상급지로 갈아타기 준비중인데 처음이라 너무 어렵네요ㅜ

안녕하세요 한걸음씩님! 갈아타기 과정에서 생각지 못한 일들이 앞 뒤 순서가 살짝 뒤엉키며 벌어지고 있다보니, 정신도 없으실 것 같고 마음은 마음대로 타들어가실 것 같은데요. 이럴 때 일수록 손으로 종이에 직접 적어보시면서 순서도 맞춰보고, 무엇이 지금 상황에서 중요한 것일지 고민하시며 나아가시면 좋을 것 같아요. 1. 갈아타기 프로세스 순서 "매도 계약금 -> 매수 계약금 -> 매도 중도금 -> 매수 중도금 -> 매도 잔금 -> 매수 잔금" 위 순서가 큰 틀이라고 보시면 될 것 같습니다. 매도 계약금/중도금/잔금으로 매수 계약금/중도금/잔금을 치룰 수 있도록 순서를 셋팅하시면, 설령 계약이 틀어지더라도 내 종잣돈을 손해보면서 어그러 지지않는 상황을 최대한 만들어 볼 수 있을 것 같아요. 2. 매수 금액에 맞춰 매도 금액을 설정하는 것에 대하여 아마 많은 분들께서 자연스럽게 다음 갈아탈 단지에 필요한 금액을 현재 살고있는 집을 팔고 마련하여 넘어가는 것으로 생각하실 것 같아요. 하지만, 그렇게 되면 정작 내 물건이 정말로 팔리는 가격인지에 대한 생각이 반영되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 매도가 필요한 단지의 1등 매물(동/층/향/조건)이 5.0억에 나와있는데, 내가 갈아타기를 하고자 하는 단지에 필요한 금액을 마련하려면 내 물건을 5.5억에 올려야해서 올린다면 사실상 팔리지 않을 확률이 높습니다. 그리고 만약 이러한 상태에서 매수 계약금을 먼저 넣어버리게 되면, 내 매물은 팔리지 않기 때문에 급매로 팔고 추가로 대출을 활용해서 잔금을 하거나 아니면 매수 계약금을 포기하면서 모든 것이 어그러질 수 있습니다. ① 따라서, 매도 금액은 단지 내 내 물건의 조건을 따져보고 팔 수 있는 가격으로 내놓는 것이 핵심입니다. ② 매도했을 때 기타 비용(중개수수료, 양도세 등)까지 고려하셔서 회수되는 최종 금액이 얼마인지 확인하시고, ③ 최종 회수 금액 + 활용가능한 레버리지(주담대 등)로 구매가능한 금액대의 갈아타기 매물 찾기 위 순서로 진행하시는 것이 실질적으로 갈아타기가 가능한 순서로 생각됩니다. 3. 매도가 되지 않은 상태에서 매수집을 네고하는 것에 대하여 역지사지로 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 한걸음님께서도 지금 매도를 하셔야 하는 상황이시니, 상황을 가정 해보면. 만약 희망 매수자가 붙어서 치열하게 네고하시고 최종적으로 금액을 O천만원 깍은 가격을 협상합니다. 그런데 매수자가 계약금을 넣지 않고 시간을 보내게 되면(매도 계약금 받지 못한 상태), 이후 진행되어야 할 갈아타기 매물 매수 계약금도 넣지 못하고 기다려야 하는 것이고, 그렇게 매물을 놓치는 경우가 생길 수 있습니다. 또한, 집주인 입장에서 한 번 가격을 얼마까지 깍겠다는 마지노선 금액이 나오게 되면, 이후 다음 희망 매수자가 붙었을 때에는 부사님들께서 그 네고된 가격을 기준으로 브리핑하실 확률이 높고 단지 내에서 매물 자체의 가격 경쟁력을 잃게 될 수도 있습니다. 그런 면에서 집주인은 여러모로 난처한 입장을 안게 되는 상황이 생길 수 있다고 봅니다. 이런 상황이 생기는 이유도 결국 ' 매도 -> 매수 '의 순서로 이뤄지지 않고, 매수하고자 하는 물건부터 찾고 가격을 협상한 후에 거기에 맞춰 내 물건을 팔려고 내놓았는데 정작 팔리지는 않기 때문에 벌어지는 상황이라고 생각합니다. 4. 갈아타기 위한 액션 플랜 결국, 한걸음님의 매물을 얼마에 내놓고 파실지에 대한 결정이 가장 우선시 되어야 할 것 같고, 동시에 갈아타기 매물들 살펴보시면서 리스트 만드시는 것에 집중하시면 분명히 기회를 잡으실 것 같습니다. ① 단지 내에서 다른 물건들 살펴보시면서 매도 가격대 확인하기 ② 해당 단지 주변에 더 좋아하는 단지 + 덜 좋아하는 단지 매물 살펴보시며, ①의 가격대에 대한 범위 좁히기(너무 싸거나 너무 비싸지 않도록) ③ 내 물건 가격 설정 및 부동산 내놓기 ④ 매도했을 때 최종 회수 금액을 케이스 별로 나누어 계산해두기 (혹시 매수자가 붙었을 때, 추가로 더 네고해줄 수 있는 가격까지 스스로 마음을 정리해두시고, 그 때의 회수금액도 고려해두기 위함) ⑤ 최종 회수 금액 + 레버리지(주담대 등) 활용 시 매수 가능한 금액대 매물을 단임/매임까지 하고 투자 대상 후보단지 리스트 만들기 (매도 후 바로 매수할 수 있는 수준으로) ⑥ "매도 계약금 -> 매수 계약금 -> 매도 중도금 -> 매수 중도금 -> 매도 잔금 -> 매수 잔금" 순서 지키며 진행하기. 사실 저도 매도 후 갈아타기를 진행하고 있는 상황이라, 참 어려운 점도 많고 한편으론 성장하고 있는 소중한 시간이라고 생각하고 있습니다. 그런 과정에 있기 때문에 이렇게 또 조금이나마 도움이 될 수도 있는 말씀을 드릴 수 있다는 것도 감사하구요. 아무쪼록 천천히 잘 준비하셔서 안전하게 더 나은 자산으로 갈아타기 하시길 진심으로 응원드리겠습니다.

안녕하세요. 한걸음씩님, 저도 최근에 0호기를 매도하고, 갈아타기를 진행하였는데, 동시진행한다는 것이 어려운 부분이 굉장히 많더라구요. 지금 말씀주시는 어려움과 당황스러운 부분 모두 너무 공감이 됩니다. 앞서 많은 분들이 구체적인 순서와 중요한 부분들을 말씀해주셔서, 제가 경험하고 중요하다고 생각한 부분만 몇가지 전달드려보려고합니다. 1. 매도금액 설정 매수하려고 하는 단지에서 협상을 통해 깎을 수 있는 금액만큼 나의 매도가에 반영하는 것이 아니라, 내가 지금 매도가 가능한 금액이 얼마인지 알고, 매도를 하는것이 우선입니다. 갈아타기를 하는 목적을 먼저 생각해봐야 하는데요. 지금 보유한 0호기를 상급지. 즉 더 좋은 자산으로 바꾸는 것이 가장 중요한 목적이기에, 부사님의 예상 가격이 아닌, 실제로 팔릴 수 있는 가격, 컨디션을 알아야 합니다. 이를 위해 경쟁매물이 뭐가 있는지, 내 매물이 1등매물인지, 부사님들이 매수자에게 바로 브피링 되고 있는지 등 확인하여 매도에 우선적으로 집중하는 것이 필요할 것 같아요 2. 매수 협상 집이 매도가 되지 않은 상태에서 실제 협상을 할 순 없지만 계속 매물을 털면서 좋은 장부물건들을 확인해두고 업데이트를 합니다. 이후 매도가 결정이 되면, 이제는 진짜 협상이 시작됩니다. 후보로 갖고 있던 매물 중 우선순위부터 순서대로 희망 매수가격으로 적극 협상을 해나갑니다. 이 때 한걸음씩님도 진짜로 매수를 할 상황이기에 더 적극적으로 하실 수 있으실거에요. 이후 매도계약, 매수계약을 순서대로 진행하시고, 중도금협의로 계약이 이행될수 있도록 하시는 것도 상황에 따라 필요합니다. 저도 해보니까 마음이 좋지 않더라구요. 내가 매도하려는 매물은 오히려 싸게 팔아야 하거나 조율을 해줘야 하는데, 상급지는 반대로 가격이 계속 올라가고 있으니까.. 그렇지만 그럴수록 순서대로 진행하는것이 더 빠른 길이더라구요. 갈아타기의 순서와 원칙을 알고, 그대로 한걸음씩! 해보시길 응원드립니다:)

느려도 천천히한걸음씩님 안녕하세요. 물건을 놓친 상황에서도 포기하지 않고 갈아타기 위해 질문 하시고 노력하시는 모습이 정말 멋지십니다. 다른 분들이 답변에 적어주신 것처럼 매도 물건에 대한 확실한 기준이 있어야 합니다. 어느 정도까지 가격을 내릴 수 있는지에 따라서 매수할 수 있는 단지들이 달라지기 때문입니다. 지금처럼 상급지 물건을 계속 찾으면서, 매도도 함께 진행하시면 됩니다. 순서는 매수 후보물건 확보 -> 매도 가계약 전 최종 매수가능 여부 확인-> 매도 가계약 -> 매수 가계약 -> 매도 계약 -> 매수 계약 순서로 진행하시면 됩니다. 그리고 서울, 수도권 시장에서 배액배상 이야기가 나오기 시작했기 때문에 매도, 매수 모두 중도금을 입금하여 계약 파기의 가능성을 제거해야 합니다. 갈아타기 할 때 제일 조심해야 할 점은 매수가 확보되기 전에 매도하는 것입니다. 지금처럼 시장이 움직일 때는 미리 준비해서 빠른 의사결정을 해야 물건들을 찾을 수 있습니다. 힘드신 과정일 수 있지만 성공하시는 분들도 계시기 때문에 꾸준히 도전하셔서 성공적인 갈아타기 되시길 응원합니다.

느려도천천히한걸음씩님 안녕하세요. 우선 원래 보고 있던 단지를 놓치더라도 멈추는게 아니라 그 다음 단지를 바로 알아보신 점이 참 대단하시다는 말씀 드리고 싶습니다. 앞선 선배님들께서 잘 말씀 해주셔서 저도 제의견을 말씀 드리고 싶습니다. 우선 가장 중요한 것은 매도가 되기 전에 매수 계약을 하는것을 경계해야 하는 것이라고 생각합니다. 한걸음씩님은 급박한 상황에서도 매수 계약을 먼저 하시지 않고 순서를 지키려고 하셔서 아마 잘 마무리하실 것 같습니다. 일단 매도를 먼저 하는 것이 우선인데 보통 매도를 할 때는 네고를 해줘야 하는 경우가 대부분이라고 생각합니다. 그래서 어느 가격까지 네고를 해줘도 괜찮은지에 대해 가격 마지노선을 정해두시는 과정이 필요할 것 같습니다. 그래야 매수 연락이 왔을때 빠르게 의사결정을 할 수 있기 때문입니다. 그리고 매도 계약서를 쓰시고 나면 바로 매수 계약서를 쓰실 수 있게 준비를 하셔야 하는데 이때 적극적인 네고를 하시면 될 것 같습니다. 아직 매도가 안된 상태에서 네고를 하게 되면 바로 매수를 진행할 수 없기 때문에 부사님, 집주인 모두 좋지 않은 반응을 보일 확률이 클 것 같습니다. 그래서 매임을 할 때는 어느 정도 가격까지 네고가 될지 분위기 정도만 파악해두고 실제 매도 계약이 진행될때 적극적인 네고를 추천드립니다. 계약 순서는 앞선 선배님들 말씀처럼 매도 계약 -> 매수 계약 -> 매도할 집 잔금 수령 -> 매수할 집 잔금 송부 순서로 진행하시면 될 것 같습니다. 그럼 마무리까지 잘 진행되시길 응원드리겠습니다.

안녕하세요 느려도천천히한걸음씩님 매수 과정에 힘듦이 보이는 거 같습니다 그럼에도 포기 않고 가시다니! 멋지십니다. 중요한 건 내 집이 먼저 팔리고 그다음 매수의 집을 사는 것인데요. 이 원칙을 꼭 지키셨으면 좋겠습니다. 큰 틀에서 말씀을 드렸지만 잘 준비를 해 놓으신 다면 간극은 크지 않습니다. 매수할 단지를 지금처럼 잘 보고 계셨다가 내 집에 계약금이 들어오면 바로 매수 단지로 연락을 해 빠르게 협상을 하시고 계약금을 송금하면 되겠습니다. 미리 매수할 집에 가격을 깎아 놓는 건 말씀하신 상황이 또 벌어질 수 있기에 어느 정도 사정 파악을 면밀히 해 놓으시고 사장님과도 살 사람으로 관계 형성을 잘해 놓으시면 될 거 같습니다. 혹 내 집을 좀 더 깎아서 팔아야 할 수도 있기에 마지노선 가격을 잘 계산해 보시고 정하셔서 때가 왔다 싶을 때 빠르게 내 집 매수자에게 협상 적정 가격에 내 집을 넘기고 난 더 좋은 자산으로 갈아타면 되겠습니다. 성공적인 갈아타기를 응원드립니다!