열기 3강은 주우이님께서 수익률을 높이는 투자의 의미, 수익률 높은 투자를 하기 위한 방법 등을 자세히 알려주셨습니다.
투자자의 실력 = 높은 수익률
열반스쿨기초반을 듣게 되면 직장/교통/학군/환경/(신축,브랜드,호재) 를 통해 아파트의 가치판단을 할 수 있게 되고, 저환수원리라는 투자기준을 배우게 됩니다.
그리고 앞마당을 하나씩 늘려나가게 되면, 가저환수원리에 부합하는 아파트도 하나둘씩 눈에 보이게 됩니다.
하지만 경험상, 앞마당이 늘어나고 투자후보가 늘어나더라도, 투자경험이 없다면 막상 선택을 할때 어려움을 겪게 됩니다.
나에게 주어진 종잣돈은 한정적이고, 수많은 투자후보단지 중에 어떤 단지를 골라야할지 막막하기 때문입니다.
이러한 상황에서, 내 투자 수익률을 좀더 높이기 위한 정교한 의사결정에 도움을 주는 것이 수익률보고서라고 생각합니다.
사실 1호기를 투자할때, 투자후보단지들 간의 비교평가를 통해 저평가된 단지를 선정하긴 했지만, 내 투자물건의 기대수익률이 얼마나 될지 정교하게 따져보지는 않았던 것 같습니다.
강남 1시간 이내의 가치있는 땅에 있으니, 상승장이 끝났을때 혹은 10년 뒤에 매수가의 2배는 되지 않을까 생각하는데, 수익률 보고서를 작성하여 좀더 정교한 기대수익률을 남겨놨다면 좋지 않았을까 생각합니다.
최근에 1호기 복기글을 작성했는데, 다음 복기땐 수익률 보고서를 추가해볼 계획입니다.
아마 2호기 투자를 진행할땐 좀더 수익률 높은 투자를 할 수 있지 않을까 합니다.
공급의 영향
강의에서 항상 공급의 중요성에 대해 강조하시는 것을 알고는 있지만, 3년 이내 입주물량에 대한 내용을 넘어, 그래서 공급이 어느정도의 규모로 들어오면 얼마나 영향을 미칠지에 대한 감을 전혀 잡지 못하고 있었습니다.
이번 강의를 통해, 서울의 좋은 입지에 이정도의 공급이 들어오면 이정도 기간 안에는 정리되는구나 하는 감을 잡을 수 있었고, 제가 투자한 단지에도 적용해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
서울수도권에 투자를 하였고, 현재 공급이 씨가 말라가는 상황인지라 크게 개의치 않고 있었지만, 이러한 상황이 계속이어지지 않을테니 다다음 전세 만기땐 어떻게 대비를 할지 준비를 해야할 것 같습니다.
또한, 2호기를 수도권이 아닌 지방에 투자하게 된다면 공급의 영향을 파악하는게 더더욱 중요해질테니, 지금부터라도 공급의 영향을 제대로 파악하는 습관을 들여놔야 할 것 같습니다.
투자결정 마지막 단계: 같은(또는 유사한) 입지의 아파트 전수조사
주우이님께선 동탄, 영통, 수지 아파트의 비교평가를 통해 수지 아파트를 투자하기로 결정하셨고, 최종 결정을 내리기 전 마지막 단계로 수지 아파트의 강남접근성과 동일한 다른 지역의 모든 아파트를 조사했다고 합니다.
이 중 대부분의 아파트가 서울에 있었고, 서울의 단지들이 수지 아파트 대비 1억 이상의 가격대로 형성되어있는것을 보며, 수지 아파트 또한 최소 1억 이상의 수익이 나겠구나 라는 감을 잡으셨다고 합니다.
제가 투자할 때 아쉬웠던 점 중 또 하나가 이 부분인 듯 한데, 제 앞마당이 아니어도 제가 투자하는 단지와 같은 가격대, 같은 투자금의 단지들이 무엇이 있는지, 강남접근성이 비슷한 단지는 무엇이 있고 그 단지의 가격은 얼마인지 등을 파악하는 과정이 없었습니다.
1호기의 가치에 대한 의심은 전혀 없지만, 이 과정을 추가했더라면 제 아파트의 기대수익률에 대한 확신도 좀더 높아지지 않았을까 합니다.
앞서 말한대로, 수익률보고서를 추가하여 1호기 수익에 대한 확신을 더하면 좋을것 같습니다.
