✅아파트명 : 부천 소사역 소사SK뷰 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
소사구 종사자 수 : 318,670명
소사구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 4분
여의도역 : 50분
시청역 : 55분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부천일신중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C등급
5. 공급
- 소사구 3년입주 합계 : 3,428세대 (26년 1,234세대 + 27년 1,435세대 + 28년 759세대)
A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 107동 30평 현재 매매 5억9천, 전세 X
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 7억2700 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 05월 매매 4억8500 전세 2억5천
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 7억대인걸 고려하면 현재 가격은 저평가 되어있다고 볼 수 있을 것 같기도..?
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 나와있는 매물들이 중층에 남향,남동향인 물건들이 많은편! 1층,탑층을빼고 보더라도 가격이 괜찮아 보이고 1172세대 30평대 아파트이기때문에 환금성은 있어보인다. 역도 멀지않은편에 소사역 1호선급행, 서해선이 있어 역의 활용도도 좋아보인다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 기준으로 매수하면 고점 회복시 약75%의 수익률을 기대할 수있을것으로 보임.
4) 원금보존 : 현재 같은 단지에 전세가 없는걸로보아, 실거주 하지않더라도 원금 보존이 가능할 것으로 보임.
5) 리스크 대비: 최근 소사역 역세권에 부천어반스퀘어(29년 10월) 1,649세대 , 바로 옆쪽에 롯데캐슬더뉴엘(27년8월) 983세대가 신축으로 입주예정이다. 그래도, 연 적정수요 대비 연 공급 등급평가가 A등급으로 나오는걸로 보아서는 큰 리스크가 아닐수도 있다고 생각한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자해봐도 좋을 것 같다고 생각하는데, 확신이 안들어서 몇개 더 비교해보고 결정하면 좋을 것 같다..
✅ 작성하면서 느낀점 :
내가 느낌에 이럴거같은데~ 가 아니라 객관적인 지표와 등급이 정해져있는게 재밌었고
오히려 명확해서 판단하기에 더 좋을것으로 느껴졌다.
하나만해봐서는 어렵고 한번에 판단하기 쉽지않지만 여러개의 아파트, 비슷한조건으로 비교해보고 판단해보는걸 해보고싶다고 느꼈다.
