✅아파트명 : 래미안송파파인탑
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 40만 이상
송파구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 35분
여의도역 : 48분
시청역 : 56분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 가락중학교, 학업성취도 87%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 송파점, B등급
5. 공급
1) 송파구 인구수 : 650,505 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 3252세대 / 3년 9757세대
3) 3년 입주량 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 2643 세대÷3년 = 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 881 ÷ 3252 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안송파파인탑 26평 현재 매매 22.5억, 전세 9.2억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 22억 전세 9.6억
5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 12.8억 전세 5.7억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
파란색은 송파구 래미안송파파인탑 26평,
주황색은 마포구 마포프레스티지자이 24평이다.
래미안송파파인탑은 거주 만족도가 높은 (호갱노노 참조), 최상위 급지의 준신축 아파트고
마포프레스티지자이는 마포구의 신흥강자이고, 5년이 갓 넘은 신축대장 아파트다.
1급지의 준신축 vs. 2급지의 신축대장과의 비교
직장: S vs A
교통: A vs A
학군: B vs C
환경: B+ (백화점 없으나 롯데몰) vs C (근거리에 대형마트는 없음)
공급: S vs S
입지가 더 좋은데 최고가 거래가격이 파란색은 22억 (26년 5월), 주황색은 24억 (25년 10월).
현재 네이버 호가는 두 단지 모두 22.5억에 나와있는 상황
같은 평수, 같은 호가에 구축과 신축이 비벼진다면, 구축(의 땅) 가치가 더 높다는 것.
더욱이 입지도 더 선호되는 곳이라면, 현재 래미안송파파인탑은 저평가 되어 있다고 봐야하지 않을까?
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
1~3층 저층, 탑층 제외. 가급적 남향
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
투자금 대비 200% 수익률을 올리기 위해서 해당 아파트는 얼마가 되어야 하나?
래미안송파파인탑은 매매 22.5/전세 9.2/투자 13.3 으로
200% 수익률을 위해서는 매매가 22.5억에서 49.1억이 되어야 한다.
마포프레스트지자이는 매매 22.5/ 전세9.5/ 투자13 으로
200% 수익률을 위해서는 매매가 22.5억에서 48.5억이 되어야 한다.
두 단지 모두 비슷하게 올라야 한다는 점에서 큰 차이가 없지만
20억 이상 오른다는 것이.. 얼만큼의 장기 투자를 해야하는지 가늠이 안된다.
4) 원금보존 :
전세가율 41%.
5) 리스크 대비:
투자금이 크기 때문에 자금조달이 어디 하나라도 부실하면 투자 불가다.
나의 투자 결론(매수 여부):
수익률과 리스크 대비 부분에서 불확실성이 존재하므로 투자하지는 않겠다.
다만, 0호기가 있는 구의 대장아파트와 비벼볼 수 있는 단지라는 점에서, 갈아타기 목표로 세우고 지켜봐야겠다는 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
평고 관심있는 단지였는데, 이렇게 직접 따져보고, 나아가 현재 사는 동네의 대장아파트와 비교를 해 보니 그 가치가 더 선명하게 이해되어 유익하였다.
더불어 급지를 높여 이동하는 갈아타기가 이상적이나, 그렇지 못할 경우 차선책으로 같은 구 안에서 대장아파트로의 이동도 의미있는 갈아타기가 될 수 있겠다는 생각이 들었다.
