[돈독모]부동산의역사-독서후기[작심100일]

미래를 알려면 역사를 보아야 한다. 
라는 차원에서 매우 흥미있게 봤던 것 같아요.
처음에는 뻔한 소리가 이어질 줄 알았는데 막상 읽어보니 독서모임에 선정될만 하네요.
곧 신청하게 될 독서모임이 기대가 되요. 

[주요키워드]
#반도체와 집값
#클러스터
#규제완화
#매수/매도시기 

[가장 인상깊은 점]
결론은 서울인 이유
(공급, 재개발, 클러스터, 직주근접) 

[클러스터] : 교육과 기업, 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳이며 집값이 아무리 비싸도 정보통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 클러스터로 모여든다.(일자리와 인재가 모임)
* 실리콘 밸리, 할리우드
* 서울4등, 대전 17등 

일본에서 한국으로 반도체 생산 설비를 넘겼던 시기 경제가 가파른 성장세를 이어가고 있지만, 주택시장의 회복은 매우 더딘 이유
1) 2차 석유 위기로 경기가 급격히 나빠짐
2) 70년대말 대규모 택지로 공급 과잉
1. 경제 활성화를 위해 양도세 5~20%인하
2. 부동산 경기 활성화 대책(양도세 탄력세율)
(1) 주택공급물량의 가파른 감소
(2) 분상제 도입(소비자 물가 급등으로 지속적 분상제)
(3) 공급부족, 경기 상승으로 주택가격 급등
(4) 임대차 1년에서 2년으로 연장 / 임대인들 2년치 인상분 반영(2+2가 과거에도 있었네..)
주택급등 대응법 : 대규모 주택가격 폭락+97년 외환위기로 잃어버린 10년이 있었으나 99년부터 주담대 활성화되고 수출이 살아나 주택시장은 강력한 상승세를 맞이함 

[지역균형 발전]
- 공공기관 세종 이전으로 수도권 주택 안정화에 큰 성과를 거둠
- 남동 임해밸트 제조업 : 조선, 화학, 철강을 중국으로 수출(후지타오 대규모 재정지출)
- 16년 반도체 슈퍼사이클
* 취향 : 적은 시간만으로 비슷한 연구를 하는 기술자나 학자를 만날 수 있는 고등 교육기관의 밀집
* 글로벌 정보통신 호황 시 서울-대전 경부선 중심으로 주택가격 상승
%26년의 삼성(용인/화성/수원 등) 청주(하이닉스)
* 반도체 가격 상승 시 서울 아파트 가격 반등
* `22년 반도체 가격 하락 시 주택경기 꺾임. 

[22년 주택시장 붕괴]
- 금리가 인상되고 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있음.
* 지금 계속 금리가 올라가는데?? 어떻게 봐야하나...???
- 이때야 말로 약간의 위협을 무릅쓸 필요가 있음
* 매수시점 평균 -22%, 인플레 감안시 -30%
- 22년 말은 급등했던 환율이 가파르게 떨어지고, 인플레 압력 약화, 시장금리급락(매수신호)
- 마지막으로 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양정책 제공 

[직주근접]이 떨어져 출퇴근 시간이 상승한다면 그만큼의 시간에 대한 매몰비용 발생
- 1시간이 넘는 출퇴근 시간은 의학적으로 유의미한 수준의 정신건강 악화 

[매도신호]
첫 번째 이상 징후
  1) 갭투자 붐(콜옵션)
  2) 강력한 전세자금 대출
  3) 임대차 3법
두 번째 이상 징후
  1) 금리 상승으로 시장 이자율 상승으로 갭에 부정적 영향을 미침(주택 보유에 따른 기회비용이 높아지고 대출이자 부담감)
정리
  1) 갭투자 장세로 비인기 지역 급등으로 과열징후 뚜렷
(주식이.. 떨어지면 다시 부동산으로 가려나?? 최근 금에서 주식으로 간것처럼??)
  2) 금리상승(지금 올라가는데...)
  3) 매도의 가장 좋은 타이밍은 버블이 밠ㅇ했을 때, 가격이 더 오른 것 같은 기대감 떄문에 매매 결정을 못하는 이유는 허다하다. 

[입지=강남]
- 경기도라면 강남 접근성 개선되면 강력한 상승 신호
  * 폭락국면 시 최우선으로 관심을 두어야 할 지역
- 용적를 낮은 곳(아시아선수촌, 목동)
- 대마불사(대단지 올파포 등) 

[재개발]은 21년 평균 21년 걸림
- 사업성 : 9천세대 살던곳이 7천세대가 나오는데 임대주택이 1.5천세대로 사업성 마이너스..
- 당장 재개발을 해야 할 작고 허름한 집에 사람이 생각보다 많이 모여삼.
- 뉴타운 사업지구 85만 중 세입자 69%
- 뉴타운 사업성이 나오지 않고 서울 전역에 거주 할 집이 줄어드니 뉴타운을 해제한 박원순
- 분상제 : 공사비는 상승하는데 분양가는 억제되는 형상
* 정책 결정권작 현장 지식이 부족한 상태에서 즉각 대책을 내놓아야 한다는 압박감으로 인한 갈등의 씨앗