*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 약대동 부천아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318670
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 72분
여의도역 : 58분
시청역 : 64분
교통등급 : B-
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 중원중학교, 학업성취도 78.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데, 현대백화점, 이마트, S등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 부천시 원미구 인구수 : 38만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 380000*0.005 = 1900
(1년 : 1900세대 / 3년 : 5700세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1614 세대 (26년 0세대 + 27년 1464 세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 1614 세대÷3년 = 연평균 538 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 538÷1900 =0.28배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 부천아이파크단지 34평 현재 매매 6.5억, 전세 5.1억
5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 8억 전세 5.3억
5년 내 저점 매입시: 2021년 1월 매매 5.8억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
직장은 부천시 내 S등급이고 주변에 가디, 구디, 인천 출퇴근 수요도 포함.
교통은 3대 업무지구 까지 출퇴근은 꽤 걸리는 게 단점. 그러나 7호선으로 강남 직행 장점과 가디, 구디는 가까운 편
바로 옆이 강서구라 마곡 출퇴근 하는 사람들도 많음.
학군은 초품아 장점은 있으나 중학생이 되면 대부분 상동쪽으로 이동함. 부천 특징 중 하나
환경은 단지 주변에는 선호하는 환경은 없지만 조금만 걸으면 부천시청역 상권 및 백화점들 이용 가능.
공급은 매우 적은편.
1기 신도시인 부천에서 구축들 사이에 몇 없는 신축 단지라 수요가 꽤 있는 편. 그러나 다른 준신축 단지들에 비해
위치가 아쉬워 선호도가 밀려 가격이 아직 많이 싼 편이라 생각.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 세대수 1000세대 이상이고 거래량도 많아 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 100% 목표.
4) 원금보존 : 원금보존 가능.
5) 리스크 대비: 아직 많이 오르지 않은 단지라 하락할 확률 적다고 생각.
전세수요도 꾸준히 있고 다른 지역에 비해서 전세가 상승도 그렇게 크지 않아 역전세 확률 낮음
나의 투자 결론(매수 여부): 3대 업무지구로의 출퇴근 시간은 꽤 많이 걸려 단점으로 작용할 수 있지만
부천시 뿐만 아니라 인천, 가디, 구디, 마곡으로의 출퇴근 수요를 가지고 있기 때문에
어느정도 수요는 있을 것이라 생각한다.
또한 구축 밭인 부천 원미구에서 신축에 대한 사람들의 수요도 있을 것이라 생각하지만
부천의 주요 선호도는 7호선 접근성과 상동 학군지 + 환경 접근성이라 선호도가 높은 단지라고는
생각하지 않는다.
그럼에도 전세가율이 높은 편이라 투자 기회가 주어지는 곳이고
담배꽁초투자로 적정 매도가 달성되면 매도 후 갈아타기 해야 하는 곳!
✅ 작성하면서 느낀점 : 서울 수도권에서 직장과 교통이 중요하긴 하지만
3대 업무지구의 출퇴근이 꼭 아니더라도 주변 업무지구가 잘 이루어져있으면
그만큼의 수요가 붙을 수도 있겠구나 하는 생각.
구축 밭인 지역에서 신축에 대한 선호도가 어느정도 있구나 하는 생각.
