✅아파트명 : 부천 원미구 상동 진달래효성 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 56분
여의도역 : 46분
시청역 : 56분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, E마트, A등급
5. 공급
1) 부천시 인구수 : 756,037
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,780 (1년 : 3,780세대 / 3년 : 11,340세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,734 세대 (26년 1,573세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,734 세대÷3년 = 연평균 2,911 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,911÷3,780 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 진달래효성 34평 현재 매매 8.8억, 전세 5.6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 9억 전세 6.6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 04월 매매 6.6억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점과 같은 가격으로 저평가라고 하기는 어려울 것으로 보임.
2) 환금성 : 직장과의 접근성이 좋고 환경도 좋은편으로 충분히 환금성이 있는 아파트로 보임.
3) 수익률 : 현재 매전가는 3.2억으로 200%의 수익은 6.4억으로 매매가 12억까지 올라가야 함.
4) 원금보존 : 전세가율 64%(서울 55%)
상승 흐름을 타게 된다면 충분히 전고점 이상으로 올라갈 수 있을 것으로 보이나 하락장에는 원금보존까지 힘들 수 있을 것으로 보임.
5) 리스크 대비: 현재 전세물량이 없고, 공급량이 없어 상승 흐름을 타게 된다면 전세가가 많이 상승할 것으로 보이고 전세상승에 따라서 역전세의 위험이 있을 수 있을 것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부):
서울 접근성이 나쁘지 않으나 부천에서 3억의 투자금을 넣기보다는 좀 더 상급지에 투자하는 것이 더 좋아보이며, 아직 전고점에 도달하지 못한 매물들을 찾아 적정 투자금으로 투자할 수 있는 매물을 찾는 것이 필요해 보임.
✅ 작성하면서 느낀점 : 위에서 작성해본 입지평가로 아파트의 등급을 선정해보고 투자 결론에서 작성한 저.환.수.원.리 의 정확한 기준을 찾아 접근한다면 충분히 적절한 투자매물을 찾았을때 판단하기 좋다고 생각된다.
