21년 여름, 집값은 날씨만큼이나 뜨거웠다. 동두천, 양주 등 수도권 외곽 지역까지 집값은 끝을 모르고 상승했다.
“야 무조건 10억 간다니까. 내가 유튜브에서 봤는데, 앞으로 2년은 더 오를 수 밖에 없다고 하더라.”
내가 갖고 있는 집도 마찬가지였다. 4억대에 분양을 받았는데 네이버부동산 최저가는 8.5억이었다. 족히 2배가 오른 셈이었다. 진짜 10억 간다고..? 주변에서는 ‘당연히’ 그런 듯 이야기했다. 나 역시 그랬다. 주변에서 그렇다고 하니, 당연히 그럴 줄 알았다.
지난 이야기가 궁금하다면
그때 팔았더라면..
집값이 오르는 것을 당연하게 생각했다. 뉴스를 봐도, 유튜브를 봐도 마찬가지였다. 그래서 나는 더 기다려보기로 했다. 10억이 되면 다시 생각해봐야지라는 생각 뿐이었다. 당연히 그런 날이 올 줄 알았으니까.
가격이 오를 때는 팔기 싫었고, 가격이 떨어질 때는 팔고 싶었다.
5년이 지난 지금 ‘그때 팔았더라면..’ 이라는 생각이 문득 들었다. 2년을 보유하고 비과세로 매도했더라면, 그래서 적어도 3억 이상의 수익을 봤더라면 지금 나는 조금 달랐을까?
결론부터 말하자면 그렇지 않다.
당시 내가 고점에 매도하고 3억 이상의 수익을 봤다면, 최소 수도권 4급지의 신축으로 갈아탈 수 있었다. (물론 그때는 이런 선택지 조차도 몰랐다. 단순히 돈을 벌었으니 차도 좀 바꾸고, 더 격렬히 소비했을 것이다.) 만약 그때 운이 좋아서 성공적으로 갈아탔더라면, 이 자산을 지킬 수 있었을까?
22년 5월, 성공적으로 매도하고 갈아타기를 했다고 가정해봤다. 매수하고 1년도 되지 않아서 매매와 전세 모두 20% 가까이 급락했다. 기준금리는 1년 반동안 무려 7배나 ‘급하게’ 상승했다. 임대차법으로 끝없이 오르던 전세가는 금리 인상을 트리거로 급하게 하락했다.
가격이 오를 때는 팔기 싫었고, 가격이 떨어질 때는 팔고 싶었다.
따로 부동산에 대해 공부를 한 것도 아니었고, 그저 뉴스나 조금 찾아보고 다른 사람들의 이야기에 흔들리던 때라서 여전히 이 마음은 변하지 않았을 것이다.
운보다 실력이 중요하다.
그때 팔았더라면.. 아마 나는 하락장과 역전세를 버티지 못하고 쫓기듯 매도했을지 모른다. 아니, 그랬을 것이다. 여느 대중과 다름 없었으니까.
다시 말해, 운이 좋아서 돈을 벌었더라도 실력이 없으면 지킬 수 없다. 하락장의 한 가운데를 지나오면서도 그것이 10년에 한 번 올까말까한 기회라는 걸 몰랐던 것처럼.
돈이 일하게 한다.
돈은 내가 잘 때도 일을 한다. 아마 월부닷컴에 가입한 분들이라면 이정도는 당연히 잘 알고 있을 것이다. 그래서 우리가 투자를 하는 것이니까. 하지만 돈이 일을 한다고 언제나 돈을 불리는 것이 아니라는 걸 명심해야 한다.
나 역시 돈이 일할 수 있는 곳(=투자처)을 제대로 알고 투자하면, 언제든 돈이 일해줄 것이라고만 믿었다. 하지만 그렇지 않을 때도 있었다. 대표적으로는 하락장이 그렇다. 이는 돈이 잘못되서 그런 것도, 투자처가 잘못되서 그런 것도 아니다. 단지 그런 시기가 있을 뿐이다. 이를 알고 버틸 수도 있어야한다.
단, 이것만 안다고 버틸 수 있는 것은 아니다. 이보다 더 중요한 것은 투자 대상에 대한 이해가 선명할수록 가치를 의심하지 않고 가격이 변한다해도 잘 버틸 수 있다. 어떤 아파트가 좋은 아파트인지, 어떤 시기가 투자하기 좋은 혹은 내집마련하기 좋은 시기인지도 중요하다. 하지만 이것부터 알아야한다.
1. 집으로써의 가치가 있는가?
집으로써의 가치가 있다는 건, 사람들이 살고 싶어할 요인이 있어야 한다. 위치가 좋거나, 연식이 좋거나, 주변 환경이 좋거나, 학군이 좋거나 등 어떠한 요인이던 사람들이 ‘살고 싶어하는 집’인지 생각해봐야 한다.
이를 알면 떨어진 가격을 호재로 받아들일 수 있다. 여전히 사람들은 살고 싶어하는데, 가격만 변한 것이기 때문이다.
2. 예측은 신의 영역이다.
임대차법으로 인한 전월세 폭등도, 갑작스러운 금리인상도, 역전세도, 하락장도 전혀 예측할 수 없었다. 오늘 가격이 오르면 내일도 오를 것 같고, 오늘 가격이 떨어지면 내일도 떨어질 것 같다. 가격에만 의존한다면 말이다.
그래서 예측은 불가능에 가까운 영역이라는 걸 먼저 받아들여야 한다. 그리고 현재의 가치판단에 집중하는 것이 현명하다.
2016년, 5천만원에 서울 아파트 투자를 한 선배의 집값이 2배 넘게 오르는 것을 보며 부럽기도 했고, 조금 더 빨리 태어났으면 하는 후회도 했다. 그리고 5년 뒤, 나에게도 집값이 2배가 오르는 날이 왔다. 하지만 나는 그 운을 잡을 수 없었다. 실력이 없었기 때문이다.
운이 좋아서 돈을 벌었더라도 실력이 없으면 지킬 수 없다.
그래서 결과보다 과정이 더 중요하다. 그때 팔았더라면, 그때 샀더라면.. 이라고 후회하기보다는 그 시간들을 통해 무엇을 배웠는지가 더 중요하다. 왜냐하면, 기회는 끊임없이 오기 때문이다.
