월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 구로구 신도림태영타운
- 위치: 구로구 구로동 1267(구로구 새말로 93)
- 연식:2000.12.20.(26년차)
- 세대수: 1252세대
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 38분(도보6전철32)
- 시청역까지 소요시간: 38분(도10, 전29)
- 여의도역까지 소요시간:39분(도17,전22)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 80분(영등포역10분 기차 50분 도보10분)
학군
- 중학교 학업성취도: 영림중으로 대부분 영림중으로 배정, 신도림중 90%이나 영림중은 69%. 괜찬을까? 아이들이 섞여 학업성취도가 낮은거 같다. 이정도면 뭐 거의 공부에 손놓은 학생들도 좀 있는 분위기일 거 같음.??
- 학원가 유무 : 도보20분 전철 넘어 인데, 먼데 학원가라고 할 수 있나? 모르겠음
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 미래초등학교 도보 1분, 영림중학교 도보 22분,버스 15분
걸어다니는 길이 아파트를 끼고 걷고 유해 상권을 피해서, 괜찮을거 같음.
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점은 없음. 바로 앞 이마트있고, NC백화점이 구로역에 있으나, (롯.현. 신백)만 백화점으로 본다고 함. 테크노전자상가가 있지만, 주부의 입장에서는 그저 그럼. 고려대구로병원 2.3km로 차로 10거리에 있음.
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
구조는 잘 빠진거 같은데, 중앙난방이라서 호갱노노등에 보니, 겨울에 꽤 춥다고 한다.
개별난방에 대한 동의율을 걷었으니,
단지 개선 효과가 클 거 같다. 쾌적해서 잘 가꾸어진 단지가 괜찮았다.
평지인 것도 찰떡으로 맘에 든다.
<20260715 이제 시세 매물이 없다.
7월4일 네이버에 올라왔던 매물들은
다 약정서 쓰고 있던 물건인가😅🤣ㅠ.ㅠ
<20260716> 매물이 8개 나왔다
내가 설정을 잘못 했는지,
확인매물 날짜 보니, 2026.06.24인것들로
보아, 내가 잘못 서치한거 같다
식겁함. 그래도 7월 4일보다는 전체 26개에서
15개로 줄었다. 대형평형만 매물이 그대로이다.
- 평형 정보: 32평형
현재 호가:매물이 없으나,
26.07.04에 13.5억과 14억이 있었음.
- 최근 실거래가: 14.1억
- 전고 가격: 12.6억
- 전저 가격: 9억(으로 아직 2배인 18억은아니니깐 비싸지 않은것인가?)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 4.9억으로 현재 지금 3배 정도 오름.
< 단지 정문 앞에 준병원>
어느 정도 병원은 커버가 될듯하다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능함.
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요?
[O/X/모르겠다]가능함
내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요?[O/X/모르겠다]
보류이다. 신도림 역 위 쪽 단지와 아직 영등포와 다른 아파트 단지를 비교를 덜했다. 문래도 봐야한다
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 직장 접근성도 매력적이여서 RR이 있다면 가격이 어느 정도 괜찮다면 매수 할 것이다.
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 신도림 동아 1,2,3차, 선유도 성원
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점(26.07.16.업데이트)
<보고서 쓰기전 나의 상황>
● 마포와 구리집을 매도하고 영끌해서 상위급지를 가고 싶기는 하지만 아직 2년도 되지 않았고,
세가 낀 상태라 매도가 쉽지 않고, 양도세 부담도 크다. 몰빵시 현금 흐름도 쉽지 않고, 추가 후보지를 더 봐야겠다. 취득세를 더 내고 매수 해야 하는 만큼, 어디서 괜찬은 천사같은 내 매물이 뿅하고 나타났으면 좋겠다. 제발~뿅☺️☺️🦊🍓
<보고서를 쓰고 가장 크게 깨달은 점(느낀 점)>
● 매물을 제대로 검색해서 보고 이상하면, 부동산 한 군데 말고 여러군데로 전화해서 크로스 체크를 수시로 한다. 부동산은 살아있는 생물이다. 시장 상황에 따라 민감하다.
●내 예산에 따라 리스크를 생각하면서 단지를 정해야 하는데, 영끌한 단지를 예산에 딱 맞게 처음에 대충 계산하고 접근했다. 보고서를 쓰려고 하다보니, 취득세와 기타 등기 처리비용, 중개수수료 등으로 5%를 더 잡아야 함을 알고 조율하였다. 우리 가계의 자산 현황을 리밸런싱하고, 내집 마련에 대한 후보지역을 배우자에게 좀 더 타당성을 갖추어 프리젠테이션을 할 수 있는 토대를 갖주는 거 같아서 뿌듯하다.
●보고서를 쓰면서 네이버 지도를 자꾸보다보니, 문래쪽도 괜찬은거 같은데, 서울사는 사람이 아니라서 문래가 어떤 위상인지 모르겠다.
배우자는 예전에 이곳이 선호쪽이 아니라구
땡기지 않다고 하는데, 잘 꼬셔서 임장가야쥥♡
좀 더 앞마당을 넓히고 뾰족히 봐야겠다. 공부가 많이 부족하다.
서울은 지방러인 나에게 참 어렵고 힘든곳이다.
백지 놓고 지도에 구를 써보는 셀프 시험을 보면서 암기를 해보지만 기억력이 나쁜거 같다.
●보고서의 기초와 기본을 다시 점검하고 정석대로 객관성과 신뢰성을 갖춘 보고서를 써야 겠다. 그래야 매수후 나의 자산을 잘 지킬 수 있다.
(26.07.15) 1주일 사이에 매물이 많이 없어져서 놀랐다. 분명히 봤는데, 어떻게 1주일 사이에 매물도 없어지고,친절했던 부사님들도 매물이 없어져서 그런지 전화했더니 냉랭해진 분위기이다.
맘~ 쫌 상처받고🤣😉😚
25억대의 아파트는 문자도 오고 연락도 먼저 오고 네고와 잔금일 조정도 수월하던데, 지금 보는 태영이는 매물이 쏙 들어가서 속상하다. 쉽지 않을 거 같다.
오늘 2026.07.16에 다시 매물을 써치 하니, 매물수가 8개가 있다. 내가 착각했나?
부동산에 다시 용기를 내어서 전화를 해봐야겠다.
260704에 26개에서 15일 0개에서 11260716일 15개 (해당 평형은 8개)로 2주 사이에
감소했다. 매물리 소진되는 건지 집주인들이 거두어 들이는 건지는 몰라도,
내가 원하는 로얄동 로얄층으로 겟하고 싶다.
<보고서를 쓰고 앞으로 해보고 싶은점(적용할 점>
●내가 보기에는 문래가 한강 접근성이 좋아서
지방사람인 내눈에는 신도림보다 땡기는 곳이다.
신도림역에서는 예전 대학교때, 환승하다가
소매치기를 당해서 확 땡기지 않는다.
그 많은 사람들의 파도에 휩싸여서 전철타고 다닐 생각에 아찔아찔하다.
선입견을 버리라고 강의에서 이야기 해주셨는데
사람많은 곳이, 사람들 수요가 많은 곳이라고
했는데, 워낙에 한적한 곳을 좋아하다보니
상상만으로도 전철생각에 숨이 막힌다.
선유도역 근처의 성원이가 땡기는데,
직장에서 다니는 것이 참 쉽지 않을거 같다.
2년 몸테크를 하고 나오는 것도 고려해봐야겠다.
동아 1,2,3차도 보고 매물도 봐야한다.
7월달 하드코어로 달려봐야겠다.
월부 선배님들이 노트북 가방에 넣고
다니면서 수시로 보고서 쓰는거
보고, 왜저렇게 힘들게 쓰지 했는데,
이제는 조금이나마 알거 같다.
● 빨리하는것 보다 내 예산으로
좋은것을 하는 것이 중요하다.
아자아자!! 여우라이프 🦊할 수 있어😊
