오랜만에 친구에게 전화가 왔습니다.
"나 이번에 전세 만기인데… 아파트는 너무 올라서 빌라로 알아봐야 할 것 같아."
뉴스 기사로만 봤었는데, 전세가 정말 없구나 실감 하게 되었습니다.
저는 과거 2022년 10월이 떠올랐습니다.
아파트 전세가 너무 올라서 빌라로 밀려난 사람들이 넘쳤고,
매물은 없고, "오늘 안 하면 없어요"를 부동산 사장님께 많이 들었습니다.
분위기에 휩쓸려 등기부등본도 제대로 못 보고 계약한 분들이,
1~2년 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 일이 터졌습니다.
지금 서울 빌라 전세 거래량은 최근 4개월 대비 13% 넘게 늘었고,
전세수급지수는 2021년 이후 최고치입니다.
저는 친구한테 22년 상황을 이야기 했고, 제가 아는 것을 이야기 해줬습니다.
제 친구 뿐만 아닌, 현재 같은 상황에 고민 하고 계신 분들이 계실 것 같아
제가 아는 것들을 정리해 보았습니다.
1. 전세가율 확인 하세요
전세가율 80%가 넘으면, 일단 멈추세요.
빌라 전세 사기의 공통점은 하나입니다. 집값보다 전세가가 너무 높다는 것 입니다.
이걸 '전세가율' 이라고 하는데, 계산법은 간단합니다.
전세보증금 ÷ 매매시세 × 100 = 전세가율
예를 들어 빌라 매매가가 2억인데 전세가 1억 8천이면 전세가율이 90%입니다.
집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 받을 수 있어요.
"그런데 빌라 매매가를 어떻게 알아요?"라고 생각 되실텐데요.
과거엔 정말 알 방법이 없었는데, 지금은 확인할 수 있는 방법이 생겼습니다.
완벽하진 않지만, 이렇게라도 꼭 확인하셔야 해요.
국토부 실거래가 공개시스템(RTMS 앱):
실제 거래된 매매·전세 가격 조회 가능 합니다.
단, 거래가 드문 빌라는 데이터가 적거나 오래된 거래만 나올 수 있어요.
HUG 안심전세 앱 2.0:
전세가 적정 여부를 간단하게 조회할 수 있습니다.
네이버 부동산·KB부동산:
추정 시세를 제공하지만 빌라는 정확도가 낮으니 참고용으로만 보세요.
2. 등기부등본 700원으로 수천만 원을 지킵니다
집을 볼 때 사장님들께서
“등기부등본도 깨끗한 집이야” 라고 이야기 하시며 보여주시는데요
계약전, 계약일, 잔금일 때 저는 등기부 등본을 꼭 떼보고 있습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서
700원에 열람할 수 있습니다.
등기 부 등본에서 뭘 확인 해야 할까?
확인할 것은 딱 세 가지입니다.
1. 갑구에서 소유자 확인
등기상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인하세요. 다르면 즉시 멈춰야 합니다.
대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요.
‘괜찮겠지’ 라는 생각 하면 안됩니다. 당당하게 부동산 사장님께 요청하고
"제가 과거에 어려움이 있어서 꼭 확인 하고 싶습니다." 라고 말씀 하시면 됩니다.
2.을구에서 근저당 확인
선순위 채권(대출 등) + 내 전세보증금을 합친 금액이
집값의 70%를 넘으면 위험합니다.
을구에 적힌 금액과 내 보증금 더한 금액이
집가격의 70%가 넘어 가면 안된다는 말입니다.
집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금 순서가 밀릴 수 있어요.
3.임차권등기 여부
이전 세입자가 보증금을 못 받아서 등기에 기록을 남긴 흔적입니다. 있으면 위험 신호입니다.
그리고 계약 당일만 확인하면 안 됩니다. 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼보세요.
계약 후 잔금 전 사이에 집주인이 몰래 대출을 받는 경우가 실제로 있습니다.
3. 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 먼저 확인하세요
보증보험에 가입이 안 되는 집은 되도록 피하셨으면 합니다.
전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때
HUG(주택도시보증공사)가 대신 돌려주는 제도입니다.
빌라 전세를 구한다면 이건 선택이 아닌 필수예요.
문제는, 빌라·오피스텔은 가입이 안 되는 경우가 생각보다 많다는 겁니다.
2025년부터 기준이 '공시가격의 126% 이하'로 강화되면서,
전세가가 높은 빌라는 보증보험 자체를 못 드는 경우가 늘었습니다.
많은 분들이 계약서를 다 쓰고 나서 보증보험 가입을 시도하다가 거절 당합니다.
그때는 이미 계약금을 낸 뒤라 발을 빼기가 어렵습니다.
4. 계약서에 이 문장을 꼭 넣으세요(특약)
특약은 구두 약속이 아닌, 종이 위의 약속이어야 합니다.
좋은 집주인이라도 특약은 넣어야 합니다.
나중에 분쟁이 생기면 말이 아닌 계약서가 기준이기 때문입니다.
꼭 넣어야 할 특약 세 가지입니다.
1. 근저당 동결 특약
임대인은 잔금 지급일 이후 해당 부동산에 근저당권 등 담보물권을 설정하지 않는다.
위반 시 임차인은 계약을 해지하고 보증금 전액 반환을 청구할 수 있다.
2. 전입신고·확정일자 협조 특약
임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 협조한다.
3. 보증금 즉시 반환특약
임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다
다음 임차인이 구해지지 않을 경우 돈을 돌려 받지 못하는 경우가 있습니다.
지금과 반대 상황이 올지 안 올지 모르지만, 꼭 넣으셔서 돈을 지키 셨으면합니다.
5. 이사 당일 이 두 가지는 그날 바로 하세요
전입신고와 확정일자, 이사 당일 주민센터에서 10분이면 됩니다.
계약을 아무리 잘 해도 이걸 빠뜨리면 보호를 못 받습니다.
1.전입신고
이사 당일 주민센터 또는 정부24 온라인으로 신청하세요.
다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
대항력이란 쉽게 말해 "이 집에서 누구도 나를 쫓아낼 수 없다"는 권리입니다.
2.확정일자
계약서에 도장 하나가 경매 시 보증금을 다른 채권자보다
먼저 받을 수 있는 우선변제권이 완성됩니다.
이 두 가지를 이사 당일 안 하면,
그날 밤 집주인이 담보 대출을 받아도 여러분은 후순위가 됩니다.
이사 짐 정리보다 이게 먼저입니다.
이것만 기억하세요.
계약 전 5가지 체크리스트
글이 길었는데요. 딱 이것만 챙기시면 됩니다.
계약 전
- RTMS 앱으로 주변 매매 실거래가 확인 → 전세가율 80% 이하인지 계산
- 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 (700원) → 소유자·근저당·임차권등기 확인
- HUG 안심전세 앱에서 보증보험 가입 가능 여부 먼저 조회
계약할 때
- 특약 3가지 계약서에 직접 기재 (근저당 동결 / 전입신고 협조 / 보증금 즉시 반환특약)
- 잔금 당일 등기부등본 한 번 더 열람
이사 당일
- 전입신고 + 확정일자, 짐 풀기 전에 먼저
조급함에 등기부등본 한 번 못 보고 계약했다가,
1~2년 뒤 보증금을 돌려받지 못해 힘드셨던 분들을 보았을 때 너무 속상했습니다..
위 체크리스트 하나씩만 확인해도 충분합니다.
귀찮더라도 한번 더 읽어보고 검색하셔서 눈으로 보셨으면 합니다.
그래도 모르겠다면 부동산에 가셔서 부동산 사장님께 꼭 물어 보셨으면 합니다.
부동산 사장님이 힘들어 하신다면 다른 부동산 가셔서 하셔도 됩니다.
그냥 괜찮겠지 라는 생각이 큰 후회가 될 수 있습니다.
보증금은 스스로 꼭 지켜야 합니다.
