✅아파트명 : 서울숲한신더휴
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 203,221명
성동구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 36분(환승1회) / 44분(환승 X)
여의도역 : 41분(환승X)
시청역 : 34분(환승X)
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 무학중학교, 학업성취도 80.6%, C등급
광희중학교, 학업성취도 85.9%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 없음, 이마트1개 롯데마트1개, B등급
5. 공급
- 성동구 3년입주 합계 : 1,957세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
1) 성동구 인구수 : 274,694명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,694 x 0.005 = 1,373
(1년 : 1,373세대 / 3년 : 4,119세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,957 세대 (26년 0세대 + 27년 1,957 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,957세대÷3년 = 연평균 652 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 652 ÷ 1,373 =0.474배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 서울숲한신더휴 24평 현재 매매 18.8억, 전세 7.6억
5년 내 고점 매입시: 22년 3월 매매 15.5억 전세 9억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 10.45억 전세 5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상/ 저층, 탑층 아님 O
3) 수익률 : 매매가는 전고 돌파했으나 전세가는 아직이다. 투자금이 많이 들어가기 때문에 싸게 사는 것은 아니라 생각되고 조금 더 지켜봐야 할 것 같다.
4) 원금보존 : X
5) 리스크 대비: △
나의 투자 결론(매수 여부): 조금 더 비교평가 필요, 매수X
✅ 작성하면서 느낀점 :
대장단지나 실제적으로 갈아탈 수 있는 단지로 시뮬레이션 해보라고 말씀 주셨는데 그런 기준보다 최근에 임장했던 지역에서 전임과 매임을 했던 단지로 써보았다.
위치가 좋다고 생각되어서 + 성동구는 워낙 입지자체가 좋으므로 어디든 할수만 있다면~! 이라는 생각을 했었는데 수익률 보고서를 써보니 같은 금액이라면 다른 곳도 더 봐야겠구나, 바로 매수로 연결하긴 어렵겠다는 생각이 들었다.
이래서 해보는게 중요하구나 깨달았습니다!
