토지거래허가구역 갭매수 후 실입주 시점에 주담대 실행 가능한지 문의드립니다

포근한투자자님 안녕하세요^^ 먼저, 어려운 시기에 매수 결정해서 준비해나가시는 점 응원드립니다👏🏻 2027년 7월 전세 만기 시점에 맞춰 토지거래허가구역(토허제) 내 주택을 매수검토 중이시군요! 노원구 토허제 지역 매수를 고려 중이신 상황에서 질문하신 부분에 대해 조심스럽게 의견을 드립니다. 1. 토지거래허가 승인 및 실거주/전입 의무 유예가 가능한가요? ➡️ [가능합니다] 토지거래허가구역 내 주택은 원래 '실거주 목적'으로만 허가가 나기 때문에 갭매수가 불가능한 것이 원칙입니다. 하지만 기존 세입자의 임대차 계약 기간이 남아있는 경우에는, 예외적으로 임대차 만기일까지 실거주 의무와 주담대 전입 의무를 합법적으로 유예받을 수 있습니다. 구청에 토지거래허가 신청 시 기존 임대차계약서를 제출하면 세입자 만기일(27년 7월)까지 유예해 줍니다. 2~5. 생애최초 일반 주담대 실행이 가능? 전세 승계 조건으로도 매매 잔금일에 생애최초 주담대 이용이 가능한가요? ➡️ [불가능합니다] 매매 잔금일 시점(갭매수 시점)에는 주담대 실행이 불가능합니다. 시중은행 주담대는 대출 실행 후 보통 3~6개월 이내에 전입하는 조건(전입 약정)이 붙는데, 질문자님은 2027년 7월까지 전입할 수 없는 상태이기 때문입니다. 따라서 매매 잔금일에는 대출 없이 [보유 현금 3억 + 전세 6억 승계]로 소유권만 가져오셔야 하며, 전입하지 못하더라도 허가를 받아 유예된 상태이므로 약정 위반이 아닙니다. 다만, 기존 임차인 퇴거 시점 전입을 위해 주담대를 일으킬 경우 현재 금융규제 상황에서 1억원만 대출이 가능한 상황입니다😭 아쉽게도 현재 규제 상황에서 임차인이 있는 물건을 매수하는 것에는 대출 만기 시점에 전세보증금 반환액보다 낮은 1억까지 대출만 나오는 것이 큰 제약으로 작용됩니다. 그래서 그런 물건들의 매매가가 각 단지별로 최저가 수준입니다. 현재 규제 상황에서 내집마련이 쉽지 않은 것은 맞지만 여기계신 동료분들과 강사님들 믿으시고 차근 차근 준비하시면 꼭 원하시는 내집마련도 이루실거라 확신합니다!! 그럼 그때 까지 파이팅입니다🫶🏻

안녕하세요 투자자님 :) 1.1번은 가능합니다. 현재 무주택자가 세낀매물매수시 기존 세입자의 만기때까지 입주유예가 허용되고 있습니다. 2~4.다만 2번~4번이 어려운 상황입니다. 바로 입주하는것이 아닌 세낀매물을 매수하면 나중에 입주시에는 주담대를 주택구입이 아닌 전세퇴거자금 명목으로 받으실 수 있어서 현재는 1억밖에 대출이 나오지 않기 때문에 매매대금이 9억원이라고 하면 나머지 8억원을 대출 외의 가용자금으로 마련하셔야하는 상황입니다. 주택구입자금으로 대출시 4개월안에 전입신고를 하셔야하는 규정이 있습니다. 그래서 결론적으로는 세낀 매물을 매수한다면 현 임차인이 퇴거할때까지 실거주의무는 유예받을 수 있지만 대출이 1억원밖에 나오지 않기 때문에 나머지 자금을 현금, 회사대출, 신용대출 등을 통해 메꾸셔야하기 때문에 자금계산을 잘 해보셔야합니다. 후임자로 들어올 전세입자분을 단기계약(1년)자로 구해볼 수는 있겠으나 이부분도 임대인입장에서는 2년을 거주하겠다고 하면 사실 막을 방법이 없기 때문에 어려움이 있을 것 같기는 합니다. 보증금 일부를 월세전환해서 1년을 보전해드리면 어떤지 혹은 오히려 임차인분께서 중개비는 물론이고 소정의 보상 등을 해드리는 방법으로 협의를 해볼수도 있을 것 같아요. 모쪼록 해결이 잘 되셔서 내집마련 하시기를 응원드리겠습니다!!

자유로운창작자님 안녕하세요! 다른 분들께서 답변을 주신 내용에 조금 더 첨언을 드리자면, 만약에 세안고 매물도 보신다면 보증금이 낮게 껴있는 월세낀 매물을 같이 보시는 방법도 고려하시면 좋을 것 같아서 답변 남겨드립니다! 다른 분들이 말씀해주신 것처럼 집값 9억원, 보유현금 3억원, 전세 보증금 6억원이라면 잔금후 3~6개월이 지나서 입주하시기 때문에 생애안정자금으로 1억원까지만 대출이 나와서 현실적으로 매매가 불가합니다. 만약에 같은 조건에서 월세 보증금이 1억인 매물을 매수하실 경우 자유로운창작자님께서 8억이 있어야 이 집을 매수하실 수 있지만, 보통 주택 가격에서 월세 보증금을 제외한 8억에 대해서는 주택담보대출이 나오기 때문에 생애최초로 집을 매수하신다면 규제지역은 집값의 70%까지 대출이 나오게 됩니다. (단, 1금융권 대출시 DSR 40%, 2금융권인 경우 DSR 50%까지 대출이 나오기 때문에 이 부분도 계산해 보셔요! 대략 계산하면 내 세전 연소득의 5~6배 정도까지 대출이 나온다고 생각하시면 될 것 같아요!) 따라서 집값에서 월세보증금을 제한 8억의 70%인 5.6억 대출이 나온다고 가정할 경우, 대출 5.6억과 창작자님의 종잣돈 2.4억을 합치면 매수가 가능해집니다. 이 경우 세입자가 퇴거할 때 돌려줘야하는 보증금 1억에 대해서는 남은 종잣돈 6천만원과 세입자가 퇴거하기 전까지 저축 가능한 금액이나 다른 융통가능한 금액으로 4천만원을 충당하시는게 가능하다면, 세입자 분께 1억을 돌려주실 수 있기 때문에 전세낀 매물은 매수가 어려운 반면 월세낀 매물은 상황에 따라서 매수가 가능하실 것 같아요! 단, 대출은 대출 상품의 종류에 따라서도 대출 한도, 이자율, 상환 방법 등이 달라져서 한도가 달라지기 때문에 대출상담사 등을 통해서 이런 경우에 얼마까지 대출이 나오는지 구체적으로 확인해 보시면 좋을 것 같습니다! 월세낀 매물까지 적극적으로 검토해보셔서 매수까지 이어지시기를 응원하겠습니다♥️