이번주 잔금을 치르고 등기부등본을 손에 넣게 되었다.
내가 이 게시판에 아파트 투자 후기를 남기게 되다니!
흔히 표현 하시는 것처럼 교통 사고마냥 운명적으로 1호기가 내게 온 것은 아닌것 같다ㅎㅎ
다만 갑작스럽게 발표된 10/15 전에 본계약을 이미 치른 상태였기 때문에 완벽하진 않아도 나의 결정이 시기상 옳은 결정이었구나, 하는 마음 정도다.
1호기 복기를 남기는 이유는 나같이 많이 부족한 사람도 1호기를 한다는 걸 남기고 싶어서다......!
완벽하지도 않고 반성이 더 많은 서울 아파트 1호기 투자 후기를 남겨본다.
1. 1호기까지의 수강 이력
- 24.9 열반스쿨 기초반
- 24.11 열반스쿨 중급반
- 25.1 실전준비반
- 25.3 서울투자 기초반
- 25.4 내집마련 기초반
- 25.5 서울투자 기초반(재수강)
- 25.8 내집마련 중급반
- 25.9 내집마련 실전반
- 25.10 1호기 계약
월부 입성부터 투자까지 딱 1년이 걸렸다.
24년에 수강한 열기, 열중은 간신히 인강을 따라가는 중이었기 때문에 제대로 집중하기 시작한 건 올해 1월부터다.
2. 내집마련 실전반 강의 내용을 실전에 적용한 점
1) 부동산 가격 추세가 상승장인지 하락장인지 부동산 현장 분위기& 거래량 & 매수심리 지표를 통해 확인
너나위님께 배운 아래 3가지를 통해
시장이 상승 추세임을 확인했고, 시장에 따라 실거래가보다 조금 더 높은 가격으로 매수해도 양호하다고 판단했다.
먼저, 부동산 방문 현장 분위기
: 호가 - 실거래가 gap 발생(호가가 5천만원이상 높은 편)을 통해 상승장이라는 시장 분위기 파악
두번째, 거래량
: 8월 거래량 4400건, 9월 거래량 5921건 --> 1500여건 상승
세번째, 매수심리
: 9월 매수우위 지속 뜨거워짐
2) 매물 확인시 체크 포인트
매물 임장을 통해 세입자와 매도자에 대해 확인하며 이 집을 매수하게 되면 어떻게 될지 상상했다.
- 매물 상태: 이 매물은 기본 상태네 → 당장의 투자금보다 나중에 돈이 더들수도 있겠다
- 매도자 상황: 일시적 2주택자네 -> 지금 당장은 급하지는 않아 네고는 적극적으로 힘들겠구나
- 전세 승계받을 현 세입자는 누구인지: 언제 만기, 갱신권 사용유무, 계속 거주할 만한 사람인지
3) 가치판단기준 세우며 매물 검증하기
① 먼저 단지 입지 요소(교통 / 환경 / 학군) 분석을 통해 선호도가 있는 단지인지 파악 하고
- 교통 (강남& 한강과의 거리 / 호선 / 역세권 / 업무지구 접근성 / 퇴근길 사람들의 유동인구)
- 환경 (주변에 없어야할 것은 없는지)
- 학군 (선호 학교에 배정되는지/초등학교 학급수/애들이 여기서 사라지지 않을까?)
- 단지(신축&구축/근처 단지들의 전세가가 어떻게 가고있는지)
② 두번째로 전고점 / 회복폭 / 상승폭 보조 지표 활용하기!
비교군으로 만들었던 3개 단지의 아래 지표를 비교했다
- 전고점이 어디가 제일 높은지(높을수록 좋은 단지)
- 23년 저점 이후 얼마나 회복했는지(회복폭이 낮은게 나에게 유리)
- 이전 시장에서 얼마나 상승했는지(클수록 좋은것)
4) 상 /상 / 가 / 중 / 시 통해 목표 매수가 구간 잡기
- 상태가 안좋은지: 상태가 기본이라 타 매물보다 저렴하게 나왔구나
- 상황이 급한지: 일시적 이주택자라 집주인이 급하진 않다는데.. 흐음
- 수익이 큰지: 와 매도자가 얼마나 예전부터 보유하고 있었으면 등기부등본에 얼마에 샀는지 안 나오지?
-> 목표 매수가를 어떻게 잡아야할까?
- 중개사장님은 어떤지: 이 사장님은 거래 성사를 위해 우리를 도와주실 분일까?
- 시장은 어떤지: 현재 시세뿐아니라 과거시세까지 볼 것-> 지금 이 동네 시세분위기가 어떻지?
3. 아쉬운 점
1) 협상을 적극적으로 하지 못한 것.
시장이 상승세니까 당연히 네고가 잘 안될거야 ~하고 소극적으로 움직였음.
2) 매수 지역 OO구 매물임장을 더 하지 못한 것.
같은 금액으로 살 수 있는 것 중 가장 좋은 게 맞을까? 라는 의문을 피하기 위해서 더 매물임장을 많이 했었어야 했는데 투자금액 내의 단지 몇 개만 매물 임장을 했다는 점이 아쉽다.
3) 유사한 투자금의 다른 지역 비교군이 적었던 점, 시세 업데이트는 미리 해두자.
1등 뽑기할 비교군이 적었음.
올해 앞마당이라고 만들어둔 ※ ※ 구, ☆☆구 모두 시세가 날아가 버린 상태라 이 가격으로 지금 보고있는 OO구와 투자금 비교할 아파트가 머리속에 팍! 떠오르지 않았다. 평소에 시세 업데이트를 해놓지 않으니 정작 매수를 결심한 때 어딜 비교군으로 가야할지 몰랐음.
4) '매수 의사 단지라면 단지 내 모든 부동산이 필수'라고 배웠으나 매수한 부동산 외 다른 부동산을 가보지 않은 것
인트라넷에 등록하지 않은 매물이 있었을지도 모르는데!
4. 잘한 점 & 배운 점
무엇보다 잘한 점은 행동한 것이라고 생각한다.
OO구 A 단지와 비교군 △△구 C단지 사이에서 갈팡질팡 하던 그 때, C단지는 오히려 연락이 없었고, A단지 부사님과의 연락이 시작되었다. 흠 시장은 A단지가 더 뜨거운 거 같은데...?
이 선택이 최선일까? 에 대한 의문 때문에 행동하기가 어려웠다.
확신을 가지기 위해 최대한 감정을 배제한 상태로 적정성 검토 양식을 밤늦게 작성했다.
자산 / 저축액 / 부채 / 가용할수 있는 '진짜' 투자금액 / 임장 기준 / 입지 평가 / 매물 정보 / 주변 시세 / 적정성 검토
에 대해 작성하면서 '구축이고 세대가 적지만 할 수 있겠다'는 생각이 들었고
이러저러한 상황이다, 라고 빈쓰튜터님께 말씀을 드렸다. 그리고 늦은 시간 빈스 튜터님께서 전화를주셨다.
튜터님께서 [거기가 최선은 아니지만 할 수 있겠어요] 라는 말씀을 들은 순간 아 이제는 행동을 해야할 때구나
라는 느낌이 강렬하게 들었다. (튜터님 다시 한 번 감사합니다 사랑합니다)
나는 첫 매수고, BEST를 가려낼 능력이 아직 많이 부족하다.
더 많은 매물과 지역을 알았으면 당연히 더 좋은 선택을 할 수 있었겠지.
하지만 부족함을 인정하고 현 상황에서 할 수 있는 걸 하자라는 마음이었다.
투자에 필요한 것은 용기와 주도성이구나.
그 다음날 가족과 상의 끝에 가계약금을 넣었고, 그 단지는 내 1호기가 되었다.
앞으로 내가 놓친 단지들이 더 오를 수도 있고, 내 단지는 늦게 오를 수도 있다.
부족한 점도 많았다. 아쉬운 점도 많고.
하지만 '내 상황'에서 행동했기 때문에 서울에서 1호기를 매수할 수 있었다고 생각한다.
마지막으로
9월 내집마련 실전반(징기스타 조장님, 강남하늘님, 결과님, 쏘이님, 익다님, 피치업님)과 빈스 튜터님께 감사 말씀을
1월 실전준비반(그린아이 조장님, 리플님, 위현안나님, 마음부자한나님, 폰킴님, 쿵푸팬더님, UJ님, 빛과소금님)
3월 서울투자기초반(도롱이다 조장님, 손오공님, 잠탱님, 파워온님, 연하리님, 루트버드님, 버들가지님, 미호미호님)
5월 서울투자기초반(워터독 조장님, 주준님, 삼단님, 갓스마일님, 씩씩한위너님, 조은아파트님, 노란체리님, 머큐리님)
모두 감사합니다!
매수가 끝났고,이제는 보유의 영역이 시작되었다고 생각한다.
많이 배운 만큼 베풀어가는 투자자가 될 수 있도록 더 노력하고 싶다.
