투자를 처음 시작하는 분들이 가장 먼저 하는 것이 있습니다.
호갱노노를 켜고 시세를 봅니다. 전고점 대비 얼마나 빠졌는지, 전세가율이 얼마인지, 갭이 얼마인지를 계산합니다. 숫자가 맞으면 좋은 물건이라고 생각합니다.
그런데 실제로 그 동네에 가보면 다릅니다. 숫자는 맞는데 왠지 모르게 불안한 느낌이 드는 곳이 있고, 숫자가 조금 아쉬워도 왠지 사고 싶어지는 곳이 있습니다.
그 차이가 어디서 오는지 아시나요?
바로 분위기입니다.
잃지 않는 투자의 첫 번째 조건은 숫자 분석 이전에 그 지역의 분위기를 읽는 것입니다.
지역의 주민이 되었다고 생각하고,
- 아이를 키울만한지
- 아침에 커피나 빵을 사러 갈 곳은 있는지
- 밤길을 안전할 것 같은지 등
기본적으로 그 동네 분위기를 가늠해보는 것입니다.
제 아무리 서울이어도, 살기 많이 무섭거나 걷기에 힘든 곳들은 사람들이 몰리지 않습니다.
파란색 단지는 경기도에 위치하지만 주변 분위기가 학원가 및 상권이 잘 갖춰져 있어서 살기 좋다라는 느낌을 주는 단지입니다. 빨간색 단지는 서울에 위치하지만 주변 분위기가 좋지 않고, 밤에는 다니기 무서워서 사람들이 먼저 선택하는 곳은 아닙니다.
부동산은 기본적으로 사람들이 살고 싶은 마음이 충족되어야 가치가 만들어집니다. 이 선호도를 잘 보지 못한다면 서울 지방이든 상관없이 돈을 잃을 수밖에 없습니다.
오늘은 잃지 않는 투자에서 가장 기본이 되는 “분위기 임장”에 대해서 말씀을 드려보겠습니다.
분위기 임장이란?
분위기 임장은 단지 하나하나에 집중하는 게 아니라 지역과 생활권을 크게 보는 임장입니다. 그 동네에 거주민이 되었다고 생각하고 이 동네에 어떤 사람들이 살고 있는지, 상권이 살아있는지, 도로와 이동 흐름은 어떤지를 몸으로 느끼는 겁니다.
핵심은 세 가지를 보는 겁니다.
첫째, 사람입니다.
주말 낮에 그 동네를 걸어보세요. 아이·청년·노년 등 다양한 연령대가 보이면 수요층이 넓은 지역입니다. 아이를 제외한 청년/노년 중심으로 특정 연력대만 보인다면 수요 기반이 얇다는 신호일 수 있습니다. 살고 싶어 하는 사람들이 있는 동네인지를 눈으로 확인하는 겁니다. 그래서 가급적 사람들이 많이 보이는 구간에서는 지도를 보지 않는 것을 권장드립니다. 사람이 많이 산다면 수요가 크다는 것이고, 수요가 크다면 그 동네 부동산은 하락할 때 덜 떨어지고 오를 때는 확실히 오르는 우량자산이 될 가능성이 높습니다.
둘째, 상권입니다.
주말에 찾아가고 싶은 상권이 있는가를 봅니다. 단순히 편의점과 부동산만 늘어선 곳과, 카페와 식당에 사람이 붐비는 곳은 다릅니다. 유동인구가 살아있는 상권은 그 지역 수요가 꾸준히 유입되고 있다는 신호입니다. 특히 상권을 보실 때는 백화점 마트도 좋지만, “무해한지”를 보시는 게 굉장히 중요합니다. 늦잠 자고 일어나서 아침에 빵이나 커피 등의 간식을 사들고 집까지 걸어오는 길이 안전하다고 느끼면 대체로 서울수도권에서는 좋은 환경일 수 있습니다.
셋째, 도로입니다.
차로 지나가보고, 걸어보세요. 유모차를 끌 수 있는 길인지, 걷고 싶은 거리인지를 봅니다. 이동이 편하고 쾌적한 곳은 실거주 선호도가 높습니다. 실거주 선호도가 높은 곳은 장기적으로 수요가 유지됩니다. 역까지 걸어가는 길이 충분히 편리한지, 동네에서 상권 접근하는 게 충분히 괜찮은지를 볼 수 있어야 합니다.
저는 이런 기준으로 임장합니다.
분위기 임장은 느낌이 아닙니다.
기준을 가지고 봐야 합니다.
같은 지역을 가도 기준이 없으면 그냥 "느낌이 좋다, 나쁘다"로 끝납니다. 기준이 있으면 판단이 됩니다.
바로 적용할 수 있는 이 기준만 아셔도 잃지 않는 기준이 되실 겁니다.
주말에도 거리가 한산하고 특정 연령층만 보이는 곳들이 있습니다. 이런 곳은 세입자 구하기가 어렵고, 매도 시 매수자 찾기도 쉽지 않습니다. 특히 낮부터 막거리 병이 길거리에 돌아다니거나, 쓰레기봉투가 터진 상태로 방치가 되어 있는데 거기로 사람들이 아무렇지 않게 자주 다니거나 한다면 조심하는 게 좋을 수 도 있습니다.
상권 측면에서 좋은 곳 주말에 찾아가고 싶은 카페나 음식점이 있고, 사람이 붐비는 곳입니다. 반면에 아쉬운 건 편의점과 공인중개사만 가득한 상권입니다. 가보고 싶지 않은 곳에는 사람이 모이지 않습니다. 1층에 프랜차이즈 저가커피, 2층에 작은 병원만 있어도 충분합니다. 상가에 이름모를 업체들이 반투명 유리로 자리하고 사람이 많이 없는 곳들은 조심해야할 수 있습니다.
도로 측면에서는 유모차를 끌고 산책할 수 있는 길이 있는 곳입니다. 젊은 가족 수요를 흡수할 수 있는 환경입니다. 싱글이신 분들께서는 “꼭 유모차가 중요한가요?” 물어보실 수 있는데, 유모차를 끌기 좋은 곳치고 길이 안전하지 않은 곳들이 잘 없습니다. 보다 더 대중의 관점에서 수요를 볼 때 “아이 1명 있는 부모의 관점” 에서 보시는 게 도움이 정말 많이 되실겁니다.
분위기 임장을 잘 하지 못하면 일어나는 일
잃지 않는 투자를 하려면 팔 수 있는 곳, 전세를 수월하게 맞출 수 있는 곳을 사야 합니다. 이걸 부동산에서는 환금성이라고 합니다. 부동산은 기본적으로 내가 원할 때마다 사고팔 수 있는 기능이 매우 약합니다. 그래서 부동산 안에서 환금성을 좋은 것을 사는 게 매우 중요합니다.
환금성이 좋다는 건 세입자가 들어오고, 매수자가 나타난다는 뜻입니다. 그 기반이 바로 그 동네에 살고 싶어 하는 사람들입니다. 분위기 임장은 그 수요가 실제로 존재하는지를 확인하는 과정입니다.
이렇게 전세가격이 들쑥날쑥하고 거래량이 많지 않은 단지들은 대체로 분위기가 좋지 않아서, 장기적으로 사람들이 떠나는 그런 곳에서 보여지는 곳들입니다.
숫자는 과거를 말합니다. 분위기는 미래를 말합니다. 전고점 대비 몇 퍼센트 빠졌는지는 이미 지나간 이야기입니다. 지금 이 동네에 사람들이 오고 싶어 하는지, 살고 싶어 하는지가 앞으로 이 자산의 가치를 결정합니다.
숫자보다 분위기를 먼저 보는 사람이 잃지 않는 투자를 합니다.
다음에 다른 투자 관련 글로 찾아뵙겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
