책 제목(책 제목 + 저자) : 대한민국 부동산의 역사 / 홍춘욱
저자 및 출판사 : 홍춘욱
읽은 날짜 : 6월 8일 ~ 11일
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대한민국부동산의역사 #경제이코노미스트 #데이터투자
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7.2점
1. 저자 및 도서 소개
경제와 투자가 어렵게만 느껴질 때, 우리가 가장 먼저 찾아야 할 이름이 있다면 바로 홍춘욱 박사님이 아닐까 싶다.
그는 단순히 ‘감이 좋다’는 말 대신, 수십 년간의 통계자료와 역사적 배경을 꺼내어 우리에게 시장의 진실을 이야기해준다.
국민연금의 거대한 자금을 운용했던 베테랑 투자자이면서도, 유튜브 ‘홍춘욱의 경제 강의노트’를 통해 일반 투자자들의 눈높이에서 친절한 가이드가 되어주고 있다.
경제학 박사답게 오늘날의 부동산 문제를 어제의 역사와 연결해 풀어내는 그의 이야기는 한 편의 드라마처럼 흥미진진하다.
주요 저서로는 ‘대한민국 부동산의 역사’, ‘돈의 역사는 되풀이된다’, ‘50대 사건으로 보는 돈의 역사’ 등이 있으며 방대한 데이터를 바탕으로 시장의 흐름을 냉철하게 분석하는 것으로 정평이 나 있다.
부동산 시장은 시장 참여자들이 두 종류로 나뉜다고 생각한다. 부동산 하락을 주장하는 무주택자와 부동산 상승을 주장하는 다주택자 및 1주택자 그러나, 모두 공통된 특징이 있다. 부동산을 저점에 사서 고점에 팔고 싶다는 점이다.
그러기 위해 우리는 부동산의 역사에 대해 알 필요가 있다. 왜냐하면 역사는 반복되기 때문이다.
그게 곧 사이클이고 부동산 사이클도 다를 바 없다. 자산 시장은 상승과 하락을 반복한다. 부동산 시장도 마찬가지이다.
부동산의 역사 사이클, 저점에 대해 알고 싶은 분들을 위해 ‘대한민국 부동산의 역사’라는 책을 가져왔다.
2. 내용 및 줄거리
한양 10리 밖을 벗어나지 말라 - 정약용
조선시대 때부터 전해져 내려오듯 서울에 집중된 부동산 수요는 변함이 없는 듯하다.
이러한 대목에서 우리가 알아야 할 점은 앞으로 서울 집중 현상은 더욱 심해질 것이고 서울에 내 집 마련은 더 어려워질 것이다.
서울 아파트의 공급이 지속적으로 감소한 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다.
더 나아가 당국이 재건축, 재개발 관련 규제를 지속적으로 강화한 것도 공급 차질을 유발했다.
분양가 상한제의 가장 큰 문제점은 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다.
집을 철거하고 새로 짓는 과정에서 ‘자기 분담금’을 규제 이전보다 더 많이 내야 하기 때문에 사업을 서둘러 할 필요가 없는 것이다.
이런 현상이 나타나는 이유는 정책 결정권자가 재건축, 재개발 현장에 대한 지식이 부족한 상태에서 즉각 대책을 내놓아야 한다는 압박을 받기 때문이다.
현재 부동산 시장에 관심이 있는 사람이라면 공급이 심각할 정도로 부족하다는 것을 알 것이다.
그렇다면 왜 부족한지도 알고 있어야 부동산에 투자하는 데 도움이 된다고 생각한다.
그 이유를 위 글에서 알려준다. 가장 큰 이유 중 하나는 용적률 규제 때문이고 다른 하나는 분양가 상한제 때문이라고 할 수 있다.
용적률이란 땅 위에 건물을 얼마나 높이 쌓아 올릴 수 있느냐를 나타내는 비율이다.
그렇기에 건물을 더 높이, 더 많이 지어야 아파트 공급 수익성이 증가하고 공급도 많아지게 된다.
하지만, 용적률을 너무 높여도 교통이나 환경 문제가 생길 수 있어 적당한 기준을 두고 용적률을 결정해야 한다.
지금같이 공급이 너무 없는 상황에서는 용적률 규제를 완화하고 사업성을 높여 아파트를 공급하는 것이 좋은 방안이라고 할 수 있는 것이다.
분양가상한제란 말 그대로 새로 지은 아파트의 가격에 ‘상한선’을 그어두는 제도이다.
분양가상한제의 가장 큰 문제점은 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다.
그 이유는, 공사비는 그대로인데 분양 수익이 줄어든 업체는 그 부족한 돈을 조합원들에게 요구하기 때문이다.
그렇게 되면 조합원들은 “굳이 내 돈 더 들여서 새로 지어야 해?” 라는 생각이 들게 되고 결국 재건축, 재개발 속도가 느려지고 공급이 부족해지며 새 아파트가 귀해져 오히려 집값이 더 오르는 이상한 상황이 벌어지게 되는 것이다.
그렇기에 우리는 이러한 전반적이 내용을 이 책을 통해 배움으로써 앞으로의 정부 정책 방향을 통해 부동산의 투자 방향성을 정할 수 있는 것이다.
갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다,
시장 금리가 상승하기 시작하고, 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는
매도 관점에서 주택시장을 접근할 필요성이 있다.
앞서 말했듯이 부동산도 사이클이다 현재 가격이 오른다고 해서 계속 오를 수는 없다.
그렇다면 우리는 하락에도 대비를 해야 한다. 책에서 말해주는 하락 시그널은 이러하다.
투자 과열로 인한 집값이 급등할 때, 시장금리가 상승하기 시작할 때, 정부가 유동성을 조이기 시작할 때
이러한 시기에는 매도 관점에서 주택시장을 접근할 필요성이 있다는 것이다.
그렇다면 저점을 확인할 수 있는 지표는 없을까?
그 내용이 궁금하다면 이 책을 한번 읽어 보길 추천한다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
‘대한민국 부동산의 역사’라는 책은 말 그대로 대한민국 부동산의 역사를 전부 담고 있는 책이다.
조선시대부터 현대에 이르기까지 부동산의 스토리를 알 수 있는 책일 뿐만 아니라 앞으로 부동산의 방향성 및 투자에 참고할 수 있는 내용들을 담고 있다. 이러한 점은 내가 부동산 투자를 함에 있어 유용한 점들이며 부동산 투자에 관심이 있다면, 부동산 투자를 앞두고 있다면, 부동산 투자를 하고 있다면 꼭 한번 읽어 보길 추천한다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
이 책에서 얻은 가는 것은 한두가지가 아니다.
그 중에서도 임대차 3법의 개념과 금리하락이 주택시장에 미치는 긍정적인 영향 세가지, 일본의 부동산 장기불황 이야기, 환율과 부동산의 관계등이 생각이난다. 이러한 내용들을 알면서 느낀 점은 단순히 부동산 투자를 함에 있어서 부동산에만 관심을 가질 뿐만 아니라 세상의 흐름과 거시경제 또한, 같이 알아가는 것이 좋다는 것을 느꼈다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
부자아빠 가난한아빠를 읽어보길 추천한다.
6. 필사
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