열반기초 2강 부동산가격을 결정하는 요소

2강. 부동산 투자 원칙 - 부동산 가치 판단법

1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소

장기적 관점(숲을 보는 투자)

• 물가 상승
• 통화량 증가
• 경기 흐름
• 수요(좋은 입지)
• 공급(독점성)

단기적 관점(나무를 보는 투자)

• 현재 가격의 저평가 여부
• 매수·매도 심리
• 입주 물량
• 투자 기준과 시장 분위기

2. 부동산 가격 결정의 핵심 : 물가

대한민국의 통화량이 증가하면 장기적으로 물가도 상승한다.

결국 부동산 역시 물가 상승의 영향을 받는다.

3. 인플레이션에 대응하는 투자

최고의 투자 (알파 투자)

물가 상승률을 초과하는 수익을 얻는 투자

예) 우량 부동산 투자, 가치주 투자,사업 투자

좋은 투자 (베타 투자)

물가와 함께 자산이 상승하는 투자

예)실거주 부동산,금,S&P500

투자자의 기본 자세

투자 과정에서 겨울은 반드시 온다.

하지만 시장에 참여하지 않으면 여름도 만날 수 없다.

"덜 잃고 더 버는 것"

그것이 장기 투자자의 핵심이다.

4. 부자가 되기 위한 5가지 투자 원칙

첫 번째 : 가치와 저평가

가치

가치 = 토지가치 + 건물가치

가치가 높은 부동산의 특징

• 수요가 많다.
• 공급이 제한적이다.
• 입지 독점성이 있다.

저평가

• 공포의 시기에 매수하는 것
• 같은 가격으로 더 가치 있는 물건을 사는 것

두 번째 : 환금성

환금성이란

"내가 사고 싶은 부동산이 아니라
다른 사람도 사고 싶어 하는 부동산"

좋은 부동산은 언제든 매도가 가능하다.

세 번째 : 수익률

수익률 공식

수익률 = 수익금 ÷ 투자금

투자금 = 매매가 - 전세가

예시

72 ÷ 3% = 24년

연 3% 수익률이라면 자산이 2배가 되는데 약 24년이 걸린다.

수익률을 높이는 방법

1. 가치가 높은 지역에 투자
2. 적절한 투자금 활용
3. 전세가 상승
4. 좋은 매수 타이밍 확보

네 번째 : 원금 보존

투자의 핵심은 먼저 잃지 않는 것이다.

원금 보존의 기준

• 향후 전세가 상승 가능성이 있는가?
• 수요가 충분한가?
• 입지가 좋은가?

참고

최근 10년 기준

• 서울 전세가격 약 1.8배 상승
• 지방 전세가격 약 1.5배 상승

※ 구축 아파트나 입지가 떨어지는 지역은 전세가가 오르지 않을 수 있으므로 주의

적정 전세가율

• 서울 평균 : 55%
• 강남권 : 45%

매수 전 반드시 물어볼 질문

• 최악의 경우 얼마를 잃을 수 있는가?
• 전세가 상승 가능성은 있는가?
• 적정 전세가율 이상인가?
• 수요와 입지 독점성이 있는가?

다섯 번째 : 리스크 관리

투자자의 진짜 리스크

많은 사람이 집값 하락을 걱정하지만 실제로는 역전세,유동성 부족,투자 실패로 인한 원금 손실이 더 큰 위험이 될 수 있다.

항상 점검해야 할 질문

원금 손실

나는 잃지 않는 투자를 하고 있는가?

수익률

나의 연평균 수익률은 얼마인가?

환금성

필요할 때 팔 수 있는 부동산인가?

리스크

최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?

가장 큰 리스크는 '투자에 대한 무지'

투자에서 가장 위험한 것은 시장이 아니라

내가 무엇을 모르는지 모르는 상태이다.

투자 명언

세상에는 두 종류의 예측자가 있다.

첫째, 미래를 모르는 사람들.

둘째, 자신이 미래를 모른다는 사실조차 모르는 사람들.

— 존 케네스 갤브레이스

결론

시장 전망은 맞추기 어렵다.

따라서 투자자는 예측보다 시나리오를 준비해야 한다.

상승 시나리오

• 나는 충분한 수익을 얻을 수 있는가?

하락 시나리오

• 내 자산은 안전한가?
• 버틸 수 있는가?

결국 좋은 부동산 투자는 "오를 집을 찾는 것"이 아니라 "잃지 않을 집을 찾는 것"에서 시작된다.

“ 너는 네 생각대로 된다.” /  나는 반드시 하고 싶어요/난 할수밖에 없어!!/나는 반드시 깨부술거야!!

  난 반드시 여기서 목표 달성을 한다. !!