✅아파트명 : 다산자이아이비플레이스(주거복합)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 21만
남양주시 직장 등급 : A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분(환승 1회)
여의도역 : 55분 (환승 1회)
시청역 : 43분 (환승 2회)
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 다산중학교, 학업성취도 확인 불가 (남양주시 기준 85% 이상 2곳 - B등급)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 0개, 대형마트 0개, C등급
5. 공급
1) 남양주시 인구수 : 72만(26년 5월 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,600세대
(1년 : 3,600세대 / 3년 : 10,800세대)
3) 3년입주 합계 : 10,028세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,028세대÷3년 = 연평균 3,342 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,600÷3,342 =0.92배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 다산자이아이비플레이스(주거복합) 단지 34평 현재 매매 12억, 전세 7.5억(실거래가 6/22)
5년 내 고점 매입시: 2024년 10월 매매 11.3억 전세 6.3억
5년 내 저점 매입시: 2025년 05월 매매 10.0억 전세 6.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 돌파하여 저렴하지 않음. 구리 역세권 구축 대장 신명 아파트 12.5억과 비교했을 때 교통은 구리가 강남역과 좀 더 가깝지만 연식과 환경은 다산이 더 좋고 학군은 구리가 더 나아서 선호 요소에 따라 수요가 다를 것 같다
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층과 탑층 X
3) 수익률 : 저점인 25년 5월에 매수시 가장 수익률 높지만 투자금 4.5억이면 대출 포함 더 좋은 단지를 넓게 찾아볼 것 같다
4) 원금보존 : 전세가율 63%. 빈땅이 있어 입지독점성 좋지 않음
5) 리스크 대비 : 2028년 공급물량 과다. 역전세 대비
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금에 맞지 않는 단지라 매수 어려움
✅ 작성하면서 느낀점 : 남양주시 다산신도시 아파트 가격이 계속 변동함에 따라 저평가 판단이 어려워 대장 아파트로 수익률 보고서를 작성해보았다. 투자 시점에 따라 수익률이 달라지기 때문에 가치 있는 아파트를 싸게 사야 수익금과 수익률을 높일 수 있다는 것을 다시 한번 알게 되었다.
