✅아파트명 :
부천중동 덕유마을주공4단지 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 :
종사자수 318,670 / 사업체수 87,889
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 지하철 1시간, 자차 50분
여의도역 : 지하철 50분, 자차 30분
시청역 : 지하철 50분, 자차 50분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 중흥중학교, 학업성취도 77.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점 중동점, 이마트, 순천향대병원
부천중앙공원 , S등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부천시 원미구 3년 입주 합계
: 2026년 0 (부족)+ 2027년 1,464(부족) + 2028년 150(부족)
1) 부천시 원미구 인구수 : 224,399명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%)
: 224,399x0.005=1,122세대
(1년 : 1,122세대 / 3년 : 3,366세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1614세대 (26년 0세대 + 27년 1464세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,614세대÷3년 = 연평균 538세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량
: 538÷1,614=0.333배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장사진 (선택)
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 낮은 가격으로 저평가
2) 환금성 : 환금성 좋음. 단지 수요가 높아 이사가 잦음. 1,046세대. 25층.
3) 수익률 : 전세가율 67%
4) 원금보존 : 전세가율 67%
5) 리스크 대비: 전세보증금 10% 보유, 전세금 갱신으로 5% 상승분 반영 (역전세 대비 가능)
✅ 작성하면서 느낀점 :
수업을 들었음에도 막상 보고서를 작성해보니
바로 응용이 되지 않았고,
아파트 수익률 분석기부터 막히기 시작했다.
특히, 저환수원리에 따라 결론을 내리고 생각해보는 부분이 어렵게 느껴졌다. (어떤 근거로 어떤 결론이 나왔다의 흐름?)
수업만 듣는다고 될게 아니라 너바나 레시피대로 꾸준히 단지 분석을 해봐야겠다고 생각한다.
