3개월만에 다시듣는 두번째 열중 이었다.
지난 1년 월부를 시작하고 매수까지만 생각하며 보냈다.
매수가 시작이라는 말은 1호기를 하기 전인 나에게는 들리지 않았다….
5월말 1호기를 하고 바람빠진 타이어 마냥 정신 못차리고 있었고,
‘안되겠다…나는 멘탈잡고 마지막 전세빼기 강의를 들어야겠다!’
확신을 가지고 열기를 취소했다.
잊지말자 !!!! 단.생.공.
무슨 주문같은 말이었다.
이 강의에서 딱하나 남긴다면…난 이 단어들을 기억 할 것이다.
가치있는 아파트를 저평가 된 가격에 사는것이 매수라면,
그렇게 마련한 내 아파트를 잘 키워줄 임차인을 구 할 때 필요한건 전세빼기.
1호기 후 나의 가장 큰 고민은 재밌게도 역전세였다.
양파링님의 강의를 통해 무지에서 나왔던 공급에 대한 트라우마를 조금 덜 수 있었다.
매수를 했으면 대응의 영역으로 가면 된다.
시장 상황은 누구도 장담 할 수 없다.
강의에서 다뤄준 사례를 통해 그 지역 공급시기가 1년 반이나 늦춰졌단 사실을 알게 되었다.
(민영은 제 날짜에 들어선다 한다)
이처럼 완벽한 투자도 없지만 완벽한 계획도 없는 것을 다시 한 번 느꼈다,
그렇다면…누가 유리한 게임일까?
많은 경험을 가진 사람이 유리하겠지만…
대부분이 그렇지 못하고, 다행히 내 주변 거인들의 경험과 강의로 배워 나가면 된다.
내 물건을 1등으로 만드는 것이 전세뺄 때 가장 중요한 포인트다.
매물 상태가 좋다해도,
경쟁하는 다른 아파트들보다 가격이 비싸다면 밀릴 수 있다.
단지
단지에서 내 아파트의 상.하위 평형대 전셋가를 네이버와 아실로 확인해
경쟁력 있는 가격을 만든다.(하위평형과 비슷하거나 약간 높게 잡아주면 경쟁력이 생긴다)
하지만 지금처럼 전세 부족 시장에선…너무 내릴 필요도 없다!
생활권
주변 생활권을 비슷하게 이용하는 단지들로 후보군을 넓힌다.
이 때 단지들을 지도위에 올려서 비교하는게 좋다!
전셋가는 실수요 가치가 있음으로 가치의 바로미터가 될 수 있다.
단, 이 때는 입지가 조금씩 차이가 있으므로,
입지를 상단에 고정하고
후순위 생활권의 경우는 평형대를 다르게 설정(ex 입지좋은 단지 59 vs 입지 덜 좋은 단지 84)
이렇게 다시 한번 전셋가를 책정 해 본다.
공급
공급물량은 부동산지인과 아실을 통해 더블첵을 권장한다!
해당 지역과 인구를 주고받는 타 지역 공급 물량까지 후보군을 넓힌다
-대단지 공급물량-
대단지 경우 입주 전후 3개월(6개월정도)까지 영향을 준다.
사전점검기간, 입주 지정 기간 확인!
-상승장에서는 공급이 많음에도 불구하고 물량이 빨리 정리 되는 모습도 보인다.
2년차가 되서 전세물량이 풀리는 대단지의 경우 기회가 기회가 되기도,
전셋가 하락의 원인이 되기도 한다.
-요즘같은 전세물건 없는 시장에서는 갱신권들을 많이 사용하기 때문에 물량이 많지 않고,
전세 물량으로 입지 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 구분도 알 수 있었다.
-조사를 하다 데이터가 애매하면 전임을 통해 알아보는 방법이 좋다.
시장 상황과 가격책정에 도움이 되고,
같이 일할 좋은 부사님을 찾을 수 있는 기회도 된다.
시장 상황을 반영한 3가지의 방법으로 최종 의사 결정을 내리고 전세를 내 놓는다면
확실히 경쟁력을 가질 수 있겠다.
