안녕하세요, 5년차 투자자 근쌤입니다.
지금껏 내집마련과 관련된 글을 써왔었는데요.
현재 저는 경상북도의 중소도시에 거주하고 있다보니
지방 내집마련에 대한 좀 더 디테일한 글을 써보려 합니다.
아무래도 지인들 대부분이 지방 거주민이다보니,
혹시 내집마련 고민 중이라면
이 글을 읽어보라고 할 목적으로
글을 써보겠습니다.
우선 ‘내집마련 해도 될지 여부’ 및 ‘예산 설정’ 부분은 아래 글을 참고해 주세요.
https://blog.naver.com/pkw4109/224067333418
https://blog.naver.com/pkw4109/224090522603
[내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트 고르는 방법과 기준]
광역시 - 부산, 인천, 대구, 대전, 광주, 울산
<핵심 기준>
1순위) 신축+대단지+밀집도+전용 84(상품성)
2순위) 학군
3순위) 중심 접근성(자차 30분)
4순위) 거주 만족도+전세가
※기본적인 환금성 조건은 디폴트로 생각하자.
아파트만 대상, 주상복합 X, 5층 이상 탑층 제외하기. 저층, 탑층은 팔기 힘들다.
‘향’은 가급적 남향, 남동향, 남서향 중에서 선택하자.
서울은 동향, 서향도 사람들이 마지못해 매수하지만,
지방은 수요층이 얇아서 동,서향 수요가 적음.
광역시는 최소 인구 100만 이상으로
아무리 인구감소, 지방소멸이라 해도
100만명은 사는 도시다.
이들도 거주지는 필요하고,
좋은 집에 살고 싶은 마음은 똑같다.
광역시 거주민에게 좋은집은 무엇일까?
서울 수도권처럼 직주근접일까?
아니다.
상품성+학군+환경이 가장 중요한 요소다.
서울은 도시 규모 자체가 워낙 크고 인구가 많아서
가장 종사자가 많은 강남권과
직주근접이 되는 지역이 가장 수요가 풍부하다.
그러니 강남이 비싼 것이다.
즉, 강남구에 있는 30년된 구축이
강남과 먼 노원구 신축+대단지+초품아 단지보다 훨씬 비싼 것이다.
반면 지방은 다르다.
도시의 크기, 인구 규모 자체가 서울보단 작기 때문에
직주근접이 아니라도
웬만하면 직장까지 30분 내외로 접근이 가능하다.
그러니 사람들은 다른 요소를 더 우선시한다.
또한 아파트의 가격대 자체가 서울권과 레벨이 달라서
요즘 높아진 소득 수준을 고려할 때
신축 단지들도 충분히 접근 가능한 선으로 형성돼 있다.
그러니 압도적인 선호 요소(1등 학군지)가 있지 않는 한,
굳이 구축에 거주할 필요도, 원치도 않는 것이다.
그래서 위와 같이 우선순위 기준을 제시한다.
예산을 설정하여 네이버부동산에 가격으로 필터링해도
많은 단지들이 나올 것이다.
그 많은 것들을 다 후보로 둘 수 없으니,
최소한의 기준을 제시하는 것이다.
1순위: 신축+대단지+밀집도+전용84 (상품성)
지방은 이것이 가장 중요한 것 같다.
신축의 기준은 정답은 없지만,
나라면 ‘7년 이내’로 설정해볼 것 같다.
최대한 더 신축이면 당연히 좋겠지만,
일단 후보를 찾을 땐 이정도로 범위를 넓혀서 보자.
세대수는 일단 ‘300세대 이상’으로 필터링은 하자.
대신 실제로 우선순위를 둘 땐 최소 700세대 이상을 우선순위로 보자.
소위 ‘대단지’라 하면 1,000세대 이상을 보기도 하지만,
이렇게 해버리면 후보가 너무 줄어들 가능성이 높다.
700세대 이상만 되어도 단지 내 커뮤니티 시설도 좋고,
거래량도 꽤 많아서 환금성도 좋다.
단지 내 조경 공간도 더 잘 갖춰져 있을 가능성도 높다.
규모 자체가 크다보니 사람들 눈에도 더 잘 띈다.
“나도 저기에 살고 싶다!”는 생각을 가지게 할 만하다는 것이다.
이 욕망이 결국 수요가 되고, 그것이 가격을 더 높여줄 것이다.
‘밀집도’라는 것은 아파트들이 모여있는 환경을 말한다.
아파트 위주로 깔끔하게 모여 있는 환경을 사람들은 좋아한다.
밤길도 안 무섭고, 거주 인프라도 잘 갖춰져 있을 가능성이 높다.
꼭 바둑판처럼 반듯할 필요는 없다.(신도시)
위와 같이 정비사업을 통해 변화됐더라도
아파트끼리 밀집돼 있으면 거주 환경이 더 쾌적할 것이다.
그럼 당연히 아이 키우기도 더 좋을 수밖에 없다.
꼭 기억하자.
내 아파트를 더 비싸게 사줄 수 있는 주요 수요층은
‘아이/학생 키우는 가정’이다.
물론 위와 같이 바둑판처럼 정말 반듯하고 깔끔한 환경도 있다.
아파트가 밀집돼 있어 환경은 좋다.
그러나 연식 좋은 단지들이 밀집돼 있는 것이 중요하다.
그래서 신축+대단지+밀집도를 강조하는 것이다.
또한 전용 84m2를 우선순위로 강조한다.
그 외 평형이 안 오르는 것이 아니다.
24평도, 29평도 충분히 오를 수 있다.
그러나 좀 더 수요층이 풍부한 것은 전용84다.
이 또한 수도권과는 다른 부분이다.
내 아파트를 더 비싸게 사줄 수요층은
최소 3인 가정 이상임을 다시 강조한다.
이들이 과연 59를 갈까?
지방은 84도 충분히 가격이 비싸지 않은데?
실제 적용을 해보자.
예산이 7억인 대구 거주민이라 가정하자.
네이버 부동산에서 이렇게 필터링을 하면 된다.
취득세+각종 부대비용만큼 깎는단 생각으로 접근해보자.
서로 다른 생활권의 5개 후보를 선정해 보았다.
이들 모두 신축+대단지+밀집도+전용84를 갖춘 매물들이다.
700세대 이상이고, 입주 7년 내 단지들이다.
당연히 브랜드도 좋으면 좋겠지만…
1군 브랜드라고 해서 무조건 2번 매물을 1순위로 뽑을 순 없다.
그래서 ‘브랜드’ 부분은 기준에서 제외했다.
1)달서SK뷰 6.7억 (24`, 1196세대)
2)달성파크푸르지오힐스테이트 7억 (23`, 1501세대)
3)수성효성해링턴플레이스 6.4억 (20`, 745세대)
4)수성알파시티청아람 6.6억 (21`, 844세대)
5)동대구더센트로데시앙 6.5억 (23`, 860세대)
이 5개 매물은 모두 1순위 기준을 충족한다.
TMI 내 의견을 잠시 첨언하자면…
지금 대구에서 이정도 가치의 단지가 이 가격이면…
너무나 싼 가격이란 생각은 든다.
(다른 지역 6억대 아파트들과 비교해보면..)
어쨌든…여기서도 우선순위를 정해야 한다.
결국 1개의 매물을 사기 때문이다.
이때 지양할 점은 이 5개 단지들 중
‘내 직장과 가까운’ 곳을 선택하는 것이다.
내 직장 가까운 것이
다른 이들에게도 좋은 것은 아니기 때문이다.
만약 제시된 기준대로 후보들을 추려냈는데
내 직장과 다 너무 멀다?
직장 가까운데 전월세로 살고
S&P500 ETF 적립식 투자 같은
다른 재테크 방법을 진지하게 고민하길 바란다.
인구가 줄어들더라도 수요가 많을 곳을 사는 것이
지방 내집마련의 핵심이기 때문이다.
2순위: 학군 (1등 학군지)
지역 내 선호 학군지는 반드시 있기 마련이다.
*부산 - 해운대 & 사직 (부산은 규모가 아직 크니 2군데 모두 괜찮다)
*대구 - 범어+만촌(소위 범4만3)
*대전 - 둔산
*울산 - 옥동
*광주 - 봉선
아마 이 지역에 거주하고 있는 분들은
부동산에 관심이 없어도 다들 아실 것이다.
추려낸 후보들 중 이 입지 안에 있다?
그래서 이 학군지에서 선호하는 중학교 배정이 된다?
무조건 우선순위로 두자.
참고로, 이 학군지에 있는 아파트라면
‘연식’의 기준을 좀 더 완화해봐도 좋다.
나라면 이 지역에 있는 단지라면
2010년 이후 단지는 다 볼 것 같다.
각자 예산에 따라 다르겠지만,
신축+대단지+밀집도+전용84를 갖췄는데
선호 학군지에 있다?
인구소멸 뺨 때릴 수준으로 오를 것이다.
그 지역 거주민들의 욕망이 집결된 곳일 것이기 때문이다.
이런 단지들은 대장급이긴 할 것이다.
이때 주의할 점은 단순히 초품아라는 이유로,
학원가가 형성돼 있다는 이유로(월성-월배 같은?)
초중고가 주변에 다 있다는 이유로
이곳을 학군지로 착각해서
우선순위로 두면 안된다는 것이다.
이제 과거엔 학군지로 선호되던 곳들도
지방의 인구감소로 인한 수요가 얇아지면서
점점 위상을 잃고 있는 곳들도 많기 때문이다.
대표적인 곳이 대구의 월성-월배 학군지다.
이곳은 내가 학생일 때만 해도
학군의 위상이 나름 있었는데,
이젠 위상을 많이 잃었고, 가격으로도 반영되고 있다.
이 학군지 내 최신축 단지 84가 아직 6억 초반대다.
(비선호동 제외 최저가 매물)
위 5개 단지들보다 지표상의 학군은 더 좋은데
선호를 못 받고 있는 것이다.
그래서 이젠 1등 학군지가 아니면
우선순위로 두긴 애매해졌다.
그나마 부산은 도시규모가 크다보니
해운대 및 사직 학군은
그 위상이 유지되고 있는 듯하다.
아쉽게도 2순위 기준으로 볼 땐
위 5개 매물 중 우선순위로 둘 것은 없다.
선호 학군지에 직접적으로 있진 않기 때문이다.
3순위: 중심 접근성(자차 30분 내)
이때 중심이라는 것은 단순히 가운데가 아니다.
각 도시별 중심지가 있다.
이때 중심지는 1등 학군지와 거의 겹친다.
결국 ‘학군’이라는 것이
그 지역의 고소득층이 밀집해 거주하면서
자연스레 자녀 교육에 더 신경쓰며 생기는 것이다.
그러니 결국 중심지의 역할도 하게 된다.
소비수준이 높으니 자연스레 상권도 발달하고,
백화점 같은 거주인프라도 더 풍부해지게 되는 것이다.
가까울수록 꼭 좋다는 것은 아니고,
자차 30분 내로 접근 가능하다면 비슷하게 볼 것이다.
그 중심지에 있는 지하철역 또는 대장 단지를 도착지로 하여
네이버지도에 길찾기로 찍어보며 파악해보면 된다.
(그래서 부산은 해수동연남진을 우선으로 보라는 것이다)
당연히! 그 중심에 위치한 단지는 가장 좋을 것이다.
해운대에 있는, 범어+만촌에 있는
신축+대단지는 당연히 좋은 것!
참고로, 지방에서 ‘역세권 여부’는 덜 중요하다.
지방은 자차 출퇴근 비율이 훨씬 더 높다.
서울 수도권은 지하철+버스 출퇴근 비율이 더 높기 때문에
역세권 여부가 중요하지만,
지방은 반대의 상황이기 때문에
입지 중 교통 요소의 중요성은 낮아지는 것이다.
(당연히 다 비슷하면 역세권이 좋겠지만^^)
위 5개 매물은 모두 범어역까지 자차 30분 내로 접근 가능하다.
그래서 굳이 이 기준으로 인해 소거하진 않겠다.
(사실 이미 내가 좋은 것들만 추려내 예시로 든 것이라…)
실제로 적용해보면 더 많은 후보들 중
이 1~3순위 기준까지 적용하면 더 추려질 것이다.
4순위: 거주 만족도 + 전세가
위 5개 매물은 3개의 기준 모두 통과했다.
그러면 기본적으로 충분히 지역 내 좋은 단지라는 뜻이다.
그렇기 때문에 괜히 더 디테일하게 따지기보단
여기서부턴 이제 ‘내 상황’을 대입해
‘내가 더 살기 좋을 것 같은 단지’로 우선순위를 정하면 된다.
부부 각자의 직장까지 출퇴근이 더 편리한 곳이거나,
친정이 가까워 육아 도움을 받을 수 있다는 등.
문제는 대부분 ‘나의 거주만족도’를 1순위 기준으로 삼다보니
훗날 후회하는 내집마련을 하는 것이다.
그때 분명히 저 아파트도 우리 아파트랑 가격이 같았는데,
5년 지나니 N억 차이가 나더라! 같은…
만약 나의 거주만족도 마저도 비슷해서
우선순위를 고르기 어렵다?
이땐 ‘전세가’를 보자.
전세가가 더 높은 단지를 우선순위로 고르면 좋다.
전세가는 온전히 그 단지의 ‘거주 가치’가 반영된 가격이다.
이 전세가에 ‘가격 상승 기대감’도 반영된 것이 매매가다.
그러니 전세가가 좀 더 높다는 것은
시장에서 수요자들이 그 단지가 좀 더 살기 좋다고 판단하는 것이다.
전세가 판단할 땐 현재 매물 최저 호가를 보면 되는데,
요즘 지방 전세매물이 워낙 적어서
간혹 ‘야망 호가’를 올린 경우도 있다.
즉, 전세 1개인데 터무니 없이 높은 가격을 올리는 등…
그래서 좀 더 정확하게 보려면 ‘최근 실거래가’를 보면 된다.
‘아실’ 사이트에서 최근 전세 실거래가를 보며 가격을 판단해보자.
‘갱신’이 안 붙어 있는 가격을 보면 좋을 것이다.
1)달서SK뷰 6.7억 (24`, 1196세대) - 전세 3.3억
2)달성파크푸르지오힐스테이트 7억 (23`, 1501세대) - 전세 3.5억
3)수성효성해링턴플레이스 6.4억 (20`, 745세대) - 전세 3.65억
4)수성알파시티청아람 6.6억 (21`, 844세대) - 전세 3.6억
5)동대구더센트로데시앙 6.5억 (23`, 860세대) - 전세 3.4억
이렇게 전세가를 파악한 뒤 우선순위를 설정하면 된다.
위 상황에서 만약 나였다면
수성효성해링턴플레이스를 우선순위로 볼 것이다.
혹시 전세가 또한 비슷하다!?
좋은 상황이다.
내게 선택지가 많다는 것은 큰 무기다.
전세가마저 비슷한 단지들 중
내 마음이 가는 우선순위만 정하고
과감하게 가격협상을 해보자.
‘안 깎이면 저 단지 사면 되지’라는 마인드로 접근하는 것이다.
이를 부동산 사장님께도 말하는 것이다.
“사장님 제가 이 가격까지 안 깎이면 2순위로 생각하는 B단지의 매물 사려고 합니다.”
이 내용은 정답은 아니다.
초보자가 내집마련할 때 부디 무지성으로 사지말고,
최소한의 기준은 갖고 하라는
나름의 가이드를 제시하는 것이다.
진짜 후회없는 내집마련을 하려 한다면
꼭 강의는 들어보길 가장 추천한다.
월부의 ‘내집마련 기초반’ 하나만 듣고
여기에 나오는대로 행동으로 실천만 해도
최선의 선택을 할 수 있을 것이다.
광고는 전혀 아니다.
나 또한 월부에서 투자를 배웠고
이곳에서 가르치는 부동산에 대한 관점을
신뢰하기 때문에 추천하는 것이다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
