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주우이, 자음과모음
https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0001036597?sid=101
기사 요약
배경
삼성 성과급 유입과 '반세권' 호재로 동탄 아파트값이 급등하자, 위약금(배액배상)을 감수하고 계약을 파기하는 매도인이 급증하며 매수·매도인 간의 치열한 기싸움이 벌어짐
핵심 내용
급증하는 계약 해제 지표
- 5월 화성시 동탄구 아파트 매매 계약 건수(1355건)가 전월 대비 35% 증가한 반면, 계약 해제 건수(82건)는 74% 폭등(47건 → 82건)
- 전체 매매 계약 중 6.1%가 해제되었으며, 동탄역세권인 청계동의 경우 계약 해제율이 10.9%(257건 중 28건 취소)에 육박
배액배상을 뛰어넘는 호가 폭등
- 대장주인 '동탄역 롯데캐슬'(전용 84㎡)이 22억 2500만 원으로 최고가를 경신하고 호가가 한 달 새 4억~5억 원 상승
- 위약금(계약금의 2배)을 물어주더라도 상승한 호가로 재매도하는 것이 매도인에게 수천만 원 이상 유리해짐에 따라 계약 파기 도미노 현상 발생
반도체 배후 수요와 유동성 유입
- 삼성전자 화성·기흥캠퍼스 접근성이 뛰어난 '반세권' 입지 가치 부각
- 대기업 성과급 확대 및 사내 대출 지원 방안 발표로 시장 내 풍부한 유동성이 유입되며 매수세가 강하게 자극
매수·매도인 간의 치열한 계약 유지 전쟁
- 매수자: 계약 파기를 원천 봉쇄하기 위해 약정일 이전 중도금을 조기 송금하거나, 계약 유지를 위해 위약금 외 별도의 '위로금 합의조'를 얹어주는 기현상 발생
- 매도자: 특약 없는 조기 송금 무효 주장, 은행 계좌 한시 폐쇄, 가압류 경고 등으로 맞서며 시장 혼란 가중
시장 패러다임의 전환
- 과거 침체기에는 매수자가 계약금을 포기하고 발을 뺐으나, 현재는 매도인이 배액배상을 감수하며 매물을 잠그는 매도자 우위 장세로 완전히 전환
집을's 생각
코스피 9000선이 뉴노멀로 자리 잡고 한때 9300선을 돌파해 9400 인근까지 갈 정도로 국내 증시가 이례적인 강세를 이어가고 있습니다. 이 흐름의 중심에는 반도체 기업들이 있습니다. 그리고 반도체 시장의 호황은 주식 시장에만 머물지 않고 부동산 시장으로 연결되고 있습니다. 성과급과 사내 대출, 그동안 보유해온 우리사주를 현금화해 직장 인근에 내 집을 마련하려는 수요가 빠르게 확대되고 있기 때문입니다.
이 유동성이 가장 먼저 집중된 곳이 동탄입니다. 동탄은 서울 강남과의 물리적 거리가 상당한 만큼, 교통 접근성이 집값을 결정하는 핵심 변수로 작용합니다. 그래서 동탄 내부에서도 뚜렷한 가격 격차가 나타나고 있습니다. 초역세권인 동탄역 롯데캐슬이 22억 원을 상회하는 반면, 산으로 인한 지리적 단절로 접근성이 떨어지는 목동 일대는 쾌적한 택지 환경과 안정적인 학군을 갖추고 있음에도 6억 원대에 머물고 있습니다. 교통 편의성 하나로 3~4배의 가격 차이가 발생하는 상황입니다.
시장의 유동성은 선호 입지부터 빠르게 반응하고 있습니다. 최근 한 달간 동탄의 매매가 상승률은 2.4%에 달합니다. 같은 기간 서울에서 상승률이 가장 높았던 동대문구가 1.5%, 경기도에서 두드러진 구리시와 광명시가 1.4% 상승한 것과 비교하면, 동탄의 상승 속도가 서울 및 경기 상급지를 포함해도 이례적인 수준임을 알 수 있습니다.
단기간의 급격한 가격 상승은 계약 시장의 혼란으로 이어지고 있습니다. 전체 계약의 10% 이상이 해제되는 상황이 나타나고 있습니다. 전용 84㎡ 기준 평균 매매가를 10억 원으로 가정하면 계약금은 약 1억 원이고, 배액배상 금액은 2억 원입니다. 그럼에도 계약 이후 호가가 그 이상으로 상승하면서 위약금을 감수하고 계약을 파기하는 것이 매도인에게 유리한 상황이 만들어지고 있습니다.
매수인들도 이에 대응하고 있습니다. 계약 당시 약정되지 않은 중도금을 소매 넣기식으로 송금해 계약 해제를 차단하려는 시도가 나타나고 있습니다. 중도금이 일부라도 지급되면 매도인이 일방적으로 계약을 파기할 수 없다는 민법 판례를 활용한 방식입니다. 이에 맞서 매도인들은 사전 합의 없는 송금은 무효라며 계좌 폐쇄와 법적 대응으로 맞서고 있어 매수인과 매도인 간의 분쟁이 잇따르고 있습니다.
이러한 양상은 문재인 정부 시절 집값 급등기에 나타났던 시장 과열 현상과 유사한 측면이 있습니다. 여기에 최근 대통령이 직접 반도체 머니를 언급하며 규제 가능성을 시사한 것이 오히려 시장의 불안 심리를 자극하는 요인이 되고 있습니다. 규제 예고가 매수 심리를 억제하기보다 선제적 매수를 유도하는 방향으로 작용하고 있다는 점에서 정책 메시지가 시장에 의도치 않게 불을 더욱 붙이고 있는 상황으로 보입니다.
