✅아파트명 : 강남구 수서동 수서 삼익 아파트 (1992년식 / 645세대 / 26평형)
✅위치(지도) 수서역 인근 (3호선 / 수인분당선 / GTX-A / KTX / SRT)
✅입지평가
1. 직장 (기준 : 종사자수) S등급
- 강남구 종사자수 : 801,419명 (서울시 자치구 중 1위)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) S등급
- 강남역 : 약 18분 (수인분당선 / 3호선 연계 우수)
- 여의도역 : 약 42분 (9호선 환승 원활)
- 시청역 : 약 47분
★ 3호선, 수인분당선 더블역세권에 KTX, SRT 및 GTX-A 교통망 집중 구역
3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 & 강남구 학업성취도 평가) S등급
- 단지 인근 수서중학교 학업성취도 평가 80%, C등급(강남구 내에서는 제일 낮음) => 수서중 자곡동으로 이전 계획 : 2029년 3월 이전(개교) 예정
- 인근 대왕중학교 학업성취도 평가 97.6%, S등급(강남구 1위)
- 강남구 평균 90.5%
★ 특이사항 : '대치동 학원가'와 차량/셔틀 및 수인분당선(환승없음, 한티역 하차) 등 대중교통 30분 내로
매우 인접하여 최고의 교육 인프라 공유 가능.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 & 강남구 편의시설) S등급
- 신세계 강남점(지하철 3호선 29분 / 자동차 21분), 롯데 강남점(버스 22분-1회 환승 / 자동차 10분).
단지 바로 앞에 위치한 이마트 수서점, 대규모 인프라를 갖춘 가락시장 가락몰 및 삼성서울병원이 초인접
해 있어 생활 만족도 극대화된 지역.
★ 특이사항 (미래 가치 추가) : 수서역 환승센터 복합개발을 통해 영업면적 약 2.5만 평 규모의 '초대형
신세계백화점(제2의 강남점)'이 들어설 예정이며, 향후 단지와 지하 보행 통로로 직접 연결되는 '슬세권'
인프라 구축 예정.
5. 공급 S등급
1) 강남구 인구수: 552,962명
2) 연 적정수요 (인구수 x 0.5%): 552,962 x 0.005 = 2,765세대 (1년: 2,765세대 / 3년: 8,295세대)
3) 3년 입주량 합계 (2026~2028년): 555세대 (‘26년 308세대 +’27년 10세대 + ‘28년 237세대)
4) 연 평균 입주량: 555세대 ÷ 3년 = 연평균 185세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 185 ÷ 2,765 = 0.067배
6) 연 적정수요 대비 연 공급 평가: 적정수요의 1/2 이내 조건 충족으로 공급 등급 : S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
수서 삼익 (1992.10.28. / 645세대 / 26평형) | |||
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2022년 4월 | 2023년 05월 | 2026년 6월 |
매매가 | 165,000 | 130,000 | 241,000 |
전세가 | 61,000 | 42,250 | 66,900 |
투자금 | 104000 | 87750 | 174100 |
고점에 매수 시 수익률 | 73% | ||
고점 매수 시 순수익 | 76,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 126% | ||
저점 매수시 순수익 | 111,000 | ||
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (내집마련) | |||
수서 삼익 (1992.10.28. / 645세대 / 26평형) | |||
| 고점(5년 내) | 저점(5년 내) | 현재 |
시기 | 2022년 4월 | 2023년 05월 | 2026년 6월 |
매매가 | 165,000 | 130,000 | 241,000 |
KB시세 | 161,000 | 140,000 | 227,500 |
대출금액 | 40,000 | 40,000 | 40,000 |
종잣돈(매매가-대출) | 125,000 | 90,000 | 201,000 |
고점에 매수 시 수익률 | 61% | ||
고점 매수 시 순수익 | 76,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 123% | ||
저점 매수 시 순수익 | 111,000 | ||
✅ 투자 결론 (가저환수원리 분석)
- 1) 가치와 저평가 여부 과거 고점(16.5억) 및 저점(13억)과 비교할 때, 현재 시세(24.1억)는 가격이 많이 상승한 상태입니다. 수서역세권 개발과 재건축 기대감이 상당 부분 선반영된 것으로 보이며, 현시점의 가격이 타 단지 대비 실제로 저평가되어 있는지 판단하기 위해 타 권역 단지들과의 정밀한 비교 평가가 필요합니다.
- 2) 환금성 수서역세권이라는 우수한 입지와 600세대가 넘는 단지 규모 덕분에 매수 및 매도 대기 수요는 상시 풍부할 것입니다. 향후 자산 매도 시에도 거래가 비교적 원활할 것으로 보여 환금성은 우수하다고 판단됩니다.
- 3) 수익률 과거 저점 매수 시 수익률은 123%(순수익 11.1억), 고점 매수 시에도 61%(순수익 7.6억)로 가치 상승이 증명된 단지입니다. 다만 현재 매수 시 대출 4억 원을 활용하더라도 종잣돈이 20.1억 원이 필요하므로, 소액 투자보다는 장기적인 실거주 및 자산 배치 관점으로 접근해야 할 것입니다.
- 4) 원금보존 강남 업무지구 배후지로서 주변 일자리 수요가 탄탄하고 공급 부족 여건을 갖추고 있습니다. 강남 입지 특유의 하방 경직성이 강해 원금 보존 능력은 안정적으로 판단됩니다.
5) 리스크 대비 두 가지 현실적인 리스크가 있습니다.
첫째는 4억 대출 실행에 따른 매달 원리금 상환 등 부담입니다.
둘째는 향후 재건축 시 발생할 '분담금'입니다. 현재 높은 강남권 공사비와 단지의 대지 지분 상황을 고려할 때, 평형 이동에 따라 약 2억~5억 원 선의 추가 분담금이 예상되므로 장기적인 자금 계획이 필수적일 것입니다.
★ 관련기사 : '강남의 변방' 수서도 재건축 신고가 행진…평당 1억 시대 성큼 - 땅집고 > 정비사업
🎯 최종 투자 결론
- 수서 삼익 아파트는 입지, 교통, 미래 가치 면에서 '잃지 않는 투자'가 가능한 우량 자산입니다.
다만 현재 필요한 가용 종잣돈(18.1억 원)의 규모를 고려할 때 무작정 올인하기보다는, 동일 예산대 내 대안 단지들과 철저히 비교 분석을 거친 후 최종 결정을 내리는 것이 현명할 것으로 판단하였습니다.
✅ 작성하면서 느낀 점 (나의 첫 아파트 수익률 보고서)
- 이번 과제를 통해 데이터를 객관적으로 해석하는 것이 얼마나 중요한지 배웠습니다. 막연한 호재나 감정에 치우치기보다 '수익률 분석'에 기반한 냉철한 가치 평가가 선행되어야 함을 절실히 체감했습니다.
수서 삼익 아파트는 재건축 기대감으로 매매가(24.1억)는 높게 형성되어 있으나, 구축 상품성의 한계로 전세가와의 격차가 매우 컸습니다. 이를 통해 매매가와 전세가가 항상 같은 방향으로만 움직이지 않는다는 부동산의 가치 원리를 확인할 수 있었습니다.
- 첫 보고서 작성을 계기로 특정 단지의 이름값에 매몰되지 않는 균형 잡힌 시각을 갖추게 되었습니다. 앞으로 가용 자금 상황을 철저히 점검하며, 다양한 권역의 아파트들을 대상으로 수익률 분석과 비교 평가를 지속하여 실전 투자 실력을 탄탄히 다져나가겠습니다.
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