세금정책 나오면 가격 떨어질 것 같고 기다리자니 가격이 오를 것 같다면

우리가 내집마련할 때 가장 고민하는 것이 무엇일까요? 

예산, 단지, 지역, 가족상황 등 여러가지 고민하는 것들이 있겠지만 

선뜻 내집마련을 하자! 라고 결정하는데 가장 고민이 되는 부분은 

“시기” 문제입니다. 

"지금 사야할까?", 아니면 나중에?" 

"지금 사자니, 왠지 떨어질 것 같아서 손해볼 것 같고 

나중에 사자니, 계속 오를 것 같아!" 

의 굴레를 벗어나기가 힘듭니다. 

도저히..나 혼자 결정하기가 어렵다ㅠ

왜 우리는 이런 뫼비우스의 띠 속에 갇혀서 벗어나기가 어려운 것일까요? 

“사려고 결정”하면 이런 얘기만 들린다. 

“정부에서 세금규제 정책이 나오는데… 보유세 강화하면 집값 떨어지지 않을까? ” 

이 부분에 대해 판단하려면 내가 알고 있어야 하는 것들이 있습니다. 

그간 부동산 정부 규제 정책에 따라 부동산 집값은 어떻게 움직여 왔는지 

그리고 실제 어느정도로 강화되었을 때 집값에 영향을 주는지 

또한, 집값에 영향을 주는 것이 진짜 부동산 세금 정책만 있는지, 다른 원인은 없는지… 

여기서 중요한 것은 실제 시장에서 벌어지고 있는 확실한 상황과 불확실한 상황을 나누어서 보는 것입니다. 

확실한 상황은, 

1. 10년 동안 통화량은 2배 이상 증가했고, 이에 따라 돈은 녹고 있으며 이 돈이 흘러다니다가 자산으로 들어가고 있다는 사실입니다. 

  2.  몇년째 이어져오고 있는 서울 시장의 입주물량 불균형으로 인해 시장의 전월세 가격이 상승하고 있으며 전월세 물량이 점점 희귀해지고 있다는 겁니다. 

불확실한 상황은, 

1. 구체적으로 어떻게 하겠다고 가시화되지 않은 세금 정책이 있습니다. 세금의 대상을 어디까지 적용할지, 어느정도의 중과세율을 줄지 결정되지 않았습니다. 

내가 집을 사서 가지고 있는다고 했을 때, 

세금정책이 단기적으로 가격의 하락을 만들어 낼 “수”도 있다고 하더라도 

과연 1번과 2번의 확실한 상황이 변화할까?를 생각해 보셔야 합니다. 

정책은 변화하지만 (매 정부마다 변화해 왔습니다) 

시장에 돈이 풀리고, 서울 입주물량이 희귀하다는 사실은 변화하지 않습니다. 

단기적으로 입주물량을 만들어 내는 것은 현실적으로 1,2년 안에 어렵습니다. 

그것도 사람들이 원하는 위치에 수도권 사람들이 충분히 안정적으로 집이 제공되고 있다고 느낄 정도로 말입니다. 

여러분은 불확실한 상황을 보고 내집마련을 결정하실 건가요? 

아니면 확실한 상황을 보고 내집마련을 결정하실 건가요? 

세금정책이 전혀 상관이 없으니

무조건 집을 사라고 말씀 드리는게 아닙니다. 

여러분들이 고민하고 있는 그 문제를 해결하기 위해서는 

한번 내가 처해진 상황을 다각도로 살펴봐야 할 필요가 있다는 말씀입니다. 

종이에는 A라는 단면만 있는 것이 아니라 B라는 단면도 뒤집으면 존재하고 있기 때문입니다. 

“사려고 결정”하면 이런 얘기만 들린다. 

“인구도 줄어드는데, 무슨 집이야? 이제 빈 집이 더 많이 늘어날거야.” 

인구의 감소는 집값에 사실 영향을 줍니다. 

집을 선택할 수 있는 사람들이 그만큼 줄어들었기 때문에 수요 대비 공급이 많을 경우 당연, 

그 집은 찾는 사람이 줄어들 수밖에 없고 이것이 가격에 반영됩니다. 

그런데 여기서 중요한 것은, 사람들은 “아무 집”을 선택하고자 하는 것이 아니라 

내가 살고 싶은 집을 선택하고자 한다는 겁니다. 

그리고 강남에 직장을 두고 일 하고 있는 직장인들에게 

어디에 내집마련을 하고 싶은가?를 물어본다면 아마도 

지방이나, 경기도 외곽, 읍,면,리에 있는 아파트를 이야기 하는 사람은 100명이면 0명일 것입니다. 

그런데 강남에 지금 가진 돈으로도 

거주할 수 있는 집이 있는데, 이 곳에 거주할 것인가? 라고 질문한다면 

아마 100명이면 90명이 강남에서 거주만 할 수 있다면 거주할 것이다라고 말할 겁니다. 

왜냐? 직장과 가깝기 때문입니다. 

인구 감소는 집값에 영향을 줍니다. 

그런데 이 문장을 더 구체적으로 풀어서 써보면 

인구 감소는 사람들이 찾지 않는 집에 영향을 줍니다. 

사람들이 더 살고 싶어하는 집은 여전히 수요가 끊이지 않을 것입니다. 

압구정 현대가 2012년 매매가 9억 8천에서 현재 2026년 54억인 것을 보면 말입니다. 

54억이라는 숫자는 현실감도 없는 데다가 박탈감 마저 들게 하는 숫자이지만 

실제 14년동안 사람들이 너무 가지고 싶어하는 아파트는 무려 5배 이상 가격이 상승했습니다. 

반대로 그렇다면 인구가 늘어나는 지역은 집값이 상승해야 하는데 

또 이것이 1:1로 연결되는 것은 아닙니다. 

인구 증가 = 집값 상승 

인구 하락 = 집값 하락 

위와 같은 관계가 형성되는 방정식이 애초에 아니라는 얘기인 것이죠. 

유일하게 수도권에서 인구가 증가하고 있는 대표적인 지역은 인천입니다. 

이렇게 따지자면, 인천은 서울보다 집값이 비싸야 하는데 그렇지가 않습니다. 

인천 안에서도, 서울 안에서도 사람들이 더 가지고 싶어하는 아파트는 수요가 몰립니다.  

더 가지고 싶은 사람들이 많으면 많을 수록 수요는 상승할 수밖에 없는거죠. 

그래서 아무 집이나 사면 안되는 시대이며, 잘 골라서 사야 하는 시대가 온 것입니다. 

여기서 생각해 봐야 한다. 

나는 집이 필요한 사람인가? 

집은 거주의 기능도 하고 있습니다. 

여러분들이 막연히 불안한 것은, 

내가 지금 당장 집을 사지 않으면 뭔가 뒤쳐질 것 같은데

또 사자니 내가 이 집을 사도 되는 사람인지, 감당이 되는 사람인지, 

이 집을 사게 되면 나한테 벌어질 일이 무엇인지 등등의

자기 확신이 없는 상태가 펼쳐지기 때문에 그렇습니다. 

그래서, 한 번 생각해 봐야 합니다. 

집의 본연의 기능인 “거주의 기능”이 나한테 필요가 없는가? 

당장 집을 살 필요가 없다면, 굳이 내가 이 “거주”가 필요한 상황이 아니라면 

집을 살게 아니라, 돈을 모으거나 재테크를 하거나 

다른 투자를 하면 됩니다. 

앞에서도 말씀 드렸듯이 돈이 녹고 있는 것은 모든 사람들에게 적용되는 확실한 상황이기 때문입니다. 

그런데 집이 필요하고, 

거주할 자리가 필요한다고 하면 

“집”이란 매수함으로 인해서 나에게 그 기능을 바로 가져다 줄 수 있는 존재입니다. 

제가 오늘 이 글에서 말씀 드린 부분만 

곰곰히 생각해 보셔도 지금 내집마련을 해야할지 아닐지를 어느 정도 윤곽을 마련하실 수 있을 거라 생각합니다. 

관련하여 궁금하거나 고민인 사항이 있으시면 제가 댓글로 30분만 답변을 드릴 수 있도록 하겠습니다. 

읽고 공감이 가셨다면 이 글이 필요하신 분들에게도 공유해주시면 좋겠습니다. 

감사합니다. ^^