안녕하세요?
지온이맘17입니다.
토지거래허가구역의 비거주 1주택을 매도하고자
세입자에게 매도 의사를 밝히고 이사확약서? 전세갱신을 하지 않겠다는 의사를 확인하고 있는 과정입니다.
이미 그 지역의 전세 시세는 세입자가 들어올 때보다 현재 2~3억정도 전세 시세가 올라있는 상태고
전세 매물도 없는 상태라 제가 매도 의사를 밝히자 바로 이사 계획을 잡고 주변 전세를 알아보시더라구요~
추가 대출이 어렵다며 당장 6월달에 기존과 동읠한 시세로 전세 매물이 하나 있다며 이사를 할테니
전세 자금을 보내 줄 수 있냐고 급하게 물어보셔서
부동산 사장님에게 부탁하여 매수자가 나타나고 그때 전세를 구하는 것으로 세입자를 설득 시켰습니다.
그 과정에서 세입자는 자녀들의 학교가 곧 졸업을 앞두고 있어 전세 갱신을 너무 하고 싶지만 저의 사정도 이해가 된다며, 매수자가 나올때까지 기다려줄테니 이사비용과 + 복비 +매수자가 나와 주변 전세로 이사 갈 때 들어갈 추가 전세 대출 2억~3억 (이지율 3.8~4%)의 2년 금액을 요구하고 있습니다. 물론 전부 다 주면 좋지만 너무 힘들다면 협의가 가능하다라는 입장인데요.
어느정도 선에서 마무리를 해야하는지 앞이 캄캄합니다.
내집마련 코칭을 통해서 비거주1주택을 매도해야한다라는 결론을 내고 진행하고 있지만 결코 싶지가 않네요~
한단계 한단계가 앞 길이 보이지 않는 거 같아서 문의 드립니다.
전세 만기는 2027.01.17입니다.
질문1. 전세 갱신하지 않는 조건으로 세입자가 협의금을 제시한 상태에서 이 어느 정도 선으로 마무리하면 좋은 금액일까요?
질문2. 갱신청구기간이 도래하지 않은 상태에서 협의가 됐다고 했을 때 법적 효력이 있으려면 협의금의 일부라도 돈을 보내야하는지? 아니면 합의 확인서와 금액을 부동산에서 써야하는지도 궁금합니다.
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댓글
안녕하세요 지온이맘17님~ 임차인 중도 퇴거를 협의하시는 데 어려움이 많으시죠? 저 역시 비슷한 상황이라 매우 공감이 됩니다. 임차인 전세 만기가 내년 1월이라면 법적으로 세입자를 내보낼 수 있는 단계가 아니기 때문에 세입자와 원만하게 합의하는 게 가장 중요할 것 같습니다. 1. 먼저 세입자가 요구하는 항목은 이사비, 복비, 추가 전세대출 이자 2년치였습니다. 현실적으로 이사비와 복비 명목으로 협의금을 300~500 만원 정도는 많이 드리는 편입니다. 다만 추가 전세대출 이자는 추가 전세금이 2~3억, 금리4%, 2년이라고 하면 2억이면 1,600만원, 3억이면 2,400만원 정도입니다. 다만 이 부분이 법적으로 의무는 아닙니다. 시세가 2~3억 오른 건 시장의 변화이기 때문에 전세대출이자 2년 전액 보전 요구는 다소 과하다고 보입니다. 물론 지역, 전세금 규모, 매도차익에 따라 협의금이 달라질 수는 있지만, 임차인 역시 협의 가능하다고 말씀하셨고 퇴거 의사를 밝혔기 때문에 이사비와 복비, 위로금 형태로 1,000~2,000만원 사이로 정리하시면 좋을 것 같습니다. 2. 협의가 되어 법적 효력을 가지려면 명확한 서면 합의가 중요할 것 같습니다. 가장 좋은 방법은 부동산을 통해 '임대차 합의 해지 및 명도합의서'를 작성하시는 것입니다. 작성 후 협의금을 지급하시고, 보통 계약 체결시 일부 10~20%, 실제 퇴거 및 인도 완료 시 나머지를 입금하는 편입니다. 협의금에 대해 임차인의 요구 때문에 마음이 복잡하실 텐데요. 먼저 금액을 약속하기보다 충분히 상의해보시고, 되도록 부동산을 통해 명도 합의서 작성 후 진행하시길 바랍니다. 무엇보다 임차인이 매우 비협조적인 상황이 아니기 때문에 충분히 잘 협의하실 수 있으실 겁니다. 지온이맘17님의 원만한 협의를 응원하겠습니다!!^^
안녕하세요, 지온이맘17님! 실거주 의무가 있는 토지거래허가구역 주택을 매도하려다 보니 임차인 문제가 정말 큰 허들로 다가오셨겠어요 ㅠㅠ 임차인의 상황도 이해가 되지만 이를 빌미로 무리한 요구는 아닌지에 대한 의구심 충분히 공감이 갑니다! 질문하신 두 가지 핵심 내용에 대해 조심스럽게 의견 드립니다! 질문1. 협의금은 어느 정도 선이 적당할까요? ➡️ 세입자의 요구는 과하며, 통상적인 선에서 다시 협의 하시는 것이 좋을거 같습니다! 세입자가 요구하는 '추가 전세 대출 이자 2년 치(수백~~천만 원 상당)'는 법적 근거가 전혀 없는 과도한 요구로 보입니다. 대부분 “통상적인 이사비(100~~200만 원) + 새 집 구할 때의 중개수수료(복비)”수준이나, 정말 많이 양보하더라도 위로금 명목으로 총 추가금 300~500만 원 내외에서 마지노선을 잡는 것이 일반적으로 보입니다! 다만, 매도 강의에서 정말 갈아탈 단지가 눈앞에 있고 더 나은 자산으로 나아가는 방향에 확신이 있다면 CEO의 마인드로 그 편익을 계산해서 협상에 들어 갈 듯합니다. 그래도 2년치 이자는 조금 과한거 같습니다!!! 질문2. 법적 효력을 갖추려면 돈을 미리 보내야 하나요? ➡️ 돈을 먼저 보낼 필요는 없으며, '합의서 작성'이 중요합니다 ⭐️ 갱신요구권 행사 기간 전이라도 합의 자체는 유효합니다. 다만, 구두 합의는 나중에 세입자가 "마음이 바뀌었다"고 번복하면 효력을 잃을 수 있습니다. 모쪼록 조급해하지 마시고 기준을 지키며 현명하게 조율해 나가시길 온 마음으로 응원하겠습니다. 힘내세요! 🫶🏻
안녕하세요. 지온이맘17님 글 내용을 보니 아직 세입자가 갱신청구권을 행사할 수 있는 시점도 아니고, 현재는 서로 협의로 진행하는 단계에 가까워 보입니다. 다만 지금 세입자분이 요구하시는 금액은 단순 이사비 수준보다는 꽤 큰 편으로 느껴집니다. 이사비·복비 정도는 일반적으로 협의 대상이 될 수 있지만, 향후 발생할 수 있는 추가 전세대출 2~3억에 대한 2년치 이자까지 모두 부담하는 건 범위가 상당히 커 보입니다. 특히 해당 비용은 실제 발생 여부도 확정되지 않았고, 금리 변동이나 대출 규모에 따라서도 차이가 나기 때문에 전부 수용하기에는 부담이 크다고 생각됩니다. 제 생각에는 협의한다면 “실제 발생 비용” 중심으로 정리하는 게 맞아 보입니다. 예를 들면 이사비, 중개수수료, 입주 청소나 기타 실비 정도는 가능하겠지만, 향후 예상되는 전체 금융비용까지 모두 부담하는 건 다소 과한 요구로 보입니다. 결국 매도 진행을 위한 원만한 합의금 성격이라면 현실적인 선에서 금액을 정하는 게 중요해 보입니다. 그리고 질문하신 법적 효력 부분은 돈을 먼저 보내야 효력이 생기는 건 아닙니다. 오히려 구두 합의보다는 협의 내용을 문서로 남기는 게 더 중요합니다. ‘전세계약 갱신 요구를 하지 않고 xx일까지 이사하기로 하며, 이에 대한 합의금 xx원을 지급한다’ 같은 내용을 날짜·금액·지급일 포함해서 작성하고 당사자 서명까지 받는 게 훨씬 안전합니다. 부사님을 통해 작성해도 되고, 세입자분과 직접 협의하여 작성도 가능합니다. 개인적으로는 미리 돈을 일부 송금하기 보단 서면 합의 → 지급 일정 명시 → 약속한 시점에 지급 순서로 진행하는 쪽이 더 좋아 보입니다. 지금 상황에서는 금액 자체보다 합의 내용을 문서로 명확하게 남기는 게 가장 중요해 보이네요.
