수도권(서울/경기) 인구 데이터 정리(23년 12월 기준) [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

새해를 새롭게 시작하는 마음으로

인구 데이터를 최신기준으로 업데이트하였습니다.

그리고 인구정보를

임장보고서에 왜 담아야 하는지

어떤 것을 담아야 하는지

처음 임장보고서를 쓰는 입장에서

이해할 수 있도록

제가 알고 있는 수준에서

이야기 해보겠습니다.

▶ 기준일 : 23년 12월

▶ 업데이트 대상 지역 : 서울, 경기

▶ 업데이트 항목 :

-최근 10년 간 인구 증감-

-인구수 및 세대수(세대당 인구수 포함)-

-연령별 인구 규모 및 비율-

▶ 데이터 출처 : 행정안전부 주민등록 인구통계

https://jumin.mois.go.kr/index.jsp

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[인구를 보는 이유는?]

부동산은 하나의 재화입니다.

재화의 가격은

수요와 공급이 만나는 지점에서

결정됩니다.

먼저 공급은 건설사가 분양하는 신축 주택과

집주인이 매도를 희망하는 기축 주택으로 구성됩니다.

그리고 수요는 집을 매수하고 싶어하는 '사람' 그 자체이기 때문에

큰 개념에서 인구 규모가 수요층의 모집단이라고 할 수 있습니다.

(실거주수요, 투자수요, 임대수요 등

세부적으로는 더 나누어 질 수 있겠습니다)

일반적인 사람들은 본인이 거주하는 지역내에서

집을 알아보고 이사를 다니게 됩니다.

(월부인을 제외ㅎㅎ)

예를 들어 울산에 거주하는 A라는 사람이

갑자기 광주에서 가서

거주할 집을 알아보진 않는다는 것이죠.

따라서 특정 지역의 인구규모가

그 지역의 수요량을 결정하게 되고

수요량은 인구가 많을수록

그에 비례해서 커지게 되는 것입니다.

(택지개발 등으로 인한 인구유출과 같은 변수는 논외로 말씀드리겠습니다)

즉, 소득수준이 같다고 가정해도

300만 도시인 부산의 수요와 100만 도시인 울산의 수요는

절대적인 양에서 큰 차이가 발생하게 됩니다.

수요의 절대량이 상대가 안 되기 때문에

부산의 부동산 가격이 울산의 부동산 가격보다

절대적으로 높게 형성되어 있다고 할 수 있습니다.

(물론 이외에도 가격 차이가 발생하는 많은 이유가 있을 것이나

인구 측면에서 생각해보았습니다)

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[그래서 보고서에는 어떻게 담을까?]

"TOP DOWN"

지역 인구만 보는 것으로도 그 나름대로 의미가 있지만

그래서 그게 어느 정도인지를 가늠하기는 어려습니다.

예를 들어 수정구 인구가 20만명인데

아무 정보도 없이 20만이라는 숫자를 보고

많은지 적은지를 판단하는 것은 불가능한 것입니다.

하지만 같은 성남시에 위치하고 있는

분당구, 중원구와 함께 보게 되면

"감"을 잡을 수 있습니다.

"성남시에서 인구가 가장 많은 곳은

분당구이고 수정구, 중원구는

비슷한 수준이구나!"

+

"세대당 인구도 분당에 비하면 수정구는 낮구나.

가족 단위 세대가 상대적으로 적겠다!"

모든 지역이 앞마당이 아니지만

그럼에도 불구하고 더 상위의 수준에서

내가 임장하는 지역이 어떤 위상을 차지하고 있는지

확인하는 것은 중요합니다.

그리고 이것은 다른 지역을 꼭 앞마당 수준으로 알지 못해도

충분히 짐작해 볼 수 있습니다.

인구 분석을 하는 것이 아니라

"감"을 잡는 것이 목적이기 때문입니다.

따라서 인구 분석을 할 때는 TOP DOWN 방식으로

수도권(시단위) -> 구단위 -> 동단위

세 단계로 확인합니다.

'꼭 동 단위까지 봐야 할까'

라는 의문을 가질 수 있는데

인구를 검토하는 목적이

'사람들이 좋아하는 생활권을 찾기 위함'임을 생각해보면

반드시 동별 데이터까지 확인해볼 필요가 있습니다.

또한 '평균의 오류'에 빠지지 않기 위해서도

이는 반드시 확인해봐야 하는 정보입니다.

분당구를 예로 확인해보겠습니다.

분당구의 구 기준 세대당 인구수는

2.46명입니다.

'성남시 평균인 2.25명보다 많으니

분당구에는 가족단위 거주수요가 많구나!'

라고 결론을 내리고 다음으로 넘어가면 될까요?

생각을 담아봤다는 면에서는

좋은 접근이지만

이것만으로 지역을 온전히 이해했다고 보기는

어렵습니다.

동별로 확인해보면 그 이유를 명확히 알 수 있습니다.

'분당구 = 가족단위가 많은 곳'이라는 가설에

부합하는 동(수내2동, 판교동 등)이 있는가 하면

정자2동과 같이 부합하지 않는 행정동도 있다는 것입니다.

임보를 쓸 때는 항상

'이게 내 투자와 어떻게 연결될까?'

라는 물음표를 던져보셨으면 합니다.

이 물음에 답할 수 없다면

더 깊게 확인이 필요할 수도 있고

반대로 아예 필요 없는 정보를

단순히 구할 수 있는 데이터라는 이유로

보고서에 담고 있을 수도 있습니다.

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지도에 올리기

다음 표는 수정구의 행정동별 인구수, 세대수,

세대당 인구 데이터입니다.

데이터를 보고 다음과 같이 생각을 해볼 수 있을 것 같습니다.

'위례동, 신흥2동은 인구규모도 크고

세대당 인구도 높은 편이구나.

수정구 안에서는 거주 선호도가 높을 수 있겠다!'

이러한 판단에 크게 오류는 없어 보입니다.

하지만 우리는 지역을 분석하는 사람이 아니라

투자자라는 것을 항상 인지하고 있어야 합니다.

잃지 않는 투자를 하기 위해서는

투자 대상 지역 그리고 투자 대상 단지의 가치를

정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

부동산은 "사람들이 선호하는 거주요소가 많을수록"

그 가치가 올라가게 됩니다.

따라서, 내가 확인한 데이터들이

각각 따로 놀면 안 되고

각 요소를 모아

종합적으로 판단하는 과정이 필수적입니다.

(케익교환권 반장님에 따르면

이러한 과정을 '레이어를 쌓는 것'이라고

절묘하게 표현해주셨습니다. 사랑~ㅎ)

이런 종합적 판단을 윈한

가장 효과적인 도구가 바로 지도입니다.

위 데이터를 지도에 올려보면

아래와 같이 직관적인 비교가 가능해집니다.

임장지에 가보지 않고도

지역에 대한 배경지식이 전혀 없는 상태에서도

다음의 지도를 보면

'수진동, 태평동은 노후화된 동네'임을

그리고 '위례동은 사람도 많고 살기도 좋은 곳'임을

"짐작"해볼 수 있습니다.

그리고 나서 임장을 가서

'진짜 내 생각이 맞는지'

내 눈으로 보고 확인해보는 것이

효과적인 임장입니다.

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[무엇을 검토할까?]

저는 인구 파트를 작성할 때 다음 세 가지 정도만 담고 있습니다.

-인구증감

-총인구, 세대, 세대당 인구수

-연령별 인구비율

인구증감과 관련해서 ...

대부분의 지역에서

인구 감소 및 세대수 증가 현상이 나타나는 것은 맞으나

아닌 지역이 있다는 것을 알아야 하고

그런 지역은 특히 더 중요할 수 있습니다.

또한, 인구가 급격히 증가

또는 감소하는 지역이 있으면

이번 달 임장지가 아니더라도 이유를 생각해볼 수 있습니다.

(가설 세우기)

임보는 나만의 '투자노트'입니다.

즉, 임장보고서에는 '답'을 적는 게 아니라

'나의 생각'을 적는 것입니다.

따라서, 물음표만 던져도 충분하고

이 때 던져놓은 물음표는

시간이 지나고 앞마당이 쌓이면서

자연스럽게 해결됩니다.

한편,

"총인구, 세대, 세대당 인구수"

그리고 "연령별 인구비율"을 확인하는 이유는

인구의 절대량뿐만 아니라

'인구의 질'을 확인하기 위함입니다.

인구가 똑같이 3만명이 거주하고 있는

A동과 B동이 있다고 해봅시다.

이 때 A동에는 60대이상 노령층 비율이 70%이고

(극단적으로 가정해봤습니다)

B동에는 영유아와 10대 비율이 30%라고 할 때

사람들은 어디에 더 살고 싶어 할까요?

이렇듯 동네에 특정 연령층 비율이 많냐 적냐에 따라

그 동네의 '분위기'가 결정되고

그 분위기는 곧 선호도와 가격으로 연결되기 때문에

이는 투자와 연결되는 정보라고 할 수 있습니다.

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[마치며]

인구를 너무 깊게 파지 말 것을

당부드리고 싶습니다.

인구 관련 데이터는 너무나도 많기 때문에

파다보면 끝도 없습니다.

앞서 말씀드린 것처럼

나의 투자와 연결되는 정보인지 아닌지를

항상 염두에 두고

인구 데이터도 검토하시면 좋겠습니다.

우리의 투자기준은 저환수원리입니다.

인구가 몇 명 이상이면 투자하고,

인구가 적다고 투자하지 않아야 한다는 기준은

없습니다.

인구의 의미를 한 번 잘 생각해보시고

의미 있는 보고서를 작성하시길

진심으로 바라겠습니다.

오늘도

감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!