양파링멘토님의 2주차강의 후기 "초심자의 행운을 넘어, 독립된 투자자로!! 단★생★공★"[열중50기 5직 0순위는 독서몰입! 1등투자자로 8자고칠조_오렌지b🍊]

안녕하세요, 오렌지b🍊입니다

 7시간이라는 긴 강의 시간이 믿기지 않을 만큼, 몰입감 넘치고 유익했던 양파링 멘토님의 2주차 강의후기 남겨봅니다:)

느낀점

"투자의 완성은 전세세팅까지에요." 

이번 2주차 강의를 들으며,

 10년 이상 투자시장을 경험하신 양파링 멘토님의 찐경험들과 전세세팅의 A부터 Z까지 모든 노하우를 고스란히 배울 수 있었던 정말 유익한 시간이었습니다.

이제 막 투자를 시작한 단계이지만, 멘토님 말씀처럼 먼 훗날 

"어머, 너 열중반 안 들었니? 나 열중반 들은 투자자야^^"라고 웃으며 여유롭게 전세 노하우를 나눠주고 적재적소에 도움 줄 수 있는 투자자가 되고 싶다고 생각했습니다ㅎ.ㅎ

사실 1호기 투자를 마치고 얼마지나지 않아 기존임차인 퇴거 후 신규임차인을 맞췄던 경험이 있는데요, 

멘토님께서 "지금시장은 스스로가 전세를 잘 빼서가 아니라, 시장이 빼준 전세" 라고 말씀하실 때 격하게 공감했습니다.

그렇기때문에 지금처럼 비교적 수월한 시장에서 절대 방심하지 않고 배운 내용을 열심히 흡수하고 현장에 적용해나가면서, 향후 역전세나 어려운 시장이 오더라도 리스크를 대응해나가며 유연한 투자자로 성장해나가고싶다고 다짐하는 시간이었습니다.

1호기 전세세팅 복기
이번 강의에서 '세 낀 물건'의 전세 세팅 유형을 배울 때, 저의 투자가 자연스럽게 복기되었습니다.

당시 제가 매수했던 물건은 기존세입자의 전세만기가 약 3개월 반 정도 남아있던 상태였습니다. 

‘이 정도면 전세 매물도 없고 신규임차인을 맞추기 여유로운 기간이네~’ 라는 막연한 느낌으로 계약을 진행했던것같습니다.

하지만 멘토님의 강의를 들으며 제가 간과했던 리스크를 깨닫게 되었습니다.

*간과했던 부분: 신규 세입자가 전세자금대출을 받을 때, 전세자금대출 보증기관의 소유자 변경 여부 확인 기간을 대비해 최소 '3개월 이상'의 기간이 반드시 확보되어 있어야 안전하다.

당시에는 '3개월'이라는 명확한 기준도 없이 운 좋게 기간이 맞아떨어져 스무스하게 계약이 마무리되었지만, 지금 돌아보니 조건부전세대출 리스크를 고려하지 못한 아찔한 순간이 될 수도 있었다는 생각을 해봅니다..ㅠㅠ

초심자의 행운 덕분에 무사히 넘어갈 수 있었던 것이지, 자칫하면 신규임차인의 전세대출 문제로 위기를 겪을 수도 있었다는 것을 깊이 배울 수 있는 시간이었습니다.

깨달은 점: 
1.잔금일 기준 기존 세입자 만기 3개월 남아있는 매물로 검토 할 것.
2. 매매계약 시 임대조건 기록되어있는 전세계약서 반드시 확인
(가계약 전- 보증금&전세만기날짜 정확히 확인/계약일/잔금일)

단기간의 수익이 아닌, 미래를 그리는 현명한 투자자

이번 강의를 통해 2년 뒤, 4년 뒤에 예상되는 리스크까지 미리 검토하며 돌다리도 두들겨보고 건너는 현명한 투자법을 배울 수 있었습니다. 리스크를 대응해나가며 안전하게 전세세팅할 수 있는 방법을 배우면서 ‘월부에서 투자 공부를 배울 수 있어 참 다행이다’ 라는 생각이 들면서 감사함이 밀려왔던것같습니다.

또한 전세세팅 방법을 넘어, 계약 이후에 어떤 방향으로 나아가야 하는지 구체적인 이정표를 세워주시는 시간이었던것같습니다.

선택의 기로에 섰을 때 비용과 편익을 스스로 검토해 보아야, 

더 좋은 가치의 단지로 갈아타거나 보유하는 시간에 있어 확신이 생겨 시장에 휘둘리지 않고 나아갈 수 있겠구나 생각했던것같습니다.

오늘 배운 강의내용을 토대로 하나씩 경험을 쌓아나가다보면, 저 또한 언젠가는 양파링멘토님처럼 명확한 기준을 가진 독립된 투자자로 성장할 수 있으리라 믿습니다ㅎㅎ

긴 시간 전세세팅뿐만 아니라 올바른 투자자의 마인드와 방향성까지 아낌없이 나눠주신
양파링멘토님께 진심으로 감사합니다 ♡
 

배운점

*매도자 전세계약 후 승계
전세대출 이후 소유권 변경 여부에 대해 현재 사후 확인 은행은 없지만, 언제든 바뀔 수 있으므로 확인필수.
-> 세입자가 대출받을 은행에 ‘사전확인’ 하도록 요청하기.
Q.“집주인이 집을 팔 수도 있는데 집주인 바뀌면 전세대출에 이상이 있나요?”

*적정전셋가 설정방법: 단! 생! 공!
단지: 호가&실거래가 크로스체크
생활권: 상위단지 전세가 넘어서면 안됨.(한계선 명확하게 인지하기)
공급:2년 뒤 재계약 시 물량까지 확인 할 것. & 사전점검,입주지정기간 파악 후 전세만기시점 대비하기.

*규제지역전세세팅 : 시기! 가격!
현재 2년 무조건 실거주 해야하는 상황임으로 2년 후 자산재배치시  미래대비가 매우 중요.
-2년 뒤 자산 제배치시 공급물량CHK
-전세보증금으로 주담대상환&임대보증금 마련 가능한금액인지 생각할 것.+종잣돈모으기는 필수

*지방 전세세팅: “전세보증보험 가능 가능한 전세가인지?”
지방은 전세보증보험가입 매우 중요 ★
1)kb/매매/일반
2)90%
3)승인시점:내가 신청할때 금액이 아닌, '승인 날 때 기준' kb매매가 기준으로 계산됨. 
(시장 분위기에 따라 신청 시점과 승인시점의 보증한도가 달라질 수 있음 유의)

*특약(구체적이고 쉽게)
-임대인은 전세자금대출과 보증보험가입에 협조하기로 한다.
-전세보증금이 전세금반환보증보험가입금액을 초과할시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다.

*재계약vs매도 고민시 각각의 편익을 알고, ‘기준’을 가지고 결정해야한다.

*임차인과 재계약할 때
-임차인의향 먼저 듣기->구체적 금액제시
(갱신요구청구권사용여부 명확히 할 것)

적용점
-정부규제로 매수시 숫자 3을 기억하자!
(전세자금대출보증기관의 소유자 변경여부 확인 대비)
Q."집주인이 집을 팔 수도 있는데 집주인 바뀌면 전세대출에 이상이 있나요?"

-돈 넣기 전 등기부등본 최신문서로 매 단계 확인하기:부동산만온전히믿지X 내가 떼어보자!
(가계약/본계약/중도금/잔금)

-공동명의: 남편&아내 모두의 의사를 확인 할 것.

-국세,지방세 체납에 대해 미리 인지하고 만약 체납된 세금 있을시 얼른 내고 재발급받기
(미리챙겨! 부동산 현장에서 발견X)

-대한법률구조공단&로톡 적극활용 : 내 뇌피셜로 리스크라 생각X

-전세없다고 내가 원하는 금액 받을 때 까지 기다리지말자.
내 물건 잔금일에 맞춰 자금계획 무리없이 진행하는게 리스크와 향후 투자에도 도움이된다.

지금같은 시장, 또 올거예요.
하지만 그땐 대응할 힘이 생겨 있을 거예요.

 

그떄 살걸 후회, 또 할거예요.
하지만 그 아픔이 다음 선택의 용기가 될 거예요.

 

둉료가 부러운 비교, 늘 할 거예요.
하지만 투자 전의 ‘나’와 비교하면, 생각지 못한 자산이 쌓여 있을 거예요.

 

전세가 안 빠져 잠 못 드는 밤, 또 올 거예요.
하지만 ‘왜’가 아니라 ‘어떻게’ 를 아는 투자자가 되어 있을 거예요.

 

다 내려놓고 싶은 순간, 또 올 거예요.
하지만 혼자가 아니에요.
동료와 선배가 곁에 있을 거예요.

 

그래서 저는 믿어요.
여러분은 어느 시장에서든,
끝내 목표에 도착하는 분들이 될 거라고.

양파링멘토님 말씀처럼

지치지 않고 멈추지만 않는다면 결승선에 도착할 수 있는 길인 만큼, 

이 여정을 함께 고민하고 나누며 걸어갈 수 있는 소중한 동료분들이 있다는 사실에 참 감사한 마음 듭니다.

18조 조원분들, 월부 동료분들 모두 끝까지 서로의 손을 잡고 응원하며 원하는 목표에 도착했으면 좋겠습니다 ♡♡감사합니다🍊♡