1호기 매수 가계약 이후 9개월이 지나, 그동안 생각만 해왔던 중간 복기를 해보았습니다.
(1호기 매수 복기글: https://weolbu.com/s/HA9DaYSCIY)
그당시 매수를 검토했던 단지들과의 비교
A단지(경기 4급지 신축) vs B단지(서울 5급지 구축)
제가 매수한 A단지와 비교하여, B단지는 수익금이 2배 가량 차이가 났습니다.
당시 B단지는 세낀 물건이었고, 중간에 세입자가 나갈 수 있는 상황이었기에, 세를 다시 맞추려면 기본상태인 물건이라 수리가 필요했고, 그러면 제 1년치 신용대출을 활용해도 투자금을 한참 벗어나는 상황이었습니다.
가격을 처음 봤을땐 아쉽단 마음이 본능적으로 들었는데, 매수 당시 저 물건을 매수하지 못한 리스크를 알고 있기에, 아쉬운 마음을 잘 다독일 수 있었습니다.
현재 B단지가 있는 지역을 임장중인데, B지역의 후순위 생활권까지 물건이 빠른속도로 소진되며 호가가 올라가는 것을 알 수 있었습니다.
A단지 또한 가격이 꽤 오르긴 했지만, 해당 지역의 우선순위 단지들의 가격을 생각하면 아직 완전히 흐름이 넘어온 것 같다는 생각은 들지 않습니다.
또한, 강남 접근성을 비롯한 입지가치를 따져봤을때, A단지와 B단지가 유사한 가치를 가졌다고 생각하기 때문에, 여전히 A단지는 저평가된 가격이 아닌가 싶습니다.
상승장이 끝나갈 무렵엔 A단지와 B단지가 비슷한 가격을 형성하지 않을까 합니다.
A단지(경기 4급지 신축) vs C단지(경기 4급지 구축)
경기도 같은 급지의 후순위 지역이라는 점은 동일하지만, A단지는 연식가치가 더해졌기 때문에 가치가 좀더 높다고 판단했습니다.
실제로 가격 상승도 A단지가 더 높았습니다.
다만 놀랐던 것은, C단지는 A단지와 비교했을때 지역내에서도 굉장히 후순위라고 생각했기 때문에, A단지에 준하는 수준의 수익이 난것을 보고 놀랐습니다.
얼마전 C단지가 있는 지역의 우선순위 생활권 구축이 서울 4급지 구축보다 빠르게 날아가는 것을 보면서, 서울이라고 무조건 먼저 가격이 오르지는 않는다는 점, 같은 경기도 4급지라도 어디에 먼저 흐름이 올지 알 수 없다는 점 등을 깨달았습니다.
A단지(경기 4급지 신축) vs D단지(경기 6급지 준신축)
D단지의 경우, 2010년대 초반 단지이기는 하지만, 해당 단지가 있는 주변 생활권이 대부분 구축으로 이루어졌기에 어느정도 연식가치를 인정받는 단지입니다.
그래서인지, 애매한 생활권에 위치하고 있음에도, 제가 매수를 검토했던 우선순위 생활권의 구축 단지들보다 먼저 가격흐름이 왔습니다.
경기도 6급지 정도면 땅의 가치가 상대적으로 약한곳이니, 지방과 유사하게 갈아타기를 고려하여 연식가치를 좀더 높여서 투자 의사결정을 하면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
지역내에서 우선순위가 제가 매수한 단지보다는 높다고 판단되는데, 땅의가치가 달라서인지 가격 상승은 A단지가 더 빠르게 치고 올라가는 모습을 보였습니다.
상승장이 다 끝나봐야 알겠지만, 현재로서는 각 단지가 가진 가치의 순서에 따라 가격상승이 이뤄졌다고 보입니다.
추가된 앞마당에서 있었던 기회
A단지(경기 4급지 신축) vs E단지(경기 6급지 준신축)
앞마당은 아니었지만, E단지가 투자자 사이에서 워낙 유명한 단지였기에, 항상 눈여겨보고 있었습니다.
앞마당이 아닌었던데다가 그 당시엔 물건을 만들어보겠다는 생각도 하지 못했고, 그저 네이버에 나와있는 호가를 기준으로 ‘이 물건은 내 투자금으로 불가능하다’ 라는 선입견, ‘지역 위상이 더 좋은 A단지가 더 낫지’ 라는 선입견을 가지고 있었습니다.
하지만 실거래를 보니, 제가 1호기를 매수하던 시점에 투자가 가능해보였습니다.
또한, 현재의 수익금 또한 지역 위상과 무관하게 E단지가 A단지보다 더 많이 났습니다.
아마 지금의 제가 A, B단지 중 하나를 고르라고 한다면, B단지를 우선적으로 검토해볼 것 같습니다.
수익금이 많이 나서가 아니라, 지역 자체의 위상이 밀리더라도 지역 내에서 손가락에 꼽히는 정도의 우선순위를 가진 단지이기 때문입니다.
어떤 단지가 더 먼저, 더 빨리 오를지는 알 수 없지만, E단지의 수요가 A단지의 수요보다는 더 커보이기 때문입니다.
2호기 매수를 할땐, 지역의 위상에 매몰되지 말고, 단지 대 단지로 비교하여 어떤 단지가 수요가 더 많을지에 대한 고민을 더 해봐야 할 것 같습니다.
