1. 전세 셋팅을 미리 알아야 하는 이유
초보투자자가 간과하기 쉬운 게 전세셋팅이다. 투자의 완성은 임대 곧 전세 빼기라는 것을 명심해야 한다.
현재 부동산 시장은 전세를 빼기 쉬운 시장이다. 결코 나의 실력이 아니라는 것을 명심해야 한다. 이러한 쉬운 시장에서 방심한 대가는 어려운 시장에서 청구 된다.
전세 셋팅은 세입자 구하기 단계가 아니라 매수시점에 잔금일, 전세가, 임대만기를 설계하는 것이다.
전세 셋팅을 간과했다가는 투자금이 10배 이상 드는 상황이 생길 수도 있다.
결국, 전세는 시장이 빼주는 것이 아닌 어느 시장에서도 내가 통제할 수 있는 내가 뺄 수 있는 전세임을 명심하자.
정리하자면
- 투자를 ‘집을 사는 행위’로만 생각하기 쉬운데, ‘집을 사서 전세가를 놓는 것’까지가 투자라고 생각해야한다. 집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는 게 아님을 명심해야 한다.
- 어떤 집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라진다. 일반적으로 전세 셋팅 외에 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세 셋팅 방법이 있다.
- ‘이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지’를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요하다.
2. 규제 상황에서 가능한 전세 셋팅 유형 5가지
전세 셋팅 유형으로 들어가기 전 현재 시장에서의 전세 셋팅 제약에 대해 알아보도록 한다. 우리가 흔히 하는 투자 중 임차인 전세보증금을 받아 매매잔금을 치르는 경우가 있는데, 현재는 조건부 전세대출 제한 이라는 규제로 인한 임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 형태가 중단 되어있어 전새대출금으로 잔금을 치르는 것은 불가능 하다. 그렇기에 이에 대한 투자전략으로는 전세대출이 아닌 전세금을 조정하여 현금전세가 가능한 구조를 만들어볼 수도 있다.
현금 전세
말 그대로 대출 없이 임차인 자금으로 입주하는 것을 말한다.
투자자는 현금 전세 시 자금계획이 맞는지 확인하고, 리스크 대비 차원에서 확실한 가격 경쟁력을 확보해야 한다.
현금 전세의 단점은 시세보다 낮은 전세가로 인해 투자금이 더 들 수 있다는 점 이다.
세낀 물건
세를 낀 상태로 매-전 차익을 내고 소유권을 가져오는 것을 말한다.
세낀 물건에 투자하기 전 전세대출 구조에 대해서 먼저 아는 것이 좋다.
세입자는 은행으로 부터 전세대출을 받아 임대인에게 잔금을 치르게 되는데 이때 은행은 보증기관인 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에게 보증계약을 통해 임차인에게 전세금을 대출 해주게 된다.
그러나, 여기서 임차인이 전세대출을 받을 수 있는 조건을 꼭 지켜야 하는데 숫자 ‘3’을 잘 기억해야 한다.
임차인은 전세대출을 받으려면 집주인이 3개월 유지되어야 한다. 즉, 집주인이 3개월 유지를 안하고 소유권을변경 했을 시 HUG, SGI에서 소유권변경 확인을 통해 전세대출 반환 신청을 할 수도 있다.
그러나, 이는 임차인 신용도, 재직기간에 따라 미적용이 검토 될 수도 있으니 꼭 확인하고 투자를 진행해야 한다.
(소유권 변경 기준일은 잔금일을 기준으로 한다.)
이러한 이유들로 세낀 물건은 잔금일 기준, 기조 세입자 만기가 3개월 이상 남아있는 게 좋다.
매매계약 시에는 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서를 반드시 확인해야 한다.(임대기간, 금액, 특약사항 등)
주인 전세
매도자가 집을 팔고나서 전세입자로 거주하는 것을 말한다. 매도자가 주인전세를 하는 이유는 분양아파트 입주에 대비, 무주택 자격으로 청약을 준비, 소유권 이전을 통한 세금 대비, 현재와 같은 규제시장에서의 매도 전략 등이 있다.
여기서도 주의 해야 할 점은 ‘3’이다. 잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정하는 것이 중요하다. 그래야만 다음 세입자를 구할 때 소유권 이전 후 3개월 유지 조건을 통해 전세대출을 받을 수 있기 때문이다.
또, 주의 해야 할 점이 있다. 해당 주택에 대한 근저당의 유무 이다. 근저당이 없는 물건이라면 문제 없이 계약을 진행하면 되겠지만, 근저당이 있는 물건에서는 반드시 정확한 확인 후에 계약을 진행해야 한다. 매도자가 근저당이 있지만 대출잔액이 적거나 현금여력이 있는 경우는 상환능력이 충분하므로 매도자가 근저당권 말소 후 매-전 차액을 지급 후 소유권을 이전하면 되는 것이고, 매도자가 근저당은 있으나 상환능력이 없다면 매매계약금과 중도금으로 근저당을 말소할 수 있는지 확인 후 말소가 가능하다면 계약을 진행하면 된다. 그렇지만 이러한 경우 매도자와 매수자의 기대가 서로 다를 수 있으므로 반드시 정확한 확인 후에 계약을 진행해야 한다.
마지막으로 주인 전세 시 주의사항으로 전세만기 정하기 전 반드시 공급물량을 확인해야하고, 매매계약서 작성 시 ‘집 보여주기 협조’ 특약을 기재하는 것이 좋다.
(주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약을 모두 사전에 합의 후 계약을 진행해야 한다.)
매도자 전세계약 후 승계
매도자가 세입자와 전세계약 후 세입자가 전세대출을 받아 이사를 온 뒤 매수자가 남은 금액을 매매잔금하고 소유권을 이전 하는 것을 말한다. 투자 순서는 매매계약, 전세계약, 전세 대출, 매매 잔금 순으로 진행된다. 단, 매도자가 소유권을 이전하는게 급하지 안하야 하며, 현재 규제시장에서의 매도 전략이다.
주의해야 할 점은 전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인하는 것이 좋다. 현재는 사후 확인 은행이 없으나 언제든 바뀔 수 있으므로 세입자를 통해 꼭 확인하는 것이 좋다. “집주인이 집을 팔 수도 있는데 집주인이 바뀌면 전세대출에 이상이 있나요?”
잔금치고 전세 셋팅
매매잔금 후 전세를 맞추는 것을 말한다. 여기서도 ‘3’을 주의 해야 한다. 매매 잔금 소유자 변경으로 인해 전세자금 대출이 3개월 후에 나올 수도 있기 때문에 매매잔금 후 이사까지 3개월 이상 걸릴 수도 있다. 그렇기 때문에 이자 수수료 등이 발생될 수도 있어 계약하기 전에 미리 자금계획을 잘 세워두는 것이 좋다.
3. 시장에서 받아주는 적정 전세가 설정하는법
적정 전세세가를 정할 수 있다면 매수 전 현실에 맞는 투자비용을 계산 할 수 있고, 매수 후 시장이 받아주는 가격으로 임대경쟁력을 높일 수 있다. 그로인해, 감당할 수 있는 투자, 빠르고 안전한 투자를 완성할 수 있다.
흔히 대부분의 투자자들은 전세가 없으니 높게 불러도 빠지겠지라는 생각으로 원하는 금액을 받을 때까지 기다린다. 그러나, 좋은 투자자는 내 물건을 자금계획에 무리 없이 ‘잔금일’에 맞춰 전세를 셋팅하는 것을 생각한다. 기다림 보다는 ‘내 물건 상황에 맞는 가격’이 먼저인 것이다. 그래서 지금 시장에서 얼마가 적정한지 따질 수 있어야 하는 것이다.
전세가격을 설정하는데는 크게 3단계로 나뉘어 진다.
1단계 단지
1단계에서는 같은 단지 내 평형끼리의 전세가를 비교하는 것이다. 하위 평형전세가와 비슷하다면 경쟁력이 높아지는 물건이 되는 것이고 상위 평형 전세가와 비슷하다면 경쟁력이 떨어지는 전세가가 되는 것이다. 그렇기 때문에 아실, 네이버부동산을 통해 호가 및 최근 실거래가기준 3개월 내 신규계약의 가격을 비교해 적정 적세가가 얼마인지 따져본다.
2단계 생활권
2단계에서는 같은 생활권 내에서의 입지를 비교해 전세가를 비교하는 것이다. 같은 생활권이라고 하더라도 단지의 위치마다 입지가 달라지기 때문에 단지마다 우선순위를 세워 전세가를 비교해 본다.
3단계 공급
3단계에서는 생활권 뿐만아니라 주변 생활권까지 공급을 비교해 전세가를 고민해 봐야 한다. 공급물량의 경우 위치, 세대수, 전세대출, 생활권 등을 잘 따져서 나의 물건에 어떠한 영향을 미치지 생각해 봐야 한다. 또한, 앞으로의 공급이 아닌 2년 전 공급되었던 물량도 따져 봐야한다. 갱신권 및 새로운 임차인을 구하는 시장이 형성되기 때문이다.
대다진 이주 시에는 2가지를 꼭 확인해 봐야하는데 첫 번째로 사전점검 이다. 사전점검 시기에 사람들이 본격적으로 움직이기 시작하는 시기로 임차인, 임대인 모두 바빠지는 시기이다. 두 번째는 입주 지정기간이다. 입주기간 전/후 3개월은 입주물량의 영향이 커지는 시기 이므로 전세가 설정 시 꼭 확인해 봐야 한다.
1, 2, 3단계 의사결정과정을 통해 결론을 지었다면, 현장 분위기는 어떠한지 꼭 전화임장을 필수로 진행해야 한다. 사장님의 자신감이 곧 전세를 빼는데도 중요한 역할을 하기 때문에 같이 일할 사장님을 찾아본다 생각하고 전화임장을 진행하자.
정리하자면 적정 전세가 설정 3단계는 단지 내에서 적절한 가격인지, 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지, 공급되는 신축단지와 비교해도 적정한 가격인지 확인해 보는 것이다. 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라진다. 투자자에 있어 투자금은 수익률과 다음 투자시를 결정하기 때문에, 적절한 전세 셋팅을 통해 최선의 투자를 진행해야 한다.
