수리 필요한 전세끼어 있는집 매수 후 실거주에게 팔고 싶을 때 어떻게 하시나요?

안녕하세요 하루님, 2년 후 세입자 만기 시점에 실거주자에게 매도를 할 경우 수리 기간 확보에 대한 걱정을 하시는군요. 반대로 내가 매수를 할 때 어떻게 수리 기간을 확보할 수 있지? 생각해보면 세입자 보증금을 주고 내보낸 뒤 수리를 하는 방법이 있을 것입니다. (만약 세입자가 월세 세입자라면 보증금 정도만 확보되면 되겠죠?) 사실 투자자 입장에서 전세 세입자가 거주 하는 경우 잔금을 하지 않고는 수리 기간 확보는 참 어렵기 때문에 보통은 잔금을 하고 빠르게 수리를 하는 방법을 찾습니다. 거꾸로 하루님께서 매도를 할 경우에 실거주자 매수를 하더라도 동일합니다. 보통은 실거주자가 중도금 혹은 잔금 후 세입자를 내보내고 단기 임대에 거주하면서 수리를 하거나 수리 범위가 크지 않다면 몇일 정도 이사짐 업체에 맡기는(컨테이너) 방법으로 수리기간을 확보하는데요. 이 부분으 매수자가 고려할 부분이지만, 이런 비용적인 부분 혹은 불편한 요소 때문에 매수를 망설일 경우 시장 상황을 판단해보고 적극적으로 매도하길 원한다면 이사 비용 지원 혹은 편익과 비용을 고려하여 비규제 지역이며 잔금이 가능하다면 해주고 수리 기간을 줄 수 있는 방법을 이용해서 매도할 수 있을 것 같습니다. (이 경우는 매매 가격을 더 받을 수 있겠죠...?) 어느 지역인지 모르겠지만 향후 공급이 줄어들고 매매, 전세 매물이 많지 않은 곳이라면 하루님께서 매수자의 수리기간을 고려하지는 않을 수 있지만 매도를 위한 여러 방법들을 미리 생각해보는 것은 참 잘하고 계시다는 생각이 듭니다. 답변이 도움 되었으면 좋겠습니다😊

안녕하세요 더나은하루님 😊 실거주 매수자가 수리 기간 확보를 위해 잔금 전 공사가 가능한지 물어보는 경우가 종종 있습니다. 중요한 건 세입자 보증금 반환에 공백이 생기지 않게 하는 것 같습니다. 매수인이 잔금 전 공사를 원한다면 세입자가 나가는 날에 보증금만큼의 금액을 '중도금'으로 미리 받을 수 있는지 확인해 보셔야 할 것 같습니다. 만약 매수인이 대금 맞추기를 어려워한다면, 전세 만기일과 매매 잔금일을 똑같이 맞추고 잔금 치른 후에 수리하도록 조율하는 것이 가장 무난하게 진행하는 방법이라 생각합니다. 그리고 매수인이 갑자기 잔금일을 늦춰달라고 하는 등 여러 돌발 상황이 있을 수 있습니다. 부동산 사장님이 알아서 소통하겠지 생각하기보다, 하루님이 매도일까지 세입자와 매수인 일정을 적극적으로 챙겨보시면 베스트 상황을 이끌어내고 혹시 모를 상황에 미리 대응하실 수 있을 것 같습니다. 성공적인 매도를 응원합니다!

안녕하세요 :) 전세 만기일과 매매 날짜를 꼭 한 번에 맞출 필요는 없습니다. 다만 나중에 매도하실 때는 잔금일과 임차인 퇴거일을 맞추는 게 가장 안전합니다. 정리하면, 현재 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대차가 2년 더 연장됩니다. 그래서 매수 후 바로 실거주하기는 어렵고, 기존 임대차를 승계하게 됩니다. 2년 뒤 비과세를 생각하신다면 중요한 건 매매계약일이 아니라 취득일과 양도일 기준으로 보유 2년을 채웠는지입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 실거주 2년 요건도 따로 확인하셔야 합니다. 나중에 실거주 매수자에게 매도할 때는 임차인 퇴거일 = 잔금일 = 공실 인도일로 맞추는 게 좋습니다. 매수자가 수리하고 들어가고 싶다고 해도, 원칙적으로는 잔금 치르고 소유권 이전이 된 뒤에 수리하는 게 안전합니다. 잔금 전에 수리나 실측을 원한다면 임차인 동의, 매도인 동의, 파손 책임, 계약 취소 시 책임 등을 특약으로 정해두셔야 합니다. 그래서 가장 깔끔한 방법은 임차인 퇴거 → 잔금 지급 → 소유권 이전 → 매수자 수리 후 입주 이 순서로 진행하는 것입니다. 계약하실 때는 특약으로 “잔금일까지 임차인을 퇴거시키고 공실 상태로 인도한다” “수리는 잔금 및 소유권 이전 이후 진행한다” 정도를 넣어두시면 좋습니다. 정확한 비과세 요건은 주택 수, 취득 당시 조정지역 여부, 실제 보유·거주 기간에 따라 달라질 수 있으니 세무사에게 한 번 확인하시는 걸 추천드립니다.