비거주1주택] 토허제구역 매도시 세입자 합의 금액 문의

안녕하세요. 지온이맘17님 글 내용을 보니 아직 세입자가 갱신청구권을 행사할 수 있는 시점도 아니고, 현재는 서로 협의로 진행하는 단계에 가까워 보입니다. 다만 지금 세입자분이 요구하시는 금액은 단순 이사비 수준보다는 꽤 큰 편으로 느껴집니다. 이사비·복비 정도는 일반적으로 협의 대상이 될 수 있지만, 향후 발생할 수 있는 추가 전세대출 2~3억에 대한 2년치 이자까지 모두 부담하는 건 범위가 상당히 커 보입니다. 특히 해당 비용은 실제 발생 여부도 확정되지 않았고, 금리 변동이나 대출 규모에 따라서도 차이가 나기 때문에 전부 수용하기에는 부담이 크다고 생각됩니다. 제 생각에는 협의한다면 “실제 발생 비용” 중심으로 정리하는 게 맞아 보입니다. 예를 들면 이사비, 중개수수료, 입주 청소나 기타 실비 정도는 가능하겠지만, 향후 예상되는 전체 금융비용까지 모두 부담하는 건 다소 과한 요구로 보입니다. 결국 매도 진행을 위한 원만한 합의금 성격이라면 현실적인 선에서 금액을 정하는 게 중요해 보입니다. 그리고 질문하신 법적 효력 부분은 돈을 먼저 보내야 효력이 생기는 건 아닙니다. 오히려 구두 합의보다는 협의 내용을 문서로 남기는 게 더 중요합니다. ‘전세계약 갱신 요구를 하지 않고 xx일까지 이사하기로 하며, 이에 대한 합의금 xx원을 지급한다’ 같은 내용을 날짜·금액·지급일 포함해서 작성하고 당사자 서명까지 받는 게 훨씬 안전합니다. 부사님을 통해 작성해도 되고, 세입자분과 직접 협의하여 작성도 가능합니다. 개인적으로는 미리 돈을 일부 송금하기 보단 서면 합의 → 지급 일정 명시 → 약속한 시점에 지급 순서로 진행하는 쪽이 더 좋아 보입니다. 지금 상황에서는 금액 자체보다 합의 내용을 문서로 명확하게 남기는 게 가장 중요해 보이네요.

안녕하세요 지온이맘17님, 토허제 구역에서 비거주 1주택 매도, 쉽지 않은 과정을 잘 해나가고 계시네요. 세입자분과 소통까지 직접 하시면서 진행하시는 거 보면 정말 대단하십니다. 질문 주신 부분에 대해 제 생각을 나눠드릴게요. 질문1. 협의금 적정선 세입자분이 요구하시는 항목을 정리해보면요. 이사비용: 보통 200~300만원 수준이 일반적입니다. 복비: 전세 2억 기준 약 100~150만원, 3억이면 150~200만원 정도. 추가 대출이자 보전: 2~3억의 연 4% x 2년 = 1,600~2,400만원. 전부 합산하면 약 2,000~2,900만원 정도 나오는 셈인데요. 관행적인 선은 이사비용 + 복비 + 알파 수준으로 (정해진 건 없지만) 500~1,000만원 정도입니다. 대출이자 2년치 전액 보전까지는 의무가 아니에요. 다만 지온이맘17님의 상황이 좀 특수합니다. 토허제 구역이라 매수자 찾기가 쉽지 않고, 세입자분의 협조가 매도 성사에 결정적이잖아요. 그리고 세입자분도 "협의 가능하다"고 하셨으니 여지가 있습니다. 제 생각에는 1,000만원 선에서 일시금으로 협의하시는 게 적절해 보여요. 이사비 300 + 복비 200 + 이자보전 일부 500 정도의 구성이요. 팁 하나 드리자면, "매수자가 나와서 잔금일이 확정되면 그때 지급한다"는 조건을 붙이시면 좋습니다. 매수자가 안 나오면 어차피 지급 의무도 없으니까요. 질문2. 합의의 법적 효력 갱신청구권 행사 기간(만기 6개월 전~2개월 전)이 아직 도래하지 않은 상태에서도 합의서 작성은 유효합니다. 법적 효력을 확보하려면 반드시 서면으로 남기셔야 해요. 구두 약속만으로는 나중에 세입자분이 "그런 적 없다"고 하면 증명이 어렵습니다. 구체적으로: • 부동산 중개사무소에서 합의확인서 작성 (중개사 날인 포함) • 내용: 갱신청구권 미행사 확약 + 협의금 금액 + 지급 시기 + 퇴거 시기 • 세입자 서명 + 날인 • 가능하면 내용증명 형식으로 한 부씩 보관 돈을 먼저 보내야 효력이 생기는 건 아닙니다. 합의서 자체가 법적 구속력을 가져요. 다만 세입자분 입장에서 "합의서만 쓰고 돈은 안 준다"고 느끼면 나중에 마음이 변할 수 있으니까, 계약금 개념으로 100~200만원 정도 선지급하시고 나머지는 매수자 잔금일에 지급하는 식으로 분할하시면 양측 다 안심이 될 거예요. 추가로 한 가지 더 생각해보실 것 전세 만기가 2027년 1월 17일이잖아요. 그러면 매매 잔금일을 전세 만기에 맞춰서 27년 1월로 설정하는 방법도 있습니다. 이렇게 하면: • 세입자가 만기까지 자연스럽게 거주하고, 만기에 퇴거 • 세입자 입장에서 갱신청구권을 포기하지만 그래도 2년은 거주할 수 있으니 심리적 저항이 줄어듦 • 매수자 입장에서도 "잔금일에 바로 입주 가능" 조건이 되니까 실수요자에게 매력적 다만 리스크도 있어요: • 매수자가 6~7개월 후 잔금이라 계약금만 걸어두는 구조 → 중간에 변심 가능성 • 토허제 구역이라 매수자 풀 자체가 적은데, 잔금일까지 멀면 더 좁아질 수 있음 • 시장 상황 변동 리스크 그래도 세입자 협조가 가장 큰 변수인 상황에서, 만기 맞춤 잔금 구조는 세입자와의 갈등을 최소화할 수 있는 좋은 카드입니다. 매수자 협상 시 "27년 1월 잔금, 즉시 입주 가능"이라는 조건은 실거주 매수자에게 꽤 매력적이거든요. 부동산 사장님과 상의해서 두 가지 시나리오를 병행으로 준비해두시면 협상 카드가 늘어날 거예요. 마지막으로 힘드시겠지만 지금 잘 하고 계십니다. 세입자분도 합리적인 분 같고, 부동산 사장님까지 함께 움직여주시니까 충분히 잘 풀릴 수 있어요. 한 단계씩 넘다 보면 어느새 매도 완료되어 있을 겁니다. 응원합니다. 자이코 드림

안녕하세요 지온이맘17님~ 세입자 퇴거와 관련해서 고민이 있으시군요 ㅠㅠ 1번 질문에 대해서 다른 분들이 답변을 잘 해주셔서 2번에 대해 첨언해보자면, 임차인이 단순히 갱신권 사용 안하겠다, 나가겠다는 합의서를 작성한 것만으로는 주임법상 임차인의 갱신요구권 사용이 불가한 것으로 보기 어려울 것 같습니다 임대차계약을 합의해지하고 명도(이사나가는 것)한다는 내용으로 구체적으로 작성하셔야 하며 아래 내용을 포함하시는 게 좋습니다 -임대차계약을 특정일에 종료하기로 명확히 기재 -이사비 지급 약정 -임대차계약 해지 및 명도하겠다는 확약 별도로 합의금액을 지불하거나 부동산에서 합의서를 쓰실 필요는 없습니다 지금 전세입자분이 전세를 구하기 어려운 시장이고 지온이맘님께서도 세입자의 협조가 필요하신 상황인 만큼 함께 전세매물을 구해주시면서 세입자와 잘 협의하시면 좋겠습니다 잘 해결되시길 바라겠습니다😊

지온이맘17님 안녕하세요. 세입자 퇴거 비용으로 고민이 있으신 것 같습니다. 윗분들이 잘 설명해주셔서 추가적인 내용만 첨언해보겠습니다. 사실 만기전 세입자의 퇴거나 갱신권을 사용하지 않는 부분은 세입자 입장에서는 임대인을 배려해주는 선택이며 세입자는 갱신권을 사용하고 남은 1년 + 2년을 추가로 더 거주해도 무방한 상황입니다. 하지만 집을 매도하고 싶은 것은 지온이맘님의 상황이시죠. 이런 경우 적정 퇴거비용은 사실 의미가 없습니다. 세입자가 동의하는 금액과 내가 감당가능한 금액이 합의로 만나는 경우에 퇴거가 진행이 가능합니다. 상급지에서는 전세가 너무 올라서 세입자들이 퇴거 비용으로 1억을 준다고 해도 거부하는 경우도 있었습니다. 물론 극단적인 케이스이긴 하지만 현 시점에서 아쉬운 사람은 지온이맘이시기에 세입자가 동의하는 선에서 잘 합의를 해보면 어떨까 생각됩니다. 물론 세입자분께서도 합의가 가능하다고 하셨으니 막무가내로 요구하지는 않으실 것 같습니다. 그럼에도 지온이맘이 감당 가능하기 어려운 수준이라면 매도를 보류하고 만기를 채우는 것과 비용을 지불하더라도 매도하는 선택지 중에서 편익과 비용을 비교해서 의사결정하시는 것을 추천드립니다. 그리고 합의가 완료되면 서면으로 남기는 것도 중요하지만 법적 효력이 발생하려면 결국 위로금이 지불되어야 합니다. 따라서 전액은 아니라도 일부를 합의서를 작성하는 시점에 지불하고 나머지는 퇴거시점에 지불하는 것으로 협의해보시면 될 것 같습니다. 잘 해결 되시길 응원드리겠습니다.

안녕하세요. 지온이맘님 세입자분이 계신 상황에서 매도를 진행하시면서 예상과 다른 상황으로 어려움이 많으시겟어요. 저도 최근에 비슷한 상황에서 매도를 진행하였어서 더 공감이 되는 것 같습니다. 앞서 말씀해주신 분들과 의견은 동일합니다. 세입자분이 말씀주신 금액적인 부분에서 대출이자비용은 액수도 상당히 커질 수 있는 부분이기에 협상 가능한 부분으로 말씀 주셨을 것 같습니다. 지금의 상황도 상호간의 협의에 의해 진행이 되는 부분이다보니 지온이맘님의 비용과 편익, 그리고 서로의 상황에 대해서 정확하게 점검해보는 것도 필요 할 것 같습니다. 정확한 상황은 모르지만 한가지 말씀드리고 싶은 부분은 현재 전세가 27년 1월 만기이기 때문에, 허가일로부터 4개월 이내 잔금으로 역산하여, 계약만료 시점에 매도하시는 방향도 고려해보시면 좋을 것 같아 말씀드립니다. 현시점에서 계약만료까지 6개월이 남아 있기에, 이 부분도 고려하여 지금 바로 계약 및 매도를 진행하면서 퇴거비(복비+이사비+대출이자)를 드리는 것과, 매도 시점을 1-2달 미루면서 계약만기 시점에 매도를 하는것. 비용과 편익을 생각해보시면 좋을 것 같고, 지금 바로 매도를 진행한다고 하시더라도, 시간이 조금 지나게 되면 이사비를 지원해드리지 않아도 되는 상황에 대해 협상의 카드로 조율해보시면 좋을 것 같습니다. 매도는 정말 어려운 영역이고 쉽지 않을 것 같습니다ㅠ 매도 마무리까지 잘 진행되시길 응원드리겠습니다:)

지온이맘17님 안녕하세여. 토허제 지역내 비거주 1주택 매도 과정으로 임차인과 협의점에 대한 궁금증이 있으신 것으로 이해하였습니다. ✅️ 임차인 요구하는 지원금 관련 ➡️ 전세만기 이전에 나가는 만큼 이사비와 부동산 복비 차원까지는 지원해드리는 것이 합리적 선택지라고 보여집니다 ➡️ 다만, 임차인께서 요구하시는 시세에 준하여 상승한 자금의 이자까지 부담하시는 것은 시장상황의 변화로 불가피하게 생긴 금액으로 과하다라는 생각이 듭니다. ➡️ 전세보증금 상승에 따른 이자비용 명목이 아닌 *이사비와 *부동산중개료, *일부 지원금으로 분류하시어 임차인과 재차 협의해보심이 좋을 듯 합니다. 2️⃣ 전세만기이전 퇴거 관련 ➡️ 금액적 협의가 되었다는 가정내에 임차인 퇴거확약서 또는 명도확약서 등 을 부동산소장님 입회하여 작성하는 것을 추천드립니다 ➡️ 작성시 유의사항은 임차인 성명과 퇴거 날짜일과 더불어 퇴거확약에 따른 *지원금액* 명시, *전세금반환과 동시 입주* 명시하심이 좋을 듯 싶습니다. 답변이 되었으면 합니다. 감사합니다.

안녕하세요 지온이맘님 토허제 비거주 1주택을 매도해야되는 상황인데 세입자와 협의가 쉽지 않아 마음이 많이 어려우시겠어요. 우선 1번은 위에 선배님들께서 잘 설명해주신것처럼 적정 협의금을 정하고 세입자분과 계속해서 협의해보셨으면 좋겠습니다. 여기서 중요한건 ‘편익과 비용’을 계산해보는 것입니다. 제가 지온이맘님의 상황을 정확히 알 수 없어 어떤 것이 더 편익이 있는지 비용을 치루는지 알 수 없으나, 현재 수익이 발생한 범위가 크고 매도하지 않고 계속 소유하게 됐을때의 비용이 매도 했을때보다 비용보다 더 크고 매도의 편익이 더 크다면, 협의금을 주고 매도하는 것도 적극적으로 고려해볼것 같습니다. 물론 이 과정에서 마음이 쉽지는 않을거라 생각됩니다. 그치만 전체 그림을 그려보는 것을 추천드립니다. 2번은 위에분들께서 말씀해주신것처럼 부동산 사장님을 통해 확약서 등을 받아두고 일부 금액을 보내주고 증거로 남겨놓는게 향후 분쟁 발생시 유리하게 대처가 가능할듯 합니다. 모쪼록 잘 해결되시길 바라겠습니다.