[리리안] 전세갱신계약 무조건 상승해서 받을 줄 알았다면 경기도 오산입니다!!!

안녕하세요, 

편안하고 이로운 삶을 꿈꾸는 리리안 입니다. 

지난 4월 30일, 1호기 등기를 치고 11개월 만에 

승계 받았던 전세를 갱신하며 5%를 올려 받게 되었습니다. 

제가 1년 동안 저축해야 모을 수 있는 정도의 돈을

전세 상승분으로 한 번에 받았다는 것이 

1호기를 계약했을 때 보다 더 신기하기도 하고 감격스러웠습니다. 

저처럼 전세갱신을 처음 진행해 보시는 분들께 도움이 되기를 바라며

전세를 갱신하며 준비했던 과정을 복기해 보고자 합니다. 

(글이 매우 깁니다...ㅎㅎ)

#1. “리안님, 5%는 무조건 상승할 수 있는게 아니에요." - by.코쓰모쓰 튜터님

앞서 언급했듯 저는 1호기를 할 때 전세가 낀 물건을 매수했습니다. 

그 말인 즉슨, 전세를 직접 빼 본 경험이 없다는 것 이었습니다. 

강의에서 전세를 빼는 방법에 대해 배우긴 했지만

제가 직접 경험해보지 못했던 터라 언제부터 어떻게 준비해야 하는지 등

프로세스에 대해 파악하고 있어야 겠다는 생각을 했습니다. 

그래서 지난 8월 처음 실전반을 들을 때

튜터님께 갱신해서 5%를 올려 받을 예정이라는 점과

대략 갱신 계약 만료 4개월 전부터 준비를 하려고 하는데 

어떻게 진행하면 되는지 문의를 드렸습니다. 

당시 저의 튜터님이셨던 코쓰모쓰 튜터님께서는 

"리안님, 5%는 무조건 상승해서 받을 수 있는게 아니에요, 

상호 협의 하에 5% 내에서 조정하는 거에요. 

세입자가 동의하지 않으면 동결할 수도 있는 거에요." 

"그리고 준비는 적어도 6개월 전부터 준비하는 것이 좋은데

저는 8개월 전부터 준비했었어요. 

여러 시나리오를 짜 보시고, 시나리오 별로 편익과 비용을 분석해 보세요."

뚜둥..! 

저에게 동결은 없는 선택지 였습니다.

전세가 시세보다 낮게 껴있었기 때문에 당연히 올려 받을 수 있을 것이라 생각했고, 

보통 강의에서 전세 맞추는 것을 3개월 정도로 가정하고 알려 주셨기 때문에

4개월 전부터 준비하면 충분할 것이라 생각했습니다. 

8개월 전 부터라면 이제 곧 준비를 시작해야 했습니다. 

#2.시나리오 별로 편익과 비용을 분석해 보다. 

총 3가지의  시나리오를 생각해 봤습니다. 

• 보증금을 동결한 채 갱신 계약을 한다.
• 보증금을 5% 인상하여 갱신 계약을 한다.
• 갱신권을 사용하지 않고 퇴거하고 신규 전세계약을 한다. 

매수 계약을 할 때 분양 받은 집이 있어 처음부터 3년 계약을 하고 싶어 하였으나 

2년 계약하고 갱신권을 사용하기로 했다는 부동산 사장님의 말씀을 철썩같이 믿고

제가 직접 세입자에게 확인해 보지 않았었는데요, 

동결할 수도 있다는 것 뿐 만 아니라, 

퇴거해서 신규로 전세를 맞춰야 할 수도 있다는 시나리오도 있었습니다. 아뿔싸! 

인상분을 받아서 제가 예금했을 때 이자로 받을 수 있는 돈을 계산했을 때

생각보다 그 금액이 크지 않았고, 

1호기를 하며 취득세를 6개월 할부로 납부 중이었고, 

가족과 지인에게 빌린돈이 있는 상태 였기 때문에

만약 신규 전세를 맞춰야 하는 상황에서 만기 시점까지 신규 세입자가 구해지지 않는다면

전세퇴거자금을 직접 돌려줘야 하는데 대출상담사를 통해 확인해 봐도

제가 전세퇴거자금을 온전히 마련할 수 없는 상황이었습니다. 

그래서 저는 세입자의 심기(?)를 건들이지 않고 라포를 잘 유지해서

갱신권을 사용하시고, 나중에 신규 세입자에게도 집을 잘 보여주시도록 하는게 좋겠다

그리고, 내가 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 생길 때 그 금액을 최대한 줄이는 것이 좋겠다는 생각을 했습니다. 

그래서 저의 우선순위는 

보증금 동결하여 갱신 계약 > 보증금 상향하여 갱신 계약 > 현 세입자 퇴거 후 신규 세입자 맞추기

이렇게 수립해 두었습니다. 

#3. “리안님, 전장에 나갈 때는 총알을 장전하고 있어야 해요.” - by.우지공 튜터님

스스로 아직 실력이 부족하다는 생각이 들다보니

제가 제대로 분석을 할 것인지, 

내가 내린 결론이 나에게 정말로 도움이 되는 것인지

사실 확신을 갖지 못하고 있었습니다. 

감사하게도 10월에 지방투자실전반에서 우지공 튜터님을 만나게 되었고, 

튜터님께서 진행해 주신 1:1 튜터링 시간 때 

제가 생각한 방법대로 전세 갱신을 진행해도 좋을지 문의를 드렸습니다. 

튜터님께서는, 

"리안님, 전장에 나갈 때는 총알을 장전하고 있어야 해요. 

총알이 하나도 없는 것 보다는 1개가 있는 것이 낫고, 

1개만 있는 것 보다는 2개가 있는 게 낫죠!" 

라는 말씀을 해 주셨습니다. 

저의 1호기에 전세가 너무 낮게 껴 있기 때문에

5% 상승분을 받아도 역전세 리스크는 없으며, 

어떤 변수가 생길지도 모르는데,

세입자가 거부한 것도 아닌 상황에서 

내가 먼저 동결할 필요는 없다고 말씀해 주셨습니다. 

한편으로 나 스스로 내 1호기의 가치를 너무 과소평가 하지 않았나 싶기도 했고, 

너무 지레 겁을 먹고 시도 조차 하지 않으려 했구나 하며

저의 불안감을 깰 수 있게 되었습니다. 

저는 ‘안되면 어쩔 수 없지만, 전세 상승분에 대해 말이라도 해보자!’

고 결심하게 됩니다. 

#4. “리안님, 세입자분 마음이 변심하기 전에 말 나온김에 계약서까지 마무리 하시죠!” - by.파이어고고 튜터님

또, 감사하게도 지난 11월 연달아 실전반을 들으면서

파이어고고 튜터님을 만나게 되었고, 전세 갱신 과정에서 도움을 많이 받을 수 있었습니다. 

튜터님께서는 약 6개월 남아 있지만

갱신 의사를 확인할 수 있는 시기 이므로

더 미루지 말고 세입자에게 갱신권 사용 여부를 확인하고

갱신권을 사용할 경우 전세 상승분에 대해 이야기 해 보도록 주문을 하셨습니다. 

튜터님께서 문자 내용의 방향성에 대해 설명해 주시면

제가 다시 수정해서 컨펌을 받으며 작업을 진행했습니다. 

아래는 튜터님의 도움을 받아 세입자와 주고 받은 문자들 입니다. 

처음 매수할 때 부사님이 말씀하셨던 대로 

세입자 분은 더 거주하고 싶어 하셨고, 

전세금 상승에 대해서도 걱정했던 것이 무색하게

흔쾌히 동의해 주셨습니다. 

세입자분께 부동산을 끼지 않고 서로 계약서를 주고 받는 방식과

부동산을 껴서 대필료만 지불하는 방법이 있다는 것을 알려드리고 

선택하실 수 있도록 안내해 드렸는데요, 

처음 전세 갱신을 해 본다며 불안해 하셔서 

저의 매수 사장님 이시자, 세입자분 전세 계약도 진행해 주셨던 

사장님께 전화를 드려 상황을 설명 후 대필료를 확인(5만원에 해 주셨습니다)하고 

‘그럼 2월에 봐요 리안님~’ 하고 끝으며 

튜터님께 상황을 보고 드렸습니다. 

그런데, 아뿔사! 

파이어고고 튜터님께서는 

"리안님, 아직 기한이 남았기 때문에 얼마든지 세입자의 마음이 바뀔 수 있어요. 

입주할 집이 있으시기 때문에 갱신권은 사용하시겠지만, 

전세금 변동에 따라서 전세 상승에 대한 동의를 철회하실 수도 있는 거에요. 

말 나온 김에 계약서까지 빠르게 마무리 하시면 좋겠어요." 

라는 말씀을 듣게 됩니다. 

전세 갱신+상승에 동의하신 터라

마음을 한시름 놓고 있었는데 계약까지 완료해야 

진짜 완료되는 것은 또 간과하고 있었습니다. 

“그리고 리안님이 먼저 특약을 작성하고 제시해서 반영해 달라고 요청해 보세요.”

부사님이 먼저 특약을 보내주시면 수정 사항을 요청 드리려고 했는데,

제가 조금 더 주도적으로 움직여야 겠구나 한 번 더 배울 수 있었습니다. 

아래는 제가 튜터님께 보여드렸던 특약서 예시 입니다. 

감사하게도 부동산 사장님께서는 전세 갱신의 계약금(계약서 상에는 중도금이라 작성한) 부분을 제외하고는 

제가 제시했던 모든 부분을 다 반영해 주셨습니다. 

사장님과 세입자분께 26년 2월에서 11월로 계약서 작성을 앞당기자고 하느라

조금 애를 먹긴 했지만(연말 연초에 바쁘다, 매일 야근한다, 그땐 더 시간을 못 뺄 것 같다..등등 ㅎㅎ)

바로 그 다음주에 퇴근 후 부동산으로 날라가서 전세 갱신 계약을 만료 할 수 있었습니다.

회사근처에서 파는 식빵계의 에르메스를 부사님과 세입자분께 사드렸더니(요런 소소한 선물, 꿀팁쓰🍯🐝) 

어찌나 좋아하시던지, 우려와 달리 화기애애한 분위기 속에서 전세 갱신을 잘 마무리 할 수 있었습니다. 

그렇게 갱신 계약을 마무리 하고 5개월 뒤인 

26년 4월 30일, 드디어 제 통장에 전세 상승분이 꽂혔습니다. 

(이 상승분 덕분에 부모님께도 월밍아웃을 할 수 있게 되었습니다🥹)

어떻게 보면 그리 어려운 일이 아닐 수 있는 전세 갱신 계약이지만

미리 편익과 비용도 따져보고 칼럼도 찾아보고

무엇보다 거인의 어깨인 튜터님들의 어깨를 레버리지를 통해

전세 갱신 계약을 잘 마무리하며 

‘전세 레버리지 투자란 이런 것이구나’ 와

‘미리 준비하기만 하면 다 대응할 수 있다’ 라는 것을 배울 수 있었습니다. 

전세 갱신 처음 해 보신다고 너무 걱정하지 마시고

제가 준비한 것들을 BM 하셔서 잘 해내시길 응원하겠습니다. 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 

👓 참고한 칼럼 👓