✅아파트명 : 보라매sk뷰 (2020년식 / 1,546세대)
✅위치(지도)
→ 보라매역(7호선,신림선) 도보 7분, 서울지방병무청역(신림선) 도보 8분 이내로 접근이 가능한 더블역세권 단지이며, 아파트 단지에서 자주 이용하는 메인 노선은 7호선이다.
✅입지평가
1. 직장 : S
서울시 영등포구 종사자 수 : 435,017명
서울시 영등포구 사업체 수 : 74,562개
서울시 영등포구 500인 이상 사업체 수 : 84개
→ 종사자수 30만명 이상이므로 S등급, 영등포구에 대기업이 많이 밀집해 있어 직장을 이유로 영등포구에 거주하려는 직장인의 수요가 많음.
2. 교통 : A+
강남역 : 38분(환승 1회)
여의도역 : 21분(환승 1회)
시청역 : 34분(환승 1회)
→ 아파트 단지기준 강남 1시간 이내, 부도심(여의도역) 30분 이내 접근이 가능하므로, A+등급으로 볼 수 있음. 등급을 조정한 이유는 강남 1시간 이내 접근 가능하면서 부도심에 30분 이내 접근이 가능한 아파트가 많지 않으므로 입지독점성이 있다고 판단하였기 때문이다. 교통 입지가 좋아서 여의도 직장인들이 선호할만한 요소를 갖고 있음.
3.학군 : C+
학군 : 신길중 특목고 진학률 3.0% (과고 0명/ 외고국제고 7명)
대방초 학급당 학생수 22명 / 총 학생수 1321명
→ 신길중 학군이며, 2016년 이후 개교한 관계로 학업성취도 평가 데이터는 없으나, 2025년 기준 특목고 진학률 3.0%를 기록, 영등포구에서 4번째로 학군이 우수하며, 신길동에서 학군이 제일 우수하고 상위권 학생들이 공부하는 환경이 잘 갖춰져 있음. 대방초의 경우 전학년 9학급 이상임. 이를 통해 초등학교 자녀를 키우는 세대들이 주변에 많이 거주하고 있고, 대방초가 신길동 내에서 선호하는 학군임을 알 수 있음.
신길중과 비슷한 진학률을 배출한 학교의 학업성취도 수준을 감안할 때, 학업성취도 83~89% 기준으로 추정해볼 수 있고, 보수적으로 83% 정도로 가정함. 전교생 평균 학업성취도가 높지 않지만 특목고 진학률이 3% 이상이므로, 상위권 학생들의 교육열이 있다고 볼 수 있기 때문에 등급을 상향 조정함.
4. 환경 : C
아파트 단지 기준 반경 1km 이내에 백화점이나 대형마트가 없고, 종합병원인 성애병원을 이용할 수 있음.
단지 세대수가 1000세대 이상이며, 주변에 준신축 아파트 단지들이 몰려있기 때문에 균질성이 매우 우수함.
5. 공급 : S
향후 3년간(2026~2029)의 입주물량을 살펴볼 때, 영등포구 내 입주물량 뿐 아니라 인접 지역인 동작구와 관악구 포함 전체 입주물량 또한 적정수요 대비 공급이 매우 부족한 상황이다. 이에 따라 영등포구 기축단지의 전세가는 계속 상승할 확률이 높음. 지금은 매수와 동시에 실거주를 해야하지만, 2년후 전세를 놓을 경우 지금보다 높은 시세로 보증금을 회수할 수 있다. 다만, 전월세 폭등 시기 이후엔 항상 폭락이 있었기 때문에 상황에 따라 실거주로 다시 들어갈 가능성을 염두에 두고 전세 보증금을 시세대로 높여서 받지 않는 것이 향후 리스크 헷지에 도움이 됨.
6. 입지 정리
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
→ 21년 전고점 이후 하락장에서 6억정도의 손실이 있었으나, 3년후 26년 6월 현재 전고점을 돌파함. 입지독점성이 강하고, 연식이 좋기 때문에 하락장에서도 반등을 빠르게 한 것으로 보임. 전고점에 세끼고 매수했을 경우 35% 수익률을 달성, 연평균 7% 수익률 기록하고 있는 셈인데, 이는 연평균 10% 수익을 지향하는 베타 투자 관점에서도 아쉬운 성과이다. 하지만, 10년 이상 장기보유할 만한 가치가 있는 단지이기 때문에 중간에 팔지 않고 계속 보유하고 있으면 평균 수익률을 높일 수 있음. 전저점에 매수했다면, 3년만에 200% 수익을 달성하게 됨. 그러나, 4.5억의 투자금이면 성동구 준신축 단지도 투자가 가능했을 것이고, 이를 통해 더 높은 수익률을 추구하기 위해서는 미리 상급지 앞마당을 만들어야 한다는 인사이트를 얻을 수 있음.
✅현장사진(선택)
<단지임장 후기>
20년도에 지어진 신축 아파트 이기 때문에 입주민 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 조경이 우수하며 단지 동간거리도 넓고 쾌적함. 초등학생, 중학생 가릴것 없이 아이들이 많이 있고, 젊은 신혼가구들이 많이 보임. 단지 바로 옆에 대방초가 있어서 등하교길이 안전함. 보라매역 지나는 길에 빌라들이 있으나, 다니는데 불편한 정도는 아님. 가마산로 남쪽에 sk뷰 포함하여 신축 아파트 단지들이 밀집해 있어서 쾌적한 환경과 균질한 느낌이 강함.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 절대적 저평가 X / 상대적 저평가 X
26년 6월 현재 전고점을 돌파하여 가격 수준이 절대적으로 싸지 않으므로, 이 가격이 다른 아파트 단지에 비해 상대적으로 비싸지 않은지 검토할 필요가 있다.
아파트 단지의 상대적 저평가 여부를 판단할 때, 비교군 아파트 단지들의 입지 가치를 평가하여 순위를 매긴 후 현재 가격이 그 순위에 부합하는지를 살펴본다.
입지 가치를 평가할 때는 아래의 기준으로 평가한다.
<교통>
- 강남 업무지구(강남,삼성,신논현역 등) 까지의 지하철 소요시간
- 강남을 제외한 6대 업무지구 중 가장 가까운 업무지구 까지의 지하철 소요시간
<직장>
- 해당 구의 자체 직장인 종사자수
- 해당 구와 인접한 구의 직장인 종사자수
<학군>
- 해당 단지의 배정초등학교 학급당 학생수 및 전교생 수
- 해당 단지부터 배정 초등학교 까지 도보 소요시간
- 해당 단지 인근 중학교 학업성취도, 특목고(과고,외고,국제고) 진학률
<환경>
- 해당 단지 기준 반경 1km 이내 대형마트, 백화점 수
- 그외 기타 생활인프라
- 해당 단지의 세대수 및 주변 균질성
직장/교통/학군/환경의 평가기준을 토대로 입지가치를 평가한 결과,
가락쌍용1차 > 흑석자이 > 보라매sk뷰 로 판단했다.
특히, 흑석자이와 보래마sk뷰의 경우 교통(강남접근성), 학군, 환경의 차이가 크지 않다고 보았으나,
흑석자이는 영등포,서초구 주요 직장과 인접해있고
보라매sk뷰는 구로,금천 주요 직장과 인접해있다는 점을 감안할 때,
직장인 수요의 질(직장인 연봉)과 양(종사자수) 측면에서 흑석자이가 좀 더 우위에 있다고 판단하였기 때문이다.
이에 반해, 현재 가격 수준은
흑석자이 > 가락쌍용1차 ≥ 보라매sk뷰 인 상황이다. 물론, 가락쌍용1차가 보라매sk뷰 보다 7천만원 비싸지만 입지 차이에 비해서 차이가 크지 않다고 생각된다.
따라서 세 단지 중 가락쌍용1차가 상대적 저평가이고, 반면에 보라매sk뷰는 다른 아파트 단지들과 비교했을때, 상대적으로 저평가라고 보기는 어렵다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O
해당 단지는 1000세대 이상으로 300세대 이상이며, 가격을 조사할 때 1~3층 및 탑층을 제외하였음.
서울 3급지 신축으로서 위상을 갖고 있다. 특히 서울,수도권 기준으로 10년 이내 연식이 희소하기 때문에 상품성이 매우 좋고 여의도에 근무하며 어린 자녀를 키우는 대기업 직장인들의 수요가 많고 꾸준할 것이기 때문에 환금성이 높은 단지로 볼 수 있다.
3) 수익률 : O
현재 토허제로 묶여 있으나, 투자가 가능하다는 전제하에 9.8억의 투자금이 있다면 100%의 수익을 달성하기 위해서는 29.6억까지 달성해야 한다. 서울,수도권 내 환금성이 좋은 단지의 다음 전고점이 이전 전고점 대비 2배 수준까지 오른다는 점 등을 감안할 때, 10년 이상 장기보유할 경우 100% 이상의 수익률을 충분히 달성할 수 있다. → 베타 투자 관점에서 괜찮은 투자임.
4) 원금보존 : O
현재 전세가율은 51%인데, 비강남지역 적정 전세가율은 55%이므로 적정 전세가율 대비 살짝 낮은 정도이다. 가격 수준으로 미루어 볼때 중간에 잠깐의 조정이 올 수 있겠으나, 10년뒤 전세가 수준이 10억 x 2 = 20억까지 도달할 것이기 때문에 원금보존이 충분히 가능하다.
5) 리스크 대비: O
2029년까지 인근 입주물량이 적정수요 대비 0.5배 미만으로 매우 적은 수준이기 때문에 재계약시점에 역전세 리스크는 매우 적고,
역전세가 4년뒤에 난다고 가정할 때, 역전세를 대비하여 현재 전세가의 10% 수준인 1억원을
(10억원 x 10% = 1억원) 4년동안 마련하기 위해서는 연간 2500만원을 저축해야함.
현재 내 목표 연간 저축액이 3000만원이므로, 역전세를 대비한 현금 유동성 확보가 가능할 것으로 사료됨.
나의 투자 결론(매수 여부): 저평가 부분에서 기준에 부합하지 않는다. 단, 가락쌍용1차와 흑석자이가 저환수원리에 부합하지 않을 경우 매수를 검토해볼 수 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점
제가 보유하고 있는 재개발 빌라 인근 동네의 랜드마크 단지를 비슷한 가격 수준의 다른 아파트 단지와 비교평가해보면서 입지가치를 평가하는 저만의 기준을 좀더 정교하게 다듬어 나갈 수 있었습니다.
특히 직장과 교통 입지를 평가하는 과정에서 많이 헷갈렸고, 그래서 놀이터에 질문을 올렸는데요, 직장의 경우 해당 구의 규모만 볼게 아니라 인접한 구의 주요 업무지구 직장 규모와 연봉수준도 같이 봐야하는 점, 교통의 경우 강남 접근성 외에 인접한 주요 업무지구 접근성을 같이 보고 종합적으로 판단해야겠다는 생각을 했습니다.
아직 광진,동작,송파구가 앞마당은 아니지만, 이번 수익률 보고서 과제를 통해서 해당 지역들도 앞마당으로 늘려서 비교했던 아파트 단지들의 선호도를 파악해보고 싶다는 생각이 들었습니다.
지금은 토허제로 묶여있는 곳들이지만, 언젠가 토허제가 풀려 투자가 가능하게 될 때 혹은 최선의 내집마련을 하게 될 때 누구보다 빠른 의사결정을 하기 위해서 입지 분석을 통한 정교한 비교평가와 저환수원리 관점에서의 투자여부 판단, 그리고 그 투자결론을 임장보고서로 잘 정리하는 것이 중요하다는 점을 깨달았습니다.
이번 과제를 수행하면서 정말 많은 통찰을 얻어갈 수 있었습니다. 한단계 발전할 수 있는 기회를 주셔서 너무 감사합니다!!
