https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000047947?sid=101
기사 요약
배경
박원순 전 시장 시절 정비구역 대거 해제로 인한 공급 절벽과 도심 노후화 문제를 해결하기 위해 오세훈 서울시장이 정비사업 기간 단축을 목표로 신속통합기획을 도입함
핵심 내용
신속통합기획의 주요 특징과 성과
- 서울시가 선제적으로 가이드라인을 제시하여 정비구역 지정 기간을 평균 5년에서 2년 7개월로 단축함
- 주민이 직접 신청하는 바텀업 방식을 도입하고 사업성 보정계수를 통해 임대주택 비율을 완화하여 사업성을 개선함
- 제도 도입 이후 4년 동안 대상지 257곳 중 153곳이 구역 지정을 완료함
지적되는 한계와 이견
- 대상지 중 착공 단계는 4곳에 불과하며 전체의 약 67%에 달하는 사업지가 여전히 초기 단계에 머물러 있어 속도가 지지부진하다는 평가가 있음
- 서울시 단일 창구 집중으로 인한 병목 현상을 해결하기 위해 소규모 정비사업 권한을 자치구로 이양해야 한다는 주장이 제기됨
- 정비사업은 통상 장기 사업이므로 도입 4년 만에 성과를 조기 평가하는 것은 부적절하다는 서울시의 반론도 존재함
향후 계획과 해결 과제
- 사업시행인가와 관리처분인가를 동시 처리하여 사업 기간을 10년 안쪽으로 단축하는 쾌속통합기획으로의 고도화를 추진함
- 인공지능을 활용해 심의 반려를 차단하는 신통AI기획 도입을 병행함
- 절차 간소화를 위한 도시 및 주거환경정비법 개정과 야당 소속 구청장이 다수인 자치구와의 협력 관계 구축이 과제로 남아 있음
집을's 생각
여당의 좌석 수가 과반수인 상황에서 오세훈 시장이 서울시장 5선에 성공한 것은 서울의 공급 부족을 해결해달라는 의미로 보입니다. 이런 상황에서 그의 부동산 공약을 자세히 들여다보지 않을 수 없습니다. 큰 줄기는 신속한 민간 재개발과 재건축을 통한 공급 확대, 그리고 맞춤형 공공주택 확충입니다. 전자는 기존보다 빨리라는 방향성이 직관적인 반면, 후자인 맞춤형 공공주택은 무엇을 어떻게 맞추겠다는 것인지 오히려 더 많은 설명이 필요해 보입니다.
공공주택이 거주권 보장에만 머물 경우 생기는 부작용은 이미 여러 지역에서 관찰됩니다. 예컨대 강동구의 사례처럼 장기 임대 거주권이 안정적으로 주어지면 주거 사다리를 타고 이동하기보다 오히려 자격 요건을 유지하기 위해 그 자리에 머무는 선택을 하게 되기 쉽습니다. 그래서 맞춤형이라는 단어가 의미 있으려면, 단순 임대가 아니라 생애주기와 소득 경로를 고려해 이동 가능한 제도로 설계되어야 합니다.
그래서 대학생과 저소득 청년층에는 보증금 및 이자 지원 등 선별적 금융지원을 통해 초기 주거비 부담을 낮추는 방안을 포함하고 있으며, 장기전세의 경우 출산 등 가족 형성 단계에서 거주기간을 연장하는 장치를 두고, 일정 요건을 충족하면 분양전환 기회를 부여하는 방식도 검토 대상으로 제시되고 있습니다.
대학생과 저소득 청년층에는 보증금 및 이자 지원 등 선별적 금융지원을 통해 초기 주거비 부담을 낮추는 방안을 포함하고 있습니다. 장기전세의 경우에는 출산 등 가족 형성 단계에서 거주기간을 연장할 수 있도록 하고, 일정 요건을 충족하면 분양전환 기회를 부여하는 방식도 검토하고 있습니다.
또한 공공주택을 단순한 거주 지원에 그치지 않고 자산 형성과 연결하는 모델도 함께 제시하고 있습니다. 지분형은 서울시가 80%, 개인이 20%로 소유권을 나누고, 매도 시 시세차익의 일부를 공유하는 구조입니다. 할부형은 계약금 부담을 낮춘 뒤 20년 장기 분할상환으로 집을 갚아가는 방식입니다. 정리하면, 이 공약에서 말하는 ‘맞춤형’은 입주자 선발 기준뿐 아니라 거주 이후 다음 단계로 이동하는 경로까지 함께 설계하는 데 초점을 두고 있습니다.
다만 이런 고밀 개발이 의미 있는 성과로 이어지려면 교통 개선이 반드시 따라와야 한다고 봅니다. 이미 서울은 러시아워 도로 정체가 일상이고, 지하철과 버스 역시 출퇴근 시간대 만차는 기본이며 아예 못 타고 한두 대를 보내는 상황도 흔합니다. 지방 거주민의 시각에서 보면 이런 도시에서 어떻게 인구를 더 늘릴 수 있지라는 생각이 들 만큼 충격적인 장면들인데, 정비사업으로 주택만 늘리고 교통 용량을 늘리지 못하면 삶의 질 저하로 정책 정당성이 약해질 수밖에 없습니다.
또 하나 흥미로운 지점은, 정비사업의 속도가 제도 자체뿐 아니라 행정의 개입 방식과 리더십에 크게 좌우된다는 점입니다. 광명시는 시장이 찾아가는 원스톱 행정 체계를 통해 인허가 병목을 줄이고 갈등을 조정하면서 재개발, 재건축 속도를 끌어올렸다고 알려져 있습니다. 이는 시장이 단순한 인허가 기관을 넘어 조정자로 얼마나 적극적으로 역할을 하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있음을 보여줍니다. 서울 역시 자치구와의 협력, 주민 갈등 조정, 행정 처리의 일관성이라는 요소가 결합돼야 신속이 현실이 됩니다.
이런 맥락에서 보면 오세훈 시장의 지난 임기는 일종의 바닥 공사에 가까웠던 것 같습니다. 박원순 전 시장 시절 해제됐던 정비구역들이 다시 구역 지정을 밟는 과정이 진행됐고, 이제는 제도적 기반 위에서 속도를 낼 수 있는 구간에 진입한 것으로 보입니다. 애초에 정비사업은 임기 안에 착공까지 가는 것 자체가 쉽지 않은 장기 사업이니, 한 임기 동안 얼마나 많이 착공했느냐만으로 성과를 단정하기도 어렵습니다.
다만 동시에 신속통합기획이라는 정책 덕분에 속도가 났다고 말하기 전에 시장 환경의 영향도 냉정하게 봐야 한다고 생각합니다. 민간이 재건축, 재개발을 추진하려면 차익이 예상돼야 움직이는데, 최근 몇 년의 속도는 정책 효과라기보다 집값 상승이 사업성을 끌어올린 결과일 가능성도 큽니다. 반대로 2023년처럼 시장이 급락하고 공사비 부담이 커졌던 시기에는 건설사 입장에서 섣불리 착공을 결정하기 어려웠을 것입니다. 신속은 제도만으로 완성되는 게 아니라, 시장이 흔들릴 때도 사업이 멈추지 않도록 금융, 사업성, 리스크 관리 장치를 함께 갖추는 쪽으로 설계돼야 지속 가능하다는 생각입니다.
