안녕하세요. 올해 꼭 집을 매수하고 싶은 신혼부부입니다.
부부합산 연봉은 1억이며 65만원 월세에 거주하고 월 저축액은 300~ 350정도입니다.
저희가 지금 입주하는 아파트 분양권을 알아보고 있는데요(수도권 비규제지역) 주담대 대출을 받은 후 월세 세팅이 가능한지 여쭤보고 싶습니다.
현금 3억 + 주담대 5억 5천 대출을 받아 분양권을 매수하고, 월세 5000/170~190으로 세팅을 예상하고 있습니다.
질문1. 주담대를 받으면 6개월안에 전입신고를 해야하는데 전입신고 이후로 월세 세입자를 구하게되면 주담대를 상환하지 않아도 되는지가 궁금합니다!
질문2. 월세를 세팅하더라도 대출이자가 140정도 나갈 것 같은데 이정도면 합리적(?)투자방법인지가 궁금합니다.
(원래는 전세세팅을 통한 갭투자를 생각했지만 입주장이라 전세세팅이 어려울 것이라 생각되어 월세를 생각했습니다)
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댓글 18
안녕하세요 단호한 자본가님!
결론적으로 말씀드리면 수도권 비규제 지역이어도 주담대 대출 후 월세 셋팅은 '불가'합니다.
작년 6.27 가계부채 관리방안 원문을 가져왔습니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091036
5페이지 하단부 보시면
『수도권 · 규제지역 내 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 '실거주 목적'에 한해 활용할 수 있도록 한다. 이는 정책 대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정이다.』
이에 의거하여 기존 주담대를 상환하지 않고 월세를 주는 것은 금융 규정 및 은행 약정에 위반이 될 확률이 높습니다. 은행은 대출 실행 후 6개월 시점에 전입여부를 확인하는 것에 그치지 않고, 대출 기간 동안 주기적으로 전입 세대가 대출 실행인과 같은지 확인합니다. 월세 세입자가 본인의 보증금 대항력을 위해 전입신고를 새로 하게 되면 은행 전산에 즉시 포착됩니다.
은행은 차주가 실제로 거주하지 않고 편법 임대를 놓으 것으로 판단하면, 대출금 상환을 즉시 요구할 것이고, 정부 규정에 따라 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 조치를 받을 수 있습니다.
만약에 세입자가 전입신고를 안하는 조건으로 월세를 줄 수도 있겠으나, 이렇게 되면 세입자는 본인의 보증금을 보호 받을 수 있는 수단이 없기 때문에 보증금을 아예 없게 하거나, 주변 시세보다 많이 깎아줘야 합니다.
세를 놓는 방식으로 투자를 하실 계획이시라면
주담대 없이 현금과 신용 대출을 활용한 전세 셋팅이 더 나을 것 같은 생각도 듭니다.
감사합니다!
안녕하세요 단호한 자본가 872님 위의 분들이 설명을 잘해 주셔서 , 간단하게 정리하자면 1. 대출조건으로 대출 실행이후 퇴거해도 반환되지 않는지 여부 확인 = 대출에 따라 2년 거주 요건과 임대시 반환대는 조건 있을수 있습니다 대출의 조건에 있어서 무조건이라는것은 없으니 생각하시는 대출 상품에대한 검토를 해보심이 좋습니다 2. 합리적 투자방법 =>입주장이라 월세 세팅을 생각 하셨다고 하셧지만 입주하시는곳이 가치적으로 게속 가져갈만한 곳이라면 , 차라리 입주하시고 살고 계시다가 입주장이 어느정도 해소되면 전세를 주고 나오는 방법이 더 합리적 입니다. 하지만 이역시 기본적인 조건은 " 가치 있는 자산인가 " 입니다 꼭 매수하고 싶으신 이유가 자산 증대일지 ? 신축에서의 거주 이실지 ? 단기적투자 이실지 ? 자신의 증대가 목적이라면 합리적인 투자 방법보다는 내가할수 잇는 조건에 가장 가치 있는자산 인가 ? 를 먼저 생각해 보셨으면 좋겟습니다. 한번 더 리스크 생각 하시고 , 원만하게 내집마련 하시길 기원드립니다 파이팅입니다 !
안녕하세요 단호한 자본가님 가능 여부는 대출 조건을 먼저 확인하셔야 합니다. 주담대를 받을 때 은행에서 실거주 의무나 전입 조건이 붙으면, 전입신고 후 바로 월세를 놓는 건 문제가 될 수 있습니다. 특히 생애최초, 규제지역 여부, 대출 상품 조건에 따라 달라서 은행에 “전입 후 임대 가능 여부”를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 월세 170~190만 원을 받더라도 대출이자 140만 원이면 겉으로는 괜찮아 보여도, 공실·수리비·관리비·재산세·종부세·취득세·중개수수료까지 고려해야 합니다. 또 주담대가 이자만 내는 구조인지, 원리금 상환인지도 중요합니다. 원리금 상환이면 실제 월 부담은 140만 원보다 훨씬 커질 수 있습니다. 부부합산 연봉 1억에 저축 300~350만 원이면 현금흐름은 나쁘지 않아 보이지만, 전입 의무와 대출 조건을 어기면 대출 회수나 불이익이 생길 수 있어서 먼저 은행 확인이 우선입니다. 결론적으로 투자 자체는 검토해볼 수 있지만, “주담대 받고 바로 월세 세팅”은 대출 조건 확인 없이 진행하면 위험합니다.
