급매가 끝나자 매물 잠김: 거래절벽인데 가격이 오르는 이유 | 2026.06.17 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/mnews/article/021/0002798368?sid=101

기사 요약

배경 

이재명 정부 출범 후 네 차례 고강도 부동산 규제에도 서울 강남 아파트값이 1년 전 수준으로 재상승하며 규제 약발 한계론 대두

핵심 내용

강남 아파트값 반등

• 6월 강남구 평균 거래가 31억5250만 원 → 지난해 6월 이후 최고치 회귀
• 3월 24억 원대까지 하락 후 급매물 소진 → 28억 → 29억 → 31억 원대 재진입

거래절벽 속 가격 급등이라는 역설

• 이달 강남구 거래량 34건 → 1년 전(523건)의 15분의 1 수준
• 공급 부족이 거래 감소에도 가격 상승을 견인

규제가 오히려 매물 잠김 심화

• 다주택자 양도세 중과 재개 → 급매물 소진 후 매물 잠김 가속
• 보유세 강화 등 추가 규제 예상 → '똘똘한 한 채' 선호 현상 강화

외곽지 집값 동반 급등

• 동대문구 1년 새 11.7% 상승(9억4000만 → 10억5000만 원)
• 관악구·강북구 각각 9억·8억 원 첫 돌파
• 동대문·노원·성북구 신축 국민평형 분양권·입주권 18억 원대 진입

수도권 전역 확산 우려

• 강남 고삐 풀림 + 외곽지 불장 → 서울 등 수도권 전역 상승세 확산 기세

집을's 생각

이재명 정부가 출범한 지 1년이 넘어가는 동안 네 차례에 걸쳐 대대적인 부동산 규제가 이어졌습니다. 공급 대책은 실현 가능성이 낮아 시장에 큰 영향을 주지 못했지만, 강도 높은 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 같은 수요 억제 정책은 일시적으로 가격을 끌어내리거나 보합세를 만들어내기도 했습니다. 그러나 지금 시장을 보면 그 효과가 얼마나 지속 가능한 것이었는지 의문이 생깁니다.

627 대출 규제 이후 시장에서는 대출 한도가 최대 6억 원으로 묶이면서 실질적으로 대출을 활용할 수 있는 상한선이 15억 원대에 형성되었고, 이 구간에서 키 맞춤 현상이 발생하고 있습니다. 15억 원짜리 아파트를 매수하려면 대출 6억 원을 제외하고 9억 원의 현금이 필요하지만, 15억 원을 조금이라도 넘어서는 순간 대출 가능액이 4억 원으로 줄어들어 갑자기 11억 원 이상의 현금이 필요해집니다. 

이 급격한 단절이 15억 원대 아파트에 수요를 집중시키고, 실제 가치와 무관하게 해당 구간에서 가격이 수렴하는 현상을 만들어내고 있습니다. 25억 원대에서도 같은 구조가 반복됩니다. 규제가 시장을 억누르는 것이 아니라, 오히려 특정 가격대에 수요를 몰아주는 역설적인 결과를 발생시키고 있습니다.

1015 대책으로 토지거래허가구역이 광범위하게 확대된 것도 예상치 못한 부작용을 낳았습니다. 규제 구역 안으로 들어가야 한다는 조급함이 오히려 매수 심리를 자극했고, 서두르는 수요가 단기적으로 집중되는 현상이 나타났습니다. 동시에 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 급매물이 일시적으로 쏟아지면서 가격이 잠깐 조정되는 듯 보였습니다. 그러나 이 급매물이 소진되자 시장은 빠르게 반등했습니다.

오히려 전월세 가능 매물까지 함께 줄어들면서 전세 공급이 급격히 감소했습니다. 전세 공급 부족은 전셋값을 밀어올리고, 이는 다시 매매가 상승의 동력이 되었습니다. 규제가 매물 잠김을 심화시키고, 그 매물 잠김이 가격 상승을 부추기는 악순환이 만들어진 것입니다.

문제는 이 매물 잠김 현상이 넓은 지역에 걸쳐 동시에 나타나고 있다는 점입니다. 공급 대책이 실제 입주 물량으로 이어지지 않는 상황에서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어드니, 몇 안 되는 매물에 프리미엄이 붙고 가격이 오르는 구조가 고착되고 있습니다. 강남과 한강벨트 거래가 위축되자 수요는 자연스럽게 외곽으로 밀려났고, 동대문, 노원, 관악, 강북 같은 지역의 집값이 빠르게 뛰기 시작했습니다. 이 흐름이 장기화된다면 인근 비규제 지역까지 규제 구역으로 편입되는 수순을 밟을 가능성이 높습니다. 동탄과 구리 같은 수도권 외곽 지역이 그 다음 타깃이 될 확률이 가장 높아 보입니다.

지방선거가 끝난 지금, 그동안 예고만 해왔던 추가 규제들이 본격적으로 등장할 것으로 보입니다. 보유세 강화, 장기보유특별공제 축소, 임대사업자 양도세 중과 등이 하나씩 현실화될 가능성이 큽니다. 그런데 여기서 걱정이 앞서는 것은, 지금까지의 강한 규제가 시장을 잡지 못했다는 사실 때문입니다. 문재인 정부 시절 26차례에 걸친 부동산 대책이 쏟아졌지만 집값은 오히려 가파르게 올랐습니다. 규제가 반복될수록 시장은 그 규제를 학습하고, 빈틈을 찾아 움직입니다. 수요를 억누르는 것만으로는 근본적인 해결이 되지 않는다는 것을 시장은 이미 여러 차례 증명해왔습니다.

집값을 안정시키려면 수요 억제와 공급 확대가 함께 가야 합니다. 그런데 지금은 수요 억제 규제만 쌓여가는 반면, 실제 입주로 이어지는 공급은 좀처럼 늘지 않고 있습니다. 규제의 강도를 높이는 것만으로는 시장의 방향을 바꾸기 어렵습니다. 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 충분한 공급이 뒷받침되지 않는 한, 규제는 가격을 잠시 누를 수는 있어도 결국 더 강한 반등의 빌미가 될 수 있다는 점을 이번 흐름은 다시 한번 보여주고 있습니다.