✅아파트명 : 신도림e편한세상4차아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구로구 종사자 수 : 240,689명
구로구 직장 등급 : A 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급 : A 등급
3대 업무지구까지 이동시간
- 강남역 : 40분
- 여의도역 : 24분
- 시청역 : 32분(1호선), 38분(2호선)
기타 주요 업무지구까지 이동시간
- 구로디지털단지/가산디지털단지 : 17분/23분
- 판교역 : 58분
- 마곡나루역 : 34분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 신도림중학교, 학업성취도 89.9%, B 등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : NC백화점, 이마트, A 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 구로구 3년입주 합계 : 1,339세대 (26년 356세대 + 27년 0세대 + 28년 983세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 구로구 인구수 : 382,652
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,929
(1년 : 1,929세대 / 3년 : 5,787세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,339세대 (26년 356세대 + 27년 0세대 + 28년 983세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,339세대÷3년 = 연평균 447세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 447÷1929 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신도림4차e편한세상 34평 현재 매매 18억9천, 전세 8억8천
5년 내 고점 매입시: 26년 6월 매매 18억9천 전세 8억8천
5년 내 저점 매입시: 23년 12월 매매 13억7천 전세 7억8천
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △ → 최근 6월 21일 거래로 신고가 달성. 현재 가격이 저평가된 가격인지 따져보기엔 비교 대상이 적음.
2) 환금성 : O
3) 수익률 : △ → 매매가 저점 13억 7천 => 현재 18억 9천으로 약 38% 상승. 전세가 저점 7억 8천 => 현재 8억 8천으로 투자금 대비 수익률이 유리하다고 보긴 어려움.
4) 원금보존 : X → 현재 전세가율 47%로 구로구 평균 전세가율에 못미침.
5) 리스크 대비: 구로구 공급 물량이 적다는 장점 존재하나 현재 신고점을 돌파한 가격이기에 저평가 구간으로 보기 어렵고 전세가율이 낮기 때문에 가격 하락시 더 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다. 현시점에서 전고점을 돌파하지 않은 확실하게 저평가된 단지를 찾아본다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 30분 내로 빨리 끝낼 수 있을거라고 생각했는데 자료 찾고 조사하다보니 3시간이나 소요되었다. 투자 결론 작성하는게 제일 어려웠고 제대로 평가한건지 모르겠다. 그래도 직접 조사한 자료를 바탕으로 나만의 기준을 만들어가는게 재밌다.
