✅아파트명 : 더샵센텀파크1
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
해운대구 종사자 수 : 154,115
해운대구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
해운대센텀역 : 5분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 센텀중학교, 학업성취도 92.2%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : S등급
5. 공급
공급 : S등급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 해운대구 3년입주 합계 : 1,470세대 (26년 230세대 + 27년 924세대 + 28년 316세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 해운대구 인구수 : 370,920명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 370,920x0.005=1,854세대
(1년 : 1,854세대 / 3년 : 5,562세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,470세대(26년 230세대 + 27년 924세대 + 28년 316세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,470세대÷3년 = 연평균 430세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 430÷1,854 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 더샵센텀파크1단지 34평 현재 매매 11.3억, 전세6.7억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 13억/ 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 8.2억/ 전세 3.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고대비 -13%이므로 저평가 O
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 지역내 대장아파트로 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : O
4) 원금보존 : 전세가격 지속적으로 상승, 전세가율 59%, 전고보다 낮은 금액으로 원금보전 O
5) 리스크 대비: 3년내 공급이 없고 선호 단지이므로 역전세 리스크 없음. O
인근 입주장때 흔들릴 수 있지만 부산 전체 공급이 적고 르엘 학군배정에 따라 회복할 수 있을 것.
개인 상황에 따라 세금은 대비할 영역.
나의 투자 결론(매수 여부):
지도만 봤을때는 더샵센텀파크가 재송동인데 우동인 해운대자이보다 왜 앞서 나갈까 하는 의문이 들었다.
수익률보고서를 작성하는 과정에서 입지평가 해보니 확실히 해운대자이보다 좋았다.
특히 임장을 해보니 최고 선호생활권은 아니지만 멋진 평지와 대단지, 초중고 학원까지 몰려있는
더샵센텀파크가 대장일 수 밖에 없다는 생각이 들었다.
해운대구 대장아파트가 전고점을 못넘겼다니.
내가 해운대구에서 살아야만하고 다시 아이들을 키운다면 매수하여 살고 싶은 단지다.
그러나 지금의 나는 4.6억의 투자금이라면 1도 고민하지 않고
서울 혹은 규제지역 수도권(규제풀린다면)을 투자한다.
서울 수도권 투자하여 쌓은 자산으로 더샵센텀파크에서 손녀손주가 크게 하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점:
수익률보고서를 작성해보니 내가 겉으로 보는 것과 다른 입지평가가 나왔다.
선호생활권의 신축이라고 해서 무조건 좋은 건 아니다.
기준을 가진 입지평가를 해보니 단지 선택의 확신이 들었다.
임보가 힘들다면 수익률보고서를 작성해서 투자대상을 선택해야겠다.
