신혼집 공동명의로 할까요? 단독명의로 할까요?

유라이크님 안녕하세요^^ 말씀해주신 2가지에 대해 편익과 비용을 생각해보시면 좋을 것 같아요. 1. 생애최초 주담대로 신혼집 먼저 매수 후, 전세사기집 셀프 낙찰 -편익은 생애최초 주담대 대출 LTV 80%를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. -비용: 경매일정과 타이밍을 잘 맞추셔야 할 것 같아요. 만약 경매 절차가 빠르게 진행된다면 1번 고민은 사실상 의미가 없어질 것 같습니다. 2. 신혼집을 남자친구 단독 명의로 '생애최초 디딤돌 대출' 진행 -편익: 경매 낙찰로 유주택자가 되시더라도 남자친구 분의 생애최초 무주택자는 유지가 됩니다. -비용: 남자 친구분의 연봉 기준만 보기 때문에 대출한도가 적어딜 수도 있습니다. 또한 유라이크님께서 걱정하신 것 처럼 자금조달계획서 문제가 발생 할 수 있습니다. 자금조달계획서 관련하여 고민하시는 부분이 내가 모은 돈을 남자친구 명의의 집을 사는 데 보탤 때, 자금조달계획서 작성이 어렵지 않을까?"이실 것 같아요. 하지만, 합법적인 테두리 안에서 충분히 해결 가능합니다. 혼인신고 전이라면, 질문자님과 남자친구 사이에 공정증서나 차용증(금전소비대차계약)을 작성하고 법원 확정일자를 받아두는 방법이 있습니다.자금조달계획서에는 '차입금'으로 기재하고, 실제로 남자친구 계좌에서 질문자님 계좌로 매월 소정의 이자(세법상 적정 이자율 고려)를 이체한 내역을 남겨두면 세무서에서 자금 출처로 인정받을 수 있습니다.

유라이크님, 안녕하세요! 7월 결혼 축하드려요. 상황이 복잡하시지만 정리하면 답은 꽤 명확합니다. 결론부터 말씀드리면: 혼인신고 전, 남자친구분 단독명의로 생애최초 대출 활용하시는 게 좋습니다. 이유를 정리해드릴게요. 1. 순서가 핵심입니다 전세사기 집을 셀프 낙찰하시면 유라이크님에게 "주택 취득 이력"이 생깁니다. 혼인신고 후에는 세대원 전원이 무주택이어야 생애최초 조건을 충족하기 때문에, 낙찰 후 혼인신고하면 남자친구분도 생애최초 자격을 잃게 됩니다. 따라서 순서는: 신혼집 매수(남친 단독, 혼인신고 전) -> 혼인신고 -> 전세사기 집 셀프 낙찰 이 순서가 두 분 모두에게 가장 유리한 구조입니다. 2. 디딤돌 대출 소득 요건 디딤돌 대출은 신혼부부 합산 연소득 8,500만원 이하가 조건인데, 두 분 합산하면 1.2억이라 초과됩니다. 하지만 혼인신고 전에 남자친구분 단독으로 신청하시면 연소득 4천만원 기준으로 심사받으므로 충족 가능합니다. 3. 자금조달계획서 걱정은 이렇게 해결됩니다 남자친구분 종잣돈 4천만원 + 디딤돌 대출로 구성하시면 됩니다. 유라이크님 자금을 보태실 경우, 혼인증여공제(1억원 한도)를 활용하시면 세무 이슈 없이 가능합니다. 다만 가장 깔끔한 건 남자친구분 자금 + 대출로만 구성하고, 유라이크님 7천만원은 전세사기 집 낙찰용으로 따로 보관하시는 겁니다. 4. 주의사항 • 디딤돌 대출은 매수가 6억 이하 주택만 가능합니다 • 대출 실행 후 전입+실거주 의무가 있으니 일정 맞춰주세요 • 나중에 공동명의로 전환하면 취득세가 추가 발생하니, 지금 단독명의로 가시더라도 장기적으로 어떻게 할지 미리 계획 세워두시면 좋습니다 시드를 더 모으신 후 내년에 진행하신다고 하셨으니, 그때까지 남자친구분 계좌에 종잣돈을 꾸준히 쌓아두시고, 혼인신고 시점만 잘 조절하시면 됩니다. 복잡해 보이지만 순서만 지키면 어렵지 않습니다. 화이팅이에요! 자이코 드림

유라이크님 안녕하세요!! 전세 사기라는 너무나 큰 시련을 겪고 계신 와중에도, 예비 남편분과 함께 세금과 대출 규정까지 치밀하게 계산해 가며 돌파구를 찾으시는 모습이 진심으로 대단하십니다 👏👏 결론부터 말씀드리면, 고민 중이신 내용에 대해 의견을 조심스럽게 드립니다. 1. 혼인신고 '전' 공동명의라면 '생애최초' 혜택도 챙길 수 있을 듯합니다. 법적으로 부부가 되기 전(각자 세대분리 상태)에는 두 분 다 독립된 1인 세대주이므로 각각 생애최초 자격을 가지고 있습니다. 이 상태에서 신혼집을 공동명의로 매수하면, 두 분 다 첫 주택 구입이므로 생애최초 취득세 감면(최대 200만 원)을 온전히 받을 수 있습니다. 또한 대출을 신청할 때도 어차피 부부 합산 소득(1.2억) 기준으로 디딤돌이나 특례 한도를 심사하기 때문에, 공동명의를 하더라도 대출 한도를 최대치로 땡겨오는 데 아무런 불이익이 없습니다^^ 그리고 공동명의를 할 경우 추후 종부세 또는 양도세 등 세금 측면에서도 유리할거 같습니다. (이는 결혼 후 혼인신고를 한다는 전제로 말씀드립니다^^) 2. 자금계획조달서 작성 걱정 ➡️ 문제가 안될 거 같습니다. 돈을 모으고 굴리는 주체가 질문자님이셔서 남편 지분이 들어갈 때 자금 조달 증빙이 걱정되실 수 있습니다. 하지만 혼인 전 예비 부부 단계이더라도 그동안 모아온 계좌 이체 내역을 증빙하거나, 부부간 차용증 양식을 활용하면 자금조달계획서는 소명이 가능할 듯합니다. 이 부분 때문에 유리한 명의나 대출을 포기하실 필요는 전혀 없습니다^^ 그래도 혹시나 계약전에 세무상담은 꼭 받으시길 권합니다! 3. 마지막으로 전세사기 집은 낙찰 대신 '배당‘을 검토 하는게 좋을거 같습니다. 낙찰을 받으면 설령 청약/대출 시 무주택 인정 특례를 받더라도, 세법상으로는 결국 '유주택자'가 됩니다. 나중에 신혼집을 팔 때 빌라 때문에 양도세 비과세 요건(매도 순서, 시기 등)이 엄청나게 꼬이고, 자칫 비과세를 못 받아 수천만 원의 세금 손해를 볼 리스크가 생깁니다. 빌라나 다가구는 나중에 되팔기도 어려운 '환금성 지옥'에 빠지기 쉬우니, 최대한 배당을 신청해 현금으로 건져 나오는 것을 1순위 목표로 잡으셔야 안전합니다. (전세 사기라 제가 아파트 보다는 왠지 빌라 또는 다세대 주택일 것으로 간주하였습니다. 만약 가치가 높은 아파트라면 이부분은 추가 고민이 필요해 보입니다.) 그리고 마지막으로 현재 전세사기 관련 상황이 일반적인 상황은 아니라 저라면 투자 코칭 또는 내집마련 코칭을 받아보시길 권합니다! 위기를 기회로 바꾸는 첫걸음이 될 테니 확신을 가지고 차근차근 진행해 보시면 좋을 듯합니다. 두 분의 행복하고 따뜻한 앞날을 온 마음으로 응원하겠습니다. ❤️‍🔥❤️‍🔥❤️‍🔥