안녕하세요. 도하마미라미입니다.
2주차는 양파링님의 전세빼기 강의였는데요~!!
무려 7시간 분량의 강의였는데,
편집된 영상이 이 정도라면….
실제 강의는 '얼마나 열정이 가득했을까' 생각이 들었습니다.
정말 전세와 관련된 모든 노하우를
아낌없이 쏟아부어 주신 강의가 아니었나 싶습니다!!
전세를 맞추고 빼는 과정에 대해
정말 체계적이고,
양파링님의 경험을 통한 간접 경험으로
정말 많은 도움이 되었습니다!!
마지막 열중이라 너무 아쉬워요 ㅠㅠ
다른 강의에서도 뵐 수 있으면 좋겠습니다!
좋은 강의 감사합니다!!
전세 맞추는 과정복기
강의를 들으며 ‘나는 시장이 맞춰준 전세였구나’를 깨닫고.. 전세 맞추는 과정에 대한 복기가 필요하다고 생각했습니다.
26년에 심지어 2개나 맞췄는데 감사하게 생각해야 할 것 같아요.
2월에 맞춘 단지를 A 단지, 4월에 맞춘 단지를 B 단지라고 하겠습니다.
1단계) 단지 내 전세가 비교
- A 단지 : 단지 내 전세, 월세가 없었습니다. 마지막 실거래가만 확인.
B 단지 : 전세 매물 5개 전후, 월세 매물 5개 전후 (같은 평형 2149세대)
→ 같은 평형의 가격만 비교함. 싼 매물이 왜 안 나가고 있는지 확인했으나, 다른 평형대 가격과 비교 하지 않았음
=> 어떻게 하면 1등 매물이 될 수 있을지 고민하지 않았음. 다른 평형대 매물도 확인하고 적정 전세가를 고려해보자
2단계) 생활권 내 전세가 비교
- A 단지 : 분명 매수시 같은 생할권 내에서 마지막 비교를 하고 선택한 단지였는데, 매수한 단지 옆 단지 2개와, 근처 상위 단지 1개의 시세만 체크하고 부사님께 받고 싶은 금액을 제시함.
=> 다음 전세 맞출 시 주변 단지 뿐만 아니라 생활권 내 시세의 흐름이 비슷한 단지와 비교해보기.
- B 단지 : 시세 흐름 같이 한다고 생각한 단지 2개와 비교함
→ 하나는 위치가 더 좋은 단지 / 다른 하나의 단지는 위치가 좋으나 연식이 7년 차이 났음. 시세가 비슷하였으나 비교한 단지도 대단지들이라 주변에 전월세 매물이 단지 세대수에 비해 없지만 매물이 합치면 적은건 아니었음.
=> 입주한지 1년이 조금 넘은 아파트라 비교한 단지들 보다 연식은 좋으나 비교한 두 단지들과 비교했을 때 1등으로 빼고 싶었다면 가격 조정 또는 전임을 열심히 했어야 됐는데 타단지들의 전세 상황을 제대로 체크하지 않았음. 생각보다 빨리 빠지지 않았던 이유. 열심히 주변 시세도 체크하고, 내 물건이 1등으로 나갈 수 있게 해보자!
3단계) 공급물량 확인
두개의 단지 모두 공급물량은 생각치 않았던 것 같다..
A 단지 : 주변 24년 6월에 입주한 단지가 있었고, 같은 구 내 28년 5월에 입주 있음
→ 고려하지 않음 (위치가 조금 떨어져 있지만 체크 했어야 됐음. 얜 신축, 난 구축..)
- B 단지 : A단지와 마찬가지로 24년 6월에 입주한 단지와 영향이 있을 수 있으나 고려하지 않음.
→ 6월에 남구, 수영구 입주가 있었지만 다른 생활권이라 고려하지 않았고, 다른구로 넘어갈 정도의 수요가 있는 아파트들이 28년 되기전에 양정롯데, 디아이엘 등 대단지 입주가 마무리 되는 것과 맞은 편 생활권에 29년 입주라 괜찮다고 생각하며 넘어감.
=> A단지를 선택하는 수요는 분명 뾰족한 이유가 있다. B단지는 신축, 대단지가 뾰족한 수요지만 앞으로 부산내에 신축, 대단지 공급이 남아있지만 같은 시기가 아니라 상관없다고 생각했고, 29년 입주 신축 1000세대 정도 되는 단지인데 세입자가 갱신을 쓴 상태를 고려하지 못했다. 갱신 쓰고 1년 뒤에 넘어갈 수 있으니.. 공급을 생각하자!
특히 A단지는 주변 전월세가 없기도 했지만 올인테리어를 한 상태라 경쟁력이 있을거라 생각했고, 조금 더 받고싶었지만 얼마에 내놔야하는지 스스로 몰랐음. 그리고 내놓은지 하루만에 나간터라 ‘조금 더 올려서 받을걸 그랬나!’ 라는 아쉬움이 남았음.
그리고 B단지는 세입자가 중도퇴거하여 내놨던 매물이라 더 적극적으로 하지 않았던 것도 있었다. 그래도 배웠던 프로세스는 생각하지 않고, 전월세 매물 많이 없으니까~라고 생각하며 안일한 생각으로 내놓은지 2달 이상 되어서야 빠짐. 세입자가 중도퇴거해줌으로서 훨씬 더 좋은 조건으로 맞출 수 있었음에도 적극적으로 하지 않은 것에 대해 반성..
특히나 두 단지다 2년 후 만기가 돌아오는 단지, 2년뒤 공급은 크게 고려하지 않았다.
둘 다 같은 지역의 매물이기에 다행히 공급량이 부족해지는 시기라 크게 영향이 없어서 다행이지 정말 꼭 고려해야하는 부분인 것 같다.
특히 앞마당을 만들고 1등 뽑기 할 때는 내가 할 수 있는 단지 중 가장 좋은 것을 찾자는 마음으론 하지만 정말 투자 하겠다고 생각했다면 2년뒤 공급, 인허가 매물까지는 고려하지 않았던 것 같다.
- BM 할 점 : 전세 프로세스 세 단계를 통해 적정한 전세가를 정하고, 2년 뒤 까지 고려하여 리스크 대비하기
매수하는 것에서 끝나는 것이 아니다.
대충하지말자.
나는 직장인 투자자. CEO.
전세는 미리 준비하는 사람이 유리하다!
전세빼기까지 끝까지 마무리 잘하기!!
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