비규제 수도권지역 월세낀 갭투자시 주담대가 가능한가요?

BEST | 사랑스런수호자님, 안녕하세요. 혼자서 2달 동안 발품 팔며 알아보신 거 정말 대단합니다. 처음 집 사는 과정이 얼마나 막막한지 잘 알기에, 이렇게 질문하시는 것만으로도 이미 절반은 하신 거예요. 핵심부터 말씀드리면, 월세 낀 매물에 주담대 가능합니다. 전세 낀 매물은 이미 선순위 보증금이 크기 때문에 주담대가 안 나오지만, 월세(보증금 소액)는 선순위 채권이 적어서 주담대 한도가 나옵니다. 수호자님 예시로 계산해볼게요. 매매가 7억, KB시세 6억, 보증금 3천만 월세 세팅 상태 주담대 한도: KB시세 6억 x LTV 70% = 4.2억 (생애최초면 80%까지 가능) 선순위 보증금 차감: 4.2억 - 0.3억 = 3.9억 필요 현금: 7억 - 3.9억 = 3.1억 수호자님 계산과 약간 다른 부분이 있는데요. 주담대 산정 기준은 "매매가"가 아니라 "KB시세"와 "매매가" 중 낮은 금액 기준입니다. 그래서 KB시세 6억 기준으로 잡아야 해요. 또 하나, DSR 한도도 봐야 합니다. 연소득에 따라 실제 대출 가능액이 LTV 한도보다 적을 수 있어요. 은행 가시면 소득 기준으로 정확한 한도 뽑아줍니다. 거주의무 질문에 대해서요. 주담대(일반 주택담보대출) 자체에는 "즉시 전입" 의무가 있는 상품과 없는 상품이 있습니다. • 생활안정자금 주담대: 전입의무 없음 (세 낀 상태 OK) • 보금자리론/디딤돌: 즉시 전입 필요 → 세 낀 매물 불가 • 일반 시중은행 주담대: 상품마다 다름. "비거주 주담대" 취급하는 곳 있음 비규제지역이면 비거주 주담대 취급하는 은행 꽤 있어요. 세입자 만기(27.10)까지 거주 안 하고 있다가 만기 후 전입해도 됩니다. 다만 대출 실행 전에 은행에 "세입자 있는 상태로 매수, 만기 후 입주 예정"이라고 명확히 말씀하시고, 비거주 가능한 상품으로 안내받으세요. 퇴거자금대출 추가 가능 여부: 기존 주담대와 별도로 퇴거자금대출(전세보증금 반환용) 한도 1억은, 세입자 퇴거 시점에 추가 실행 가능합니다. 단, 총 대출금액이 LTV/DSR 한도 안에 들어야 해요. 수호자님 케이스는 보증금 3천이라 퇴거자금 대출까지 필요 없을 수 있지만, 향후 전세로 전환하실 때 참고하시면 됩니다. 정리하면요. 1. 월세 낀 매물 주담대 가능 (보증금 소액이니까) 2. KB시세 기준 LTV 산정 + DSR 한도 확인 필수 3. 비거주 주담대 상품으로 알아보기 (비규제라 가능) 4. 세입자 만기 후 전입해도 OK (상품에 따라) 5. 퇴거자금대출은 별도 한도로 추가 가능 (LTV/DSR 범위 내) 2달 만에 여기까지 파악하신 거 빠르신 편이에요. 매물 많이 보시고 좋은 결정하시길 응원합니다! 자이코 드림

안녕하세요~수호자님^^ 월세낀 매물에 투자시에 주담대가 가능한 지 문의주셨네요. 전세 낀 매물, 월세 낀 매물에 대해서도 주담대가 제한적으로 가능합니다. 일반적으로 대출가능금액에서 추가적으로 임차보증금을 차감한만큼 대출이 나옵니다. 임차보증금만큼은 은행이 선순위 권리로 보기 때문에 대출 가능액에서 차감하는 경우가 일반적입니다. 1. 2.4억으로 7억짜리 월세 낀 집을 살 수 있나요? 질문 예시 매매가 : 7억 KB시세 : 6억 월세 보증금 : 3천만원 가정상 LTV 70% 적용 시 6억 × 70% = 4.2억 입니다. 그리고 실제 대출은 담보인정금액(4.2억) - 임차보증금(0.3억) - 방공제(0.48) 으로 계산되어 주담대 가능액 약 3.42억 정도가 됩니다. 그러면 필요한 자기자본은 7억 - 3.42억 - 0.3억 = 3.28억 정도입니다. 그리고 MCI/MCG 가입 가능하면 방공제 면제될 수 있어 대출한도 증가 되는 부분도 같이 체크해주시면 될 것 같습니다. 즉, 보증금 3천만원은 매도인이 이미 받고 있는 돈이라 승계 나머지 부족분을 본인 현금으로 충당 하는 구조입니다. 다만 실제 은행은 DSR 소득 기존 대출 임대차 형태 를 함께 보기 때문에 최종 한도는 달라질 수 있습니다. 2. 주담대는 실거주 의무가 있지 않나요? 비규제지역 일반 주택담보대출은 무조건 몇 개월 내 전입해야 하는 규정이 적용되는 것은 아닙니다. 현재는 상품별·은행별로 다르기 때문에 계약 전에 반드시 은행 확인이 필요합니다. 세입자 계약 종료 후 입주하는 형태로 진행되는 경우가 많습니다. 다만 은행에서 실거주 목적 대출인지 임대 목적 대출인지 확인하므로 실행 전에 상담이 필수입니다. 3. 퇴거자금대출 1억도 따로 받을 수 있나요? 가능할 수도 있지만 "주담대 3.9억 + 퇴거자금대출 1억 = 총 4.9억" 이렇게 단순히 더해지는 것은 아닙니다. 은행은 최종적으로 LTV DSR 담보가치 안에서 심사합니다. 그래서 기존 주담대를 받은 상태인지 퇴거 시점 담보가치가 얼마인지 당시 DSR이 얼마인지 에 따라 결과가 달라집니다. 가장 중요한 것은 최종적으로 은행과 상담 후 최종 결정하시기를 바랍니다^^ 마지막으로 가장 중요한 것은 무리한 대출로 리스크를 가져 가지 않았으면 좋겠습니다. 이 부분 잘 계산해보시고 진행하셨으면 좋겠습니다. 수호자님의 매수를 응원합니다!! 화이팅!!!

안녕하세요 수호자님 ㅎㅎ 먼저 비규제지역이라도 수도권이라면 6개월내 전입의무 조건이 있습니다. 기본적으로 수도권에 대한 대출규제가 타이트해졌지만, 실제로 은행 혹은 대출상담을 보시면 비거주 조건으로 해주는 은행들도 존재합니다. 이부분은 전임과 발품을 파셔서 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다. 또 대출의 경우에는 비규제지역 70%(생초시면 80%)까지 가능하여 간단히 계산해보면 매매가 7억, KB시세 6억, 보증금 3천만원이신 경우, LTV 4.2억 (생애최초 4.8억) 중에서 보증금을 제외한 3.9억(4.5억) 방공제여부확인* 따라서 7억 - 3.9억인 3.1억이 필요합니다. (KB일반평균매매가로 계산하셔야합니다.) 이렇게 주택에 대한 보증가치를 계싼한 이후에 3.1억이 수호자님 DSR 40%에 가능한지 파악하시면 됩니다. 예시로 DSR 40%가 3.1억보다 작다면 그 금액이 대출가능액으로 산정됩니다. 퇴거자금대출은 수도권 전체가 현재 1억으로 제한되어 있으며 수호자님 사례에서는 3천만원이기에 무리는 없어보입니다 ㅎㅎ 다만, 전세퇴거자금대출 실행시 가용가능한 DSR 남아있는지 확인해보시면 좋을것같아요! 항상 응원하겠습니다!