[열중 50기 11조 문곰 🐻🚪] 양파링님 2주차 강의 후기_매수의 끝은 전세다! 전세는! 내가 빼야하는 거다!
1. 잊기 전에 기록 하기
전세 셋팅 시
① 나에 대한 메타인지(어떤 전세셋팅을 해야할지)
②시장에 대한 메타인지(내가 투자하는 여긴 어디인지)
→ 메타인지 하는 이유: 이 상황 안에서도 투자 할 수 있는 방법을 찾기 위함!
전세유형
1.새로 전세 맞추는 경우
- 전세를 맞췄는데 매매잔금일 - 전세잔금일이 맞는 경우, 안맞는 경우
- 전세 못 맞춘 경우
2.임차인 새로 구할 필요 없는 경우(주전,전세 낀 것)
- 지금은 조건부전세자금대출이 중단, 전세입자의 대출을 가지고 매매잔금을 치를 수 없다
- 현금 전세 / 세낀 물건 / 주인 전세 / 전세계약 승계 / 잔금 치고 전세
- 입주장 아파트는 현금 전세가 많다
- 투자자로서 대출 불가능한 전세를 맞추는 건 리스크가 크기 때문에 경쟁력 있게 싸게 내놓을 것
- 매매 계약시 특약 유의
- 임대 보증금 반환 대상 달라지는지 확인
- 전세 재계약시 전세입자에게 미리 계약 갱신권 사용 여부 체크
- 전세는 누가 맞춰 주는게 아니다!!! 내가 빼는거다!!!!
- 돈을 빌리는건 임차인, 하지만 은행이 돈을 주고 돌려받는 건 임대인으
- 전세 대출 실행 전, 전세자금 대출 보증기관 중 2개 HUG와 SGI에서 집주인이 안바뀌고 3개월간 그대로인가를 확인한다 ⇒ 임차인이 전세대출 받으려면 집주인은 3개월은 유지되어야 한다(예외 있음)
세 끼고 파는물건: 수요층이 제한되어 집주인도 제값을 받기 어려운 것을 안다, 그래도 판다는 건 돈이 필요하구나~
*12/31까지 무주택자가 28.5.11전까지 입주 가능하면 토허제 세낀 물건을 살 수 있음
- 현 임차인 말고, 그 다음 새로운 임차인이 전세자금대출 받으려면 잔금일 기준(집주인이 바뀐)날로 부터 3개월이 지나야한다→ 현 임차인의 전세 만기일 확인 필수!
- 주전 할 때는 매수자-매도자 전세 만기를 정할 수 있으니 만기 시점에 공급이 어떤지 확인
- 주전시에는 가계약 전 미리 협의!!!!!!! “000기간까지 전세 사는 조건의 매매조건이며 / 합의된 보증금은 매매 대금과 상계처리하고 / 전세 계약서는 잔금치를 때 or 매매 계약할 때 작성한다 ”
2. 나에게 적용할 점 찾기
전세입자가 전세입자가 대출을 받은 돈으로 매매 잔금을 치르는 거였는데, 전세 대출 실행일에 소유권 이전되면 전세대출 안해주는 시장 상황= → 그럼 우리는 어떻게 전세 레버리지 투자를 할 수 있지?
전세대출을 안 받거나 전세대출 안해도 되는 물건 찾으면 된다
- 나는 시간확보가 필요한 전세를 맞춰야 하는 상황인지, 전세 셋팅이 안되면 금융 비융(마통 이자)를 어디까지 조달 가능한 사람인지 미리 생각하기
- 올 초 전세가 약 한 달정도 안 빠졌을 때 내가 어떻게 했더라,,,,,, 입주시 수리 조건을 걸고 + 수리 기간 확보(비용 발생) 이란 경험을 했었구나, 다음에는 부사님과의 관계도 있지만 다른 부동산에 적극적으로 내놓고 맘 졸이지 말자
세 낀 물건 매수시 특약까지 승계함으로 전세계약서의 전세금과 기한을 반드시 인지
→ 부사님 말 믿고 전-매 차 얼마인지 계산하지 말고 사진으로 미리 전세계약서 확인하고 가계약금 입금하기
..라는 데 부사님 믿고 전세계약서 따로 확인 안하고 가계약금 입금했던 거같은 기억…
- 적정 전세가는 얼마 일까? 단지 / 생활권 / 공급 확인
- 생활권 확인 시 붙어 있는 단지들의 입지/연식/세대수/면적/전세매물 갯수/실거래가 쭉 적어보기(이건 해봤다!)
