✅아파트명 : 벽산블루밍1차(관악구)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
관악구 종사자 수 : 128,417명
관악구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 16분 (지하철) (도보 15분)
여의도역 : 26분 (지하철) (도보 15분)
시청역 : 36분 (지하철) (도보 15분)
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, 등급 : C
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 X, 대형마트 X, 등급 : C
5. 공급
1) 관악구 인구수 : 478,154명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 478,154명 x 0.005 = 2,391명
(1년 : 250세대 / 3년 : 250세대)
3) 3년 입주량 합계 : 250세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 250세대÷3년 = 연평균 84세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 84 ÷ 2,391 =0.035배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S등급
28년 동작구 2,986세대 공급(초과)
29년 영등포구 3,037세대 공급(초과)
→ 관악구 자체는 3년 내 입주가 총 250세대로 공급 S등급이지만, 관악구에서 주로 전출가는
동작구(28년 2,986세대), 영등포구(29년 3,037세대)의 공급은 신경 써야겠다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 벽산블루밍1차 23평 현재 매매 11.8억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 10.8억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 23년 7월 매매 6억 전세 3.6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 동대문구 전농SK 2000년/1,830세대/24평) 교통 : 강남 45분(환승2)
방3,화1 벽산블루밍1차와 비교했을때 방3,화2로 교통 구조 우세하다 같은 가격이면 벽산블루밍1차가
저평가다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 좋음(나홀로 아파트, 저층/탑층 아님, 300세대 이)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 기준으로 매매가 13억/ 전세가 6억 일시 수익률 21%
21년 전고점보다 가격보다 비쌈
전세 레버리지 투자금 5.8억 / 100%수익률(연평균 10%) 위해선
10년동안 5.8억만큼 올라줘야 11.8억+5.8억 = 17.6억
4) 원금보존 : O 현재 전세가율 51%(적정전세가율 강남 45%, 강남1시간 이내 60%)
5) 리스크 대비: 관악구 자체는 3년 내 입주가 총 250세대로 공급 S등급이지만,
관악구에서 주로 전출가는 동작구(28년 2,986세대), 영등포구(29년 3,037세대)의 공급은
신경 써야겠다.
나의 투자 결론(매수 여부): 21년 전고점보다 가격이 더 오른 상태이지만 같은 급지와 비교하여
저평가인 부분, 환금성 좋은 단지이며 전세가율도 받쳐주는 점, 관악구 내 공급 양호인 점 등으로
현재 기준으로 토허제가 풀리고 투자금이 받쳐준다면 투자할 수 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 기준으로 투자할 수 있을지 진지하게 알아보고 작성하며 전고점보다 오른 단지이지만 충분히 투자할 수 있겠다는 생각이 들었고 언제든지
규제가 변동 될 수 있다는 마인드로 수시로 시세트래킹을 해야겠다.
