1강을 들으며 연신 “맞아, 맞아” 하며 고개를 끄덕였다. 때로는 한숨도 쉬고, 때로는 웃기도 하면서 강의에 몰입하다 보니 어느새 마지막 페이지에 도달해 있었다.
강의를 마치며 가장 크게 남은 생각은 “머리로만 기억하지 말고 기록하고 몸으로 익히자” 였다. 곧바로 메모지를 꺼내 중요하다고 생각되는 내용들을 적어 책상 앞, 눈에 잘 보이는 곳에 붙여 두었다.
현재 임장도 다니고 매물도 보고 있지만, 사실 알고 있으면서도 실천하지 못하는 것들이 많다. 알고 있지만 마음처럼 행동되지 않는 것들, 그리고 시간이 지나면서 잊어버리는 것들도 너무 많다. 이번 1강은 시장을 배우는 시간을 넘어, 나 자신을 돌아보고 앞으로 어떻게 행동해야 할지 다짐하는 시간이 되었다.
1. 현 시장 상황
최근 통화량이 급격하게 증가하면서 자산의 가치도 함께 상승하고 있다. 이럴 때일수록 단순히 가격만 볼 것이 아니라 저평가 여부를 판단할 수 있는 기준과 지표를 함께 확인해야 한다.
현재 시장을 살펴보면 거래량은 증가하고 있지만, 호가는 여전히 실거래가 수준에서 형성되어 있고 지속적으로 매물이 출회되는 지역들이 있다. 이러한 지역은 더욱 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다고 느꼈다.
지역별로도 분위기가 다르다.
* 최상급지·상급지 : 큰 폭의 상승 이후 보합세를 보이거나 일부 호가가 낮아지는 상황. 거래가 다소 부진해지면서 호가 조정이 나타나고 있다.
* 중·하급지 : 거래량이 급증하고 있으며 실거래가 대비 수억 원 높은 호가가 형성되고 있다. 거래가 지속적으로 이루어지고 신고가도 계속 경신되고 있다.
* 수도권 비규제지역 : 거래량은 많지만 아직 호가는 실거래가 수준에서 형성되고 있다.
* 지방 : 광역시를 중심으로 저평가된 지역들이 존재한다.
결국 중요한 것은 시장을 바라보며 조급해하기보다 현재 내가 할 수 있는 투자가 무엇인지 판단하는 것이다. 그리고 그에 맞는 원칙과 기준을 세운 후 꾸준히 공부하고 임장하며 기록하면서 투자 기회를 준비해야 한다고 생각했다.
2. 투자 원칙
강의에서 가장 인상 깊었던 부분은 투자 원칙이었다.
원칙이 없으면 하락장에서 버티지 못하고 감정적으로 사고팔게 된다. 결국 자산 손실로 이어질 가능성이 높다.
따라서 아래 5가지 조건이 모두 충족될 때만 투자한다.
① 저평가
저평가를 판단하기 위해서는 비교 대상이 필요하다. 비교할 수 있는 물건이 많을수록 판단의 정확도도 높아진다.
전고점을 확인하는 것은 중요하지만, 그것만으로 저평가 여부를 판단할 수는 없다.
특히 땅의 가치와 건물의 가치를 구분하고, 서울·수도권·지방마다 가치 판단 기준이 다르다는 점을 이해해야 한다. 강의를 통해 가치 있는 아파트를 판단하는 기준을 보다 명확하게 이해할 수 있었다.
② 환금성
환금성은 현금화가 쉬운 자산인지 판단하는 것이다.
내가 싫은 것은 다른 사람도 싫어할 가능성이 높고, 내가 고민하는 부분은 다른 사람도 똑같이 고민한다. 결국 나중에 팔아야 할 때 쉽게 팔 수 있는 물건을 선택해야 한다.
③ 수익률
투자금 대비 충분한 수익을 기대할 수 있어야 한다.
목표는 연 20% 수준의 수익률이다. 하지만 돈은 목표가 아니라 결과라고 생각한다. 원칙에 따라 꾸준히 공부하고 투자했을 때 수익률은 자연스럽게 따라오는 결과물이어야 한다.
무조건 갭 차이만 보고 투자하지 말자는 점도 다시 한번 마음에 새겼다.
④ 원금보존
투자의 기본은 내 돈을 잃지 않는 것이다.
전세가율을 확인하는 이유도 시장에 거품이 얼마나 반영되어 있는지를 판단하기 위해서다. 하지만 전세가율만으로 가치 판단을 해서는 안 된다.
돌이켜보면 나 역시 전세가율에 지나치게 의존했던 경우가 많았기에 특히 경계해야 할 부분이라고 느꼈다.
⑤ 리스크 관리
투자는 수익보다 먼저 감당해야 할 리스크를 확인해야 한다.
공급 물량, 잔금 마련, 역전세 가능성 등 예상되는 위험 요소를 미리 점검하고 대응 방안을 준비해야 한다.
무리한 욕심은 돈뿐만 아니라 건강까지 잃게 만든다. 결국 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 투자하는 것이 가장 중요하다.
3. 투자에서 가장 중요한 것은 결국 ‘나 자신’
강의를 들으며 결국 투자에서 가장 중요한 것은 정보도 시장도 아닌 자신이라는 생각이 들었다.
독서하고, 강의를 듣고, 임장하고, 투자하는 과정 속에서도 원칙을 지키는 사람만이 좋은 결과를 얻을 수 있다.
투자 프로세스
정보 수집, 가치 파악
→ 투자 기준 적용 및 물건 선별
→ 투자 결정(앞마당 3개 이상 확보)
→ 앞마당 내 비교 및 선택
→ 매수 결정
→ 가격 조건 협상
강사님께서 강조하신 내용 중 가장 기억에 남는 것은 투자도 결국 프로세스라는 점이었다.
감정으로 투자하는 것이 아니라 정해진 순서에 따라 판단하고 행동해야 한다.
“절대 잊지 말자. 기억하고 기록하자.”
이번 강의는 시장을 배우는 시간이기도 했지만, 투자 원칙을 다시 점검하고 스스로를 돌아보는 뜻깊은 시간이었다.
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