[greg11] 완벽주의보단 완료주의..!

2강에선 전반적인 너바나님의 투자원칙과 중요하게 봐야할 것들을 설명해주셨습니다. 중요한 내용들이 많았던 터라 내용도 어려웠고 강의도 길었지만 즐거운 마음으로 수강했습니다..!4

1. 자산에 뛰어들어 인플레이션을 이용해 돈을 받아먹자

 1강에선 부동산 가격 결정 요소를 비롯한 흐름에 대해 말씀해 주셨습니다. 여러 좋은 말씀들이 많았지만 가장 재밌었던 내용은 왜 한국의 통화량이 느는가 에 대한 부분과 그 속에서 우리가 어떠한 방향으로 살아가야 하는가 에 대한 부분이었습니다. 경상수지와 인플레이션을 활용해 설명해 주셨는데요

대한민국은 경상수지 상위 국가입니다. 이 말은 수출을 통해 벌어들이는 외화는 많고 국가 지출은 적다는 말입니다. 

이렇게 된다면 한국엔 달러, 현금이 많아지게 됩니다. 현금이 많아지게 된다면? 

====> 인플레이션이 발생해요! 

하지만 여기서 중요하게 생각해야 할 점은 국가 통화량은 늘어나고 있지만 내 주머니 속으로 들어오는 돈은 변함이 없다는 사실입니다. 오직 노동소득뿐이죠… 이렇게 되면 인플레이션은 가속화되지만 제 소득은 동일하기 때문에 더욱 힘들게 살아야 하는 겁니다.

이러한 상황에서 너바나님께서 “그렇기 때문에 자산이 있어야 합니다. 인플레이션으로 올라가는 물가를 내가 받아먹아야해요” 라고 하신 말씀이 마음속에 와닿았습니다. 큰 흐름이 이해되면서 즐거움을 느꼈던 것 같습니다. 이 말씀을 계기로 자산을 빨리 만들어야겠다는 생각이 들었습니다.

2.가저환수원리

2강에선 너바나님의 투자원칙 중 가장 중요한 가저환수원리에 대해 배웠습니다. 강의 도중 계속 가저환수원리에 대해 언급하셨는데 그것이 무엇인지 명쾌히 알 수 있어서 너무 좋은 강의였습니다.

가 : 가치 & 저 : 저평가

부동산 가치 = 토지가치 + 건물가치로 판단됩니다. 여기서 토지가치는 상승하고 건물가치는 점점 하락하는데

토지가치의 상승속도가 건물가치의 하락보다 크기 때문에 가치는 상승하는 구조입니다!

저평가를 판단할 때 가장 중요한 부분은 “ 무릎에 사서 어깨에 팔자! ”라고 하셨습니다. 

많은 사람들이 올라가는 수익률에 취해 매도 타이밍을 놓치고 손해를 본다고 하셨습니다. 

냉정하게 목표 수익률을 달성하면 튀어야 하는 것이 중요한 부분이라고 볼 수 있겠습니다.

환 : 환금성

부동산은 환금성이 떨어지는 자산입니다. 그렇기에? 자연스레 장기투자를 할 수 밖에 없는 아주 좋은 자산이기도 하지용ㅎㅎ 하지만 부동산중에 더욱 환금성이 떨어지는 것이 있습니다!

===> 오피스텔, 도시형생활주택, 300세대 미만 나 홀로 아파트, 저층/탑층이 그 예입니다. 이런 부분을 잘 확인하고 자산을 매수해야 할 것 같습니다.

수 : 수익률

투자를 하기 전에 무작정 들어가는 것이 아니라 목표 수익률을 정하고 들어가야 합니다! 그래야 어깨에 팔기가 가능하기 때문이지요

수익률 = 수익금/투자금( 매매가 - 전세가 ) 입니다

수익률을 높이기 위해선 우선 가치있는 곳! 수요는 많고 공급이 적은 곳을 찾아야 합니다. 

또한 적절한 투자금과 전세상승 여력을 판단하고 좋은 타이밍에 들어가야 하지요. 그리고 수익률 만큼 수익도 중요합니다!

가장 중요한 점은 인내인 것 같습니다. 내 자산가치를 믿고 기다리는 자만이 달콤한 열매를 수확할 수 있기 때문이죠.

인내하며 보유할 때 수익이 결정납니다! 

==> 투자 대상에 대한 이해도, 시장 파악도, 가치신뢰, 메타인지 가 중요하다고 하셨습니다. 적을 알고 나를 알면 백전백승이지요

저는 지금까지 수익률은 정하지 않고 많이 오르면 좋겠지 라는 마인드로 투자를 하곤 했는데 앞으론 수익률을 정하고 투자자산의 가치를 믿는 것이 필요할 것 같습니다.

원 : 원금보존

투자에서 중요한 점은 잃지 않는 것이죠 사실 매도를 하냐 안하냐에 따라 원금보존이 결정되기도 합니다.

상승기는 예측할 수 없기 때문에 보유해가면서 시장이 하락했을 때를 대비해야 합니다.

3가지 원칙이 있는데용

-전세가 2배 방어가 가능한가!

-적정 전세가율인가!

-전고점 대비 하락 비율이 어떠한가! 입니다.

사실 이 내용들이 저에겐 다 심오한 내용들이었습니다. 공통된 중요한 점은 안전마진이 얼마인지 판단하고 하락을 잘 대응할 수 있는가를 생각하는 것이었습니다. 

투자가 생각보다 디테일하고 예리하게 진행해야 한다는 사실을 깨달았습니다.

리 : 리스크

제가 가장 무서워하는 부분인데요.. 투자를 하려다가도 역전세가 나면 어떡하지..? 하는 두려움이 벌써부터 듭니다.. 역전세를 직접 경험하며 대응할 수도 있겠지만 우선적으로 대비하는게 중요한 것 같습니다. 그러기 위해선 역전세가 나는 상황부터 알아볼까용?

1. 지난 1,2년간 전세가가 많이 올랐을 때!

-전세가가 많이 올라간다고 막 덩달아 전세가를 올려 받으면 하락 시 크게 역전세를 맞을 수 있어요

5% 씩만 올려보도록 합시다ㅎㅎ

2. 금리상승, 전세대출규제

-금리가 상승하고 대출이 규제된다면 시장에 돈이 풀리지 않게 됩니다. 그럼? 자연스럽게 전세가도 낮아지겠지요.

3. 주변 입주물량 상승

-가치판단 기본 요소인 수요와 공급부분에서 생각할 수 있는데요 수요는 일정한데 공급이 늘어난다면 경쟁력이 저하되고 그로인해 전세가도 낮아지게 됩니당

이렇게 가저환수원리에 대해 알아보았는데요 저도 빨리 실전에서 가저환수원리를 적용해보는 날이 왔으면 좋겠습니다.

3. 시장은 예측할 수 없다. 대응하는 법을 배워라

3강에선 부동산 전망에 대해 배웠습니다! 이전 정부들의 부동산 규제와 완화정책. 그리고 그에 따른 집값 변동성에 대해 살펴보았는데 신기한 점이 있었습니다. 저는 규제를 한다고 하면 다들 힘들다고 곡소리를 내시길래 집값이 떨어지는구나.. 생각했는데 정반대였어요..!

규제가 들어가게 되면 오히려 매도 물량이 나오지않게되어 무주택자들이 집을 구하기가 어려워지죠. 

그럼? ===> 수요는 동일한데 오히려 공급이 줄어들게 되니 전세가나 매매가가 더욱 상승하는 아이러니한 상황이 발생하는 겁니다..

수요와 공급의 상관관계를 이해하고나니 재미나네용ㅎㅎ

그리고 종종 저도 귀인을 만나고 싶다,, 라는 생각을 합니다. 근데 너바나님께서 내가 귀인이 되어야( 가치있는 일을 먼저 해야 ) 귀인이 온다고 하시더라구요. 저부터 귀인이 되어보겠습니다

또 실력이 있다면 돈은 자연스레 따라온다는 말도 인상깊었습니다.

계속 반복하신 말씀은 담배꽁초 투자를 할 때는 반드시 던지고 나와야 하고 목표수익률에 기계적으로 팔라고 하셨습니다. 저도 주식분야에서 더 큰 수익률을 바라바고 버티다가 오히려 손실이 난 종목이 있습니다. 

기계적으로 팔기위해선 목표수익률을 정하고 들어가는 투자가 필요한 것 같습니다.

4. Low Lisk, Middle Return

4강에선 당부말씀과 세금 관련 내용을 말씀해주셨습니다. 

지방은 꼭 매도 염두해라!       누군가 주저할 때 누군가는 도전한다!  하락장에 인내해야한다! 처럼 좋은 말들이 있었지만 저는 완벽주의 말고 완료주의! 라는 말이 너무 인상깊었습니다.

부린이인 저로써 솔직히 강의의 내용들이 많이 어렵기도 하고 임장을 비롯해 계약 그리고 리스크 대응 하는 것 등 너무나 막막한 부분들이 많습니다. 너바나님이 막막하다, 어렵다 생각하는 사람은 부자 못한다 그랬는데 그래도 어려운데 어떡하죠… 힝… 

그러던 찰나에 완료주의로 가보자는 말씀을 해주셨고 남자가 칼을 뽑았으면 무라도 썰어보자! 라는 생각을 하게되었습니다. 이왕 이렇게 시작한거 그냥 해보려고 합니다. 어려운 것들도 많지만… 하다보면 다 성공하겠지요!ㅎㅎ

그래도 조모임 하면서 느끼는 점이 많습니다. 내가 성장하기 위해선 내가 가장 모자란 사람처럼 보이는 그룹에 속해야 한다고 했고 이번 조모임에서 저는 당연히도 제일 초보입니다ㅎㅎ 조원분들이 너무 잘하시더라구용 그래도 어깨너머 배우는 점들이 있는 것 같아서 좋다고 생각합니다! 궁금한거 여줘보면 질문도 다 잘해주시구용 앞으로도 열심히 성장해나가는 투자자가 되어보겠습니다! 다들 화이팅팅