✅아파트명 : 반포미도2차
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 48만명
서초구 직장 등급 : S등급
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 11분
여의도역 : 17분
시청역 : 23분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : S등급
학업성취도 원촌중 94%, 경원중92%
신반포중 93% 세화여중 94% 반포중 91%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : A등급
신세계백화점
이마트마트, 롯데마트,킴스클럼
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 서초구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서초구 인구수 : 414,486 / 173,903세대
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 207,243
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 32.1억 전세 7.6억
5년 내 저점 매입시: 2021년 3월 매매 19.0억 전세 7.0억
<주변 아파트 매매 전세 시세>
✅현장사진(선택)
엘리베이터 있어서 편하당
산책하는 기분이든다
겨울철 눈 올때는 좀 힘들듯
지하랑 연결되면 좋겠다
501동 매물보고 나오면서 한 컷
터미널과 가깝다
재건축이 시급하다
날이 더워서 인지 아이들은 없고
연령대가 있는 중장년층과
중고등학교 자녀와 사는 집이 좀 있다.
도로변이라 단지 들어가기전
차소음이 장난아니다.
미도 1차가 더낫지만,
내 예산으로는 오바라 불가능하다.
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 , 전고점은 넘어갔지만 현재 대출력을 이용할 수 없어서 네고가 가능함. 재건축을 할 경우 자산 가치대비 충분이 비싸지 않다. 분담금을 알아보기.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인,
환금성은 구찌가 커서 쉽지 않다. 난이도가 있다. 현재 대출력 활용이 용이하지 않고 전세가율이 낮다. 현금이 다 넣는 사람이 수요자이다.
조사관 지나면 매수가 어렵고 현금 청산되는 내집을 살 매수자를 만나기가 난이도 있다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
: 주변 신축 아파트 시세와 비교할 때, 4년 후에는 충분히 40억정도로 상승을 예상함.
4) 원금보존 : 토지의 독점성으로 원금 보존가능하다고 봄
5) 리스크 대비: 20~30% 정도로 6억 이상의 하락률을 보일 수 있으나, 재건축 불발 리스크로 잠시 주춤 할 수 있으나 충분히 감당가능한지 보수적으로 보기
나의 투자 결론(매수 여부):
경희궁 자이보다는 향후 입지면에서 더 나으나, 현재 대출력없이 나의 자산을 다 밀어서 넣어야 함. 금융 자산의 수익을 포기하고 거주 만족도가 연식이 오래되었으나 위치가 매력적이여서 직접 부동산에 내방해서 재건축시 리스크와 비용, 매물 임장을 하고 나서 매수 여부를 생각해봐야 겠다. 배우자는 맘에 딱 든다고 했는데, 복도식에 살 수 있을지는 미지수이다. 부동산 매수로 인한 금융자산 투자 기회 비용 대비 부동산 수익 주 어느 것이 매력적일 지는 다시 시뮬레이션을 돌려봐야 겠다. 2024년에 저평가 시기에 매수를 했었으면 하는 아쉬움이 있다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
분당판교를 임장가고 매물을 봐도 직장과의 거리가 너무 불편하고 멀어서, 또한 배우자는 분당이 강남과 동급의 위상인가에 대하여 퀘스천마크라고 하는데, 지난달 임장했던 분당 판교와 비교는 아직 공부가 덜 되어서 모르는 상태이다.
선배와의 대화와 재테기 강사와의 만남에서
가능하다면 우선 강남을 보라고 하셨다.
전고점도 그렇고 강남권인 반포 미도2차가
나에게는 5년안에 거주하는 곳으로
직주 편의성 및 투자 관점에서 가장 나은거 같다.
은퇴 후 제2의 직장 터도 이곳이 가장 베스트인거 같다. 고속버스터미널 택배물류 시스템을 이용하기 편이하다.
다만, 현재 집을 다 매도하고
금융자산을 거의 옮겨야 하는 상황이라,
대출이 거의 나오지 않는 다는 점에서,
거위의 배를 가르는 것이 아닌지 모르겠다.
내년 쯤에 옮기고 싶은데, 대출력과 나의 1호기 매도가 잘 이루어져서 갈아타기가
가능한지를 타진해봐야 겠다.
아울러 금융자산을 건드리지 않는다면
영등포 역세권으로 공략을 해야 할 거 같다.
아직은 갈팡질팡 헤매는 수준이다.
조합설립인가 단계에서 시행까지 되려면
10년 이상을 봐야 하는데,
충분히 거주하면서 장기 보유는 가능하지만,
은퇴시기가 2038년이라 그 시점에서
재건축 분담금이 이루어질 경우
감당가능한지를 따져 보아야 함.
