*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 마포자이2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
마포구 종사자 수 : 279,788
00구 직장 등급 : A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 :50분
여의도역 : 15분
시청역 : 25분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 서울여중 , 학업성취도 90.9% A 등급
숭문중학교, 학업성취도 84.6%, C등급
동도중학교, 학업성취도 82.9% C등급
광성중학교, 학업성취도 81.5% C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 이마트, A등급
5. 공급
1) 마포구 인구수 : 356,856명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 356,856 x 0.005=1,784세대
(1년 : 1,784세대 / 3년 : 5,352세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,939세대 (26년 192세대 + 27년 1340세대 + 28년 407세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,939세대÷3년 = 연평균 646세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 646÷1,784 =0.362배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 마포자이2차단지 34평(84타입) 현재 매매 27억, 전세 12억
5년 내 고점 매입시: 2025년 9월 매매 25억 전세 12억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 14.7억 전세 8억
✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :저평가 X(전고를 넘어선 가격)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 O(300세대 이상, 월거래량 양 )
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
수익률 20% 기대했을때 4년동안 5억4천 오른가격인 32억이 되어야하는데 공급이 부족하고 마포내에서도 우수한 입지이기에 32억 도달 가능할것으로 생각.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 44%로 서울 평균 55%나 전고에서도 50% 못 넘었기에 당장 투자금은 들어가나 역전세 가능성은 낮음
5) 리스크 대비: 서울전역 28년까지 공급부족으로 공급으로 인한 리스크 가능성 매우 낮음
나의 투자 결론(매수 여부):
대출이 나오지 않는 상황에서 21억을 들여 실거주 할 만한 가는 다시 생각
좀 더 저평가 되어 있거나 비슷한 입지의 단지나 물건을 다시 찾아볼 것
✅ 작성하면서 느낀점 :
6호선 초역세권에 준신축에 속하는 단지로 임장시 마음에 들었었는데
미니 임보를 작성해보니 단순히 눈으로 보아 좋아보이는 것과 수익률은 다르다는 것을 확인할 수 있었다.
앞으로도 눈으로만 보지 말고 실질적으로 저환수원리의 투자기준에 맞추어 생각해보는 연습을 해야겠다.
