✅아파트명 :돈의문 센트레빌 아파트
✅위치(지도) : 서울시 서대문구 냉천동 261/5호선 서대문역 역세권
✅입지평가
1. 직장(서대문구 종자사수 : 118,256명, 등급 B)
2. 교통 (등급 A)
*강남역 : 46분 / 환승 2번(5호선-3호선-2호선)
*여의도역 : 21분 / 환승 없음(5호선)
*시청역 : 25분 /환승없음(2호선) / 시청의 경우 도보로 접근가능(27분)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
* 동영여자중학교(A등급)
*인창중학교(C등급)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설, C등급)
*병원 - 강북삼성병원, 적십자병원 (도보 10분)
*대형마트 - 없음. 가장 가까운 곳 서울역 롯데마트(차량 약 10분 소요)
*백화점 - 없음. 가장 가까운 곳 을지로 입구 롯데백화점 본점, 신세계백화점 본점(차량 약 20분소요)
5. 공급
*서울 전체로 봤을때는 2025년까지는 적정 수요량에 미치는 입주가 있었음.
2026년부터 4~5년까지 수요량보다 입주량이 적게 확인됨.
*서대문구 자체의 공급은 26년도부터 부족한 상태,
향후 3년간 입주가 315세대뿐
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*고점(5년이내)
*저점(5년이내)
*현재 시세: 돈의문센트레빌단지 24평 현재 매매 14억, 전세 6억7천
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 14억, 전세 6억6천
5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 9억8천, 전세 5억2천5백
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 이미 고점을 넘어선 상태로 저 평가 판단하기 힘듬.
2) 환금성 : 5호선 서대문역 도보로 5분이내이며, 교통이 좋고 주변에 법무법인, 서울청사, 금융권, 언론사, 여의도 업무지구등 양질의 직종 종사자가 직주근접할 수 있는 지역이므로 직주근접을 원하는 수여가 많이 있을
것 같음.
3) 수익률 : 매매가 대비 전세가가 높지 않기 때문에 투자금이 많이 들어감.
4) 원금보존 : 전세가율이 약 60%이므로 원금보존 가능.
5) 리스크 대비: 현재 전세가가 낮은 상태로 역전세 가능성 낮아 보임.
나의 투자 결론(매수 여부):
*현재 전세가 대비 매매가가 높아 투자금이 많이 들어가는 단점이 있음(매수하지 않음)
✅ 작성하면서 느낀점 :
*입지 평가를 하면서 단순히 느낌만으로 평가하던 시절을 벗어나 해당 단지의 절대적인 가치를 확인해 볼수 있었음.
*전고점 및 전저점, 최근 실거래가와 과도하게 오른 호가를 보면서 규제 이후 매도자들의 심리가 어떠한지 어렴풋하게나마 느낄수 있었음.
