국 낡은 건물을 사는 것이 아니라,
그 건물이 깔고 있는 땅의 미래 가치를 사는 투자에 가깝습니다.
그래서 재건축단지를 볼 때는
“몇 년식인가?”
“얼마나 낡았는가?”만 볼 것이 아니라,
이 땅 위에 새 아파트를 지었을 때 얼마나 더 지을 수 있는가,
일반분양 물량이 나와서 조합원 분담금을 줄일 수 있는가를 함께 보는것입니다.
✅ 그렇다면 단순히 용적률이 낮고 과 대지지분이 높은가만 보면 될까?
저도 처음에는 용적률이 낮고 대지지분이 크면 좋은 단지라고 생각했습니다.
위에서 말씀드린데로 용적률이 낮다는 것은 앞으로 더 지을 여지가 있다는 뜻이고,
대지지분이 크다는 것은 내가 가진 땅의 몫이 크다는 뜻이니,
재건축 사업성에 유리할 가능성이 있기 때문입니다.
하지만 투자자 입장에서 생각해보니,
단순히 용적률이 낮고 대지지분이 크다는 사실만으로 투자 여부를 결정할 수는 없었습니다.
왜냐하면 중요한 것은
“현재보다 얼마나 더 지을 수 있는가?”이지,
단순히 “현재 적게 지어져 있는가?”만이 아니기 때문입니다.
현재 용적률보다 중요한 것은 ‘추가로 지을 수 있는 여지
예를 들어 현재 용적률이 150%인 단지가 있다고 해보겠습니다.
겉으로 보기에는 용적률이 낮아 사업성이 좋아 보일 수 있습니다.
그런데 해당 부지에서 허용되는 용적률이 180% 수준이라면, 실제로 늘릴 수 있는 면적은 많지 않을 수 있습니다.
반대로 현재 용적률이 200%인 단지라도, 향후 계획상 적용 가능한 용적률이 더 높다면 추가로 확보할 수 있는 면적이
생길 수 있습니다.
즉, 투자자가 봐야 하는 것은 단순히 현재 용적률이 아니라,
현재 용적률과 앞으로 적용 가능한 용적률 사이에 얼마나 차이가 있는가?
입니다.
이 차이가 커야 기존 조합원에게 새 집을 주고도, 일반분양으로 판매할 물량이 생길 가능성이 높아집니다.
다만 적용 가능한 용적률은 지역과 정비계획에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 서울시는 정비사업 기본계획을 통해 재건축의 현황용적률 인정, 허용용적률 및 공공기여 체계 등을 정비한 바 있어, 단순히 기존 용적률만으로 사업성을
판단하기는 어렵습니다.
대지지분은 ‘크다’보다 ‘가격 대비 얼마의 땅을 사는가’가 중요하다
대지지분이 큰 단지는 분명 매력적으로 보입니다.
같은 평형이라도 내가 가진 땅의 몫이 많기 때문입니다.
하지만 대지지분 역시 크다는 사실만으로는 부족합니다.
예를 들어 두 단지가 있다고 해보겠습니다.
A단지가 대지지분은 더 큽니다.
하지만 투자자는 여기서 한 번 더 생각해봐야 합니다.
대지지분 4평을 더 확보하기 위해 4억을 더 지불하는 것이 적절한가?
입지와 미래 신축 가치까지 고려했을 때 A단지가 정말 더 싼가?
결국 대지지분은 단순히 “몇 평인가?”보다,
그 대지지분을 현재 얼마의 가격에 사고 있는가?
로 봐야 합니다.
재건축단지는 건물보다 땅의 가치가 중요하지만,
좋은 땅도 비싸게 사면 투자 수익은 줄어들 수 있기 때문입니다.
세대수가 얼마나 늘어날 수 있는지도 함께 봐야 한다
용적률과 대지지분을 보는 가장 큰 이유는 결국 일반분양 물량을 가늠하기 위해서입니다.
예를 들어 기존 500세대인 단지가 재건축 후 900세대까지 늘어날 수 있다면, 늘어난 세대 중 일부를 일반분양하여
사업비를 충당할 여지가 생깁니다.
반대로 기존 500세대인 단지가 재건축 후에도 580세대 정도밖에 되지 않는다면, 일반분양 수익으로 사업비를
충당하기 어려워 조합원 부담이 커질 수 있습니다.
그래서 투자자는 용적률과 대지지분을 본 뒤, 이런 질문까지 연결해야 합니다.
이 단지는 새로 지었을 때 세대수가 얼마나 늘어날 수 있을까?
기존 조합원에게 배정하고 남는 일반분양 물량이 충분할까?
일반분양 수익으로 조합원의 부담을 줄일 수 있을까?
아직 사업 단계로 넘어가기 전이라 정확한 분담금을 알기는 어렵지만,
초기에는 적어도 추가로 지을 수 있는 구조인지를 확인하는 것입니다.
입지가 약하면 사업성이 좋아도 투자 가치가 떨어질 수 있다
용적률이 낮고 대지지분이 큰 단지라고 해도,
새로 지어진 아파트를 사람들이 비싼 가격에 선택해주지 않는다면 투자 매력은 떨어질 수 있습니다.
재건축은 결국 새 아파트를 짓는 일이지만,
그 새 아파트의 가치는 입지에 따라 결정됩니다.
교통이 좋은지,
직장 접근성이 있는지,
학군과 상권이 갖춰져 있는지,
주변 신축이 어느 정도 가격을 받고 있는지를 함께 봐야 합니다.
일반분양 물량이 나온다고 해도, 그 물량을 높은 가격에 분양할 수 있는 입지가 아니라면
사업성은 기대보다 낮을 수 있습니다.
그래서 제가 생각하는 순서는 이렇습니다.
첫번째가 좋은 입지인가?입니다. 그리고.
그 입지 안에서 더 지을 여지가 있는가?
그 가능성을 현재 가격에 싸게 사고 있는가?
재건축 단지를 볼때도 결론은 이겁니다.
재건축이라는 이유만으로 입지의 본질을 뛰어넘을 수는 없다!!
용도지역·지구와 토지이용 관련 규제는 국토교통부 토지이음의 토지이용계획 열람에서 확인할 수 있고, 실제 적용 가능한 용적률은 지자체 조례와 정비계획·지구단위계획 등에 따라 추가 확인이 필요합니다.
단순히 용적률과 대지지분율만 보는데도. 이렇게 체크할 사항이 많다니.ㅠㅠ
산너머 산인거 같습니다. 그래도 알아야겠죠?
그럼 다음장에서는 재건축 단계에 대해서. 알아보겠습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
